Locataires/Bailleurs: "Je ne veux plus voir de méfiance réciproque" (M.Nogal)

 

 

Après sept mois de préparation du texte de loi, ponctuée de quelques piques de la part du secteur immobilier, le député a fait le choix de la main tendue envers les professionnels, qui appelaient de leurs vœux à ce que la consignation du dépôt de garantie leur soit assignée, alors que le rapport évoquait l'idée d'un organisme agréé auprès de l'Etat. Déposée à l'Assemblée nationale d'ici la fin du mois, la proposition de loi prévoit également la limitation du dossier de location à une seule caution physique, et l'attribution d'un nouveau mandat de gestion qui permettrait aux administrateurs de biens de verser au bailleur son loyer en temps et en heure, en cas de défaillance du locataire. Les gardes fous, comme la grille de vétusté unique ou l'extension des compétences de la Direction départementale de protection des populations (DDPP) sont absentes du texte, et devraient être attaqués sur le plan réglementaire.

Batiactu : Votre proposition de loi se structure autour de trois grandes mesures. La première concerne la consignation du dépôt de garantie, que vous avez finalement décidé de déléguer aux professionnels immobiliers, pourquoi ce choix ?

Mickaël Nogal: Cette mesure est dans l'intérêt des locataires comme des propriétaires car aujourd'hui, certes, les propriétés peuvent encaisser le dépôt de garantie mais le phénomène de non-paiement du dernier mois de loyer se généralise. La consignation est une chose très positive. D'autres pays européens s'y sont déjà mis, et il est vrai que j'avais une préférence pour le modèle britannique autour d'organismes agréés par l'Etat. Je n'ai finalement pas retenu cette proposition et opté pour les professionnels, pour de faire en sorte que la consignation se fasse le plus simplement, et que ce soit le moins coûteux possible. Le premier système de consignation retenu consistait d'abord à créer les organismes, à appliquer des taux d'intérêt qui ne couvraient pas les frais de gestion, couplé à un contexte économique qui fait que ce n'était pas la meilleure solution. Les administrateurs de biens savent faire, lorsqu'ils gèrent des comptes de propriétaires, ils paient une garantie financière dessus et c'est pour les locataires un gage de sécurité et de confiance. Le fond du sujet, est que la consignation répondra demain à ces conflits entre propriétaires et locataires et qui nourrissait ce climat de méfiance réciproque que je ne veux plus voir.

B: Cette mesure est un premier pas vers le rôle de "tiers de confiance" que les professionnels vous demandaient. Vous les avez régulièrement appelé à "faire leurs preuves", cela signifie-t-il que le contrôle à leur égard sera plus rigoureux ?

MN: La DGCCRF doit mener environ 2.000 contrôles par an sur les administrateurs de biens, dont une importante partie provient de dénonciations. Les administrateurs de bien s'autoproclament tiers de confiance, mais je leur ai dit qu'ils ne l'étaient pas encore et que je veux les aider à le devenir. Je considérerai qu'ils sont tiers de confiance quand ils auront au moins la moitié des bailleurs en gestion, qui ne représentent qu'un tiers aujourd'hui. Par la consignation, les administrateurs de biens disposent d'un nouveau mandat de gestion qui redonne de la confiance aux locataires et propriétaires, puisqu'il y aura un professionnel au cœur de cette relation. Ce package fera qu'ils seront des tiers de confiance, car il ne suffit pas de le décréter.

B: Dans votre rapport, vous évoquiez pourtant la possibilité d'élargir les compétences de la Direction départementale de la protection des populations (DDPP), pour palier la perte de compétence disciplinaire du CNTGI…cela est-il toujours envisagé ?

MN: J'ai émis plusieurs propositions d'ordre réglementaire, y compris sur la formation des ADB, ce sont des choses que l'ont doit encore travailler avec les professionnels et le ministre chargé du Logement. Se posera également le sujet de la grille de vétusté unique, qui est également du domaine réglementaire. J'ai envie d'y aller, et je crois qu'il y a un consensus là-dessus. Ce sera un outil supplémentaire pour réduire les litiges sur le dépôt de garantie.

 

B: Votre proposition de loi prévoit également d'empêcher les bailleurs d'exiger plus d'un garant physique. Ne craignez-vous pas que les propriétaires soient tentés d'être encore plus exigeants sur les critères de l'unique garant ?

MN: Les locataires choisissent souvent une caution physique, qui est l'outil le moins fiable juridiquement et le plus injustice socialement. C'est devenu un parachute que les propriétaires se rajoutent, en plus de la ceinture et des bretelles du dossier de location. Depuis plusieurs mois, j'ai été énormément sollicité par des personnes me disant que des bailleurs leur demandaient jusqu'à 4 garants, ou des couples avec revenus et emplois stables à qui l'on demande des garanties supplémentaires. Si on ne limite pas ces pratiques, de plus en plus de personnes en mesure de prouver leur solvabilité ne pourront plus accéder à leur logement, tant les freins et les obstacles sont importants, voire abusifs.

 

Visale est un bon outil, mais insuffisant car il ne couvre pas toute la population et il y a toujours un délai de carence de remboursement d'éventuels impayés pour les propriétaires. Si nous limitons le recours aux garants, c'est parce que nous apportons des solutions totalement sécurisées aux propriétaires, avec la possibilité pour les ADB de verser le loyer en temps et en heure en cas de retard du locataire. Les sondages le montrent, chez Se Loger, ou même la Fnaim et l'Unis, qui indiquent que 70% des propriétaires se disent prêts à passer par un professionnel immobilier, s'ils ont une sécurité totale avec la garantie du loyer versé chaque mois.

Votre proposition de loi confirme justement que les administrateurs de biens pourront se substituer au locataire pour verser en temps et en heure le loyer au propriétaire, en cas de retard. Ce mandat sera-t-il obligatoire, et quelles seront les modalités assurancielles ?

MN: Il était question un temps de le rendre obligatoire, mais j'ai choisi de le rendre facultatif en sachant qu'il y a une vraie attente de la population sur cette couverture totale que les administrateurs de biens ne sont pas en mesures de proposer aujourd'hui, hormis Sergic et Foncia. Ces deux groupes sont capables de s'auto-assurer et de gérer le recouvrement. Mon objectif est de permettre aux "petits" ADB de concurrencer les plus gros en apportant ce nouveau service.

 

Concernant les modalités assurancielles, la loi ne fixe pas de modèle à suivre pour atteindre un objectif de sécurisation totale mais une obligation de résultats. Les petits administrateurs de biens auront la possibilité de négocier avec les assureurs un contrat de groupe, et il n'y aura plus de lien entre propriétaire et assureur mais entre administrateur de biens et assureur, pour l'ensemble des lots qu'il aura en gestion. Le contrat de location intégrera cette couverture, et les ADB détermineront avec leur assureur ou courtier le niveau de prise en charge des impayés, la suffisance ou non de fonds propres, le remboursement d'excès…Cela signifie que la possibilité est offerte pour négocier les tarifs et primes à la baisse, si l'administrateur de biens consent à une partie de prise de risque.

 

B: Pour assumer cette prise de risque, les petites structures devraient se constituer des fonds propres plus conséquents, au risque de les nourrir par une augmentation des honoraires ?

MN: Les ADB auront clairement la possibilité de négocier les prix. La garantie du versement des loyers ne sera pas obligatoire mais incitative, et je pense que nous arriverons à généraliser ce système sans qu'il y ait d'obligation créée par la loi. Que l'ADB dispose de 20 lots, ou de 3.000 lots, les primes payées varient entre 1,5 et 2,5%. L'écart n'est donc pas très important, et je ne vois pas pourquoi l'administrateur de bien facturerait des honoraires plus élevés s'il a la possibilité de négocier à la baisse les tarifs et primes de l'assurance. Ils seront libres de fixer leurs tarifs et la concurrence jouera son rôle.