IMMOBILIER. A peine présenté, le rapport du député LREM Mickaël Nogal suscite déjà des inquiétudes chez les propriétaires bailleurs et les locataires. Alors même que ses propositions sont censées rétablir un lien de confiance entre ces deux entités.
Baptisé "Louer en confiance", le rapport du député de Haute-Garonne Mickaël Nogal peine encore à convaincre les deux acteurs qu'il souhaitait réconcilier par ses préconisations, le bailleur et le locataire. Dans un ensemble de dispositions censées abonder proposition de loi, circulaire et décrets, le parlementaire missionné en décembre dernier par le Premier ministre entendait "respecter et répondre aux craintes du bailleur comme du locataire".
Mais en découvrant les mesures censées rééquilibrer les rapports dans la location, les représentants des propriétaires crient à la trahison, quand les défenseurs de locataires craignent un coup d'épée dans l'eau mais une initiative louable de la part du député.
Les mesures qui fâchent le plus sont celles qui ont été érigées par le rapport en propositions phares. A commencer par le dépôt de garantie, premier litige dans les rapports locatifs. Le député propose "une consignation obligatoire" de ces sommes auprès d'un "organisme neutre agréé par l'Etat". Censé rembourser d'éventuelles dégradations du locataire, le dépôt de garantie est parfois conservé par le propriétaire sans qu'il ne justifie la réalité de travaux à mener, amenant certains locataires à s'abstenir de payer leur dernier mois de loyer. Dans l'éventualité d'une gestion de ces fonds par un organisme tiers, le bailleur recevra la somme associée à un devis et le locataire se verra rembourser le reste du dépôt.
"Une confiscation du dépôt de garantie"
Aux dires de Christophe Demerson, président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers, cette mesure n'a jamais été abordée aux cours des auditions des différentes parties prenantes. Pestant contre "une confiscation du dépôt de garantie", le porte-parole des propriétaires regrette par ailleurs le flou qui règne encore autour de l'organisme collecteur.
"Vraisemblablement, la Caisse des dépôts n'est pas en mesure de jouer ce rôle, se pose donc la question de la création de cet organisme, des personnes qui y travailleront, et du temps qu'il mettra avant de rembourser les propriétaires des travaux qu'ils devront faire", s'interroge-t-il. Et de craindre qu'une mutualisation des dépôts de garantie ne se transforme en trésor de guerre pour l'Etat, en y appliquant un taux d'intérêt ou d'imposition.
Autre mesure vouée à apaiser le couple bailleur-locataire, le transfert du risque des loyers impayés du propriétaire à l'agent immobilier. Jusqu'ici, les bailleurs peuvent souscrire à une garantie loyers impayés (GLI) qui impose des critères drastiques pour la sélection des candidats. Pour tenter de relâcher cette "pression" sur les locataires, Mickaël Nogal propose aux agents immobiliers un "nouveau mandat de gestion". En assurant les logements qu'ils administrent, les agences seraient ainsi en mesure de verser les loyers impayés au propriétaire en temps et en heure.
Disparition de la caution physique, au profit de quelle garantie ?
Mais si l'angoisse du loyer impayé s'évapore, le propriétaire serait-il moins regardant sur les différents dossiers qui lui sont proposés, au point de privilégier une personne en contrat court à une personne en contrat indéterminé ? "Pas vraiment", juge Christophe Demerson pour qui les agents immobiliers "regarderont les dossiers encore plus attentivement afin d'être sûrs de prendre le moins de risques possibles avec un locataire".
Juriste à la CLCV en charge du logement, David Rodriguez opine : "l'agent est déjà rémunéré pour choisir le locataire. Il sera seulement plus vigilant au vu des critères fixés par son assureur, et je crains que ça ne change pas grand-chose pour les locataires". Conçue pour pouvoir redonner des gages aux propriétaires et aux locataires, tout en valorisant la profession d'agent immobilier, le rapport Nogal annonce un modèle "perdant-perdant", regrette Christophe Demerson, "qui va encore affaiblir les populations les plus défavorisées".
Chez les locataires, se pose aussi la question de la caution physique. Dans son rapport, le député Nogal estime que les propriétaires devraient se défaire de l'image du garant solidaire du paiement de loyer, si le locataire s'avérait défaillant. En ce sens, le député propose d'amplifier la communication autour de la garantie Visale, gratuite et pilotée par Action Logement mais n'interdit pas le recours aux garanties de certaines start-up telles que Youse, Cautionéo ou Garantme.
"Il faudrait que l'on sache si la disparition de la caution physique se ferait au profit de Visale, ce à quoi nous serions favorables, ou à toutes ces plateformes qui ne font que surfer sur les difficultés d'accès au logement, en prenant des pourcentages sur les loyers", demande David Rodriguez.
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