Commission Rebsamen : "le logement n'est pas un produit financier" (M. Hessamfar, Cnoa)

 

Cette première salve de propositions est donc d'ordre financier et fiscal, et vise principalement à inciter les maires dans les zones tendues à relancer les projets de construction, en panne un peu partout sur le territoire. Le constat de la commission est, en effet, que les collectivités n'ont plus tant d'intérêt à construire, d'abord parce que l'opinion est opposée à toute forme de densification, et ensuite parce que l'Etat compense mal la suppression de la taxe d'habitation. Pour le logement social, la situation est encore pire, puisque les bailleurs sont exonérés de taxe foncière pendant trente ans, là aussi avec une mauvaise compensation de la part de l'Etat.

 

 

Le foncier et le financement, les deux sujets principaux de la commission Rebsamen

 

D'une manière générale, les travaux de la commission tournent autour de deux sujets, rapporte Marjan Hessamfar, vice-présidente du Cnoa (Conseil national de l'Ordre des architectes), qui a participé, avec Christine Leconte, la présidente de l'Ordre, et Jean-Michel Woulkoff, président de l'Unsfa (syndicat), à l'audition des représentants des architectes. Il s'agit du financement, donc, mais aussi du foncier, que le maire de Dijon souhaite débloquer. Les premières propositions livrées aux pouvoirs publics visent par exemple à orienter les subventions du fonds friches vers les zones tendues, ou encore à accélérer les cessions de terrains publics avec décote, une politique lancée sous le quinquennat précédent mais qui, faute de compensation adéquate de l'Etat aux administrations propriétaires, serait grippée.

 

Les architectes, auditionnés juste avant la livraison du bilan d'étape, s'étaient préalablement rassemblés au sein d'un groupe de travail pour porter des positions communes. Cnoa et Unsfa ont donc porté, devant la commission, des recommandations similaires, même si chaque organisation a pu donner une coloration différente à sa présentation. Marjan Hessamfar revient pour Batiactu sur la contribution de l'Ordre à la commission Rebsamen.

 

 

Qu'a dit Christine Leconte aux membres de la commission chargée de lever les freins à la construction de logements ?

Marjan Hessamfar : La composition de la commission et la lettre de mission du Premier ministre montrent clairement que la production neuve est vue sous l'angle de la quantité et des financements. François Rebsamen nous a dit qu'il avait constaté, dans ses travaux, deux problématiques : le foncier et le financement. Nous défendons l'idée qu'il faut répondre à un besoin de logement, et que ce dernier n'est pas un produit financier. Il ne s'agit pas d'offre et de demande mais d'un besoin auquel il faut apporter une réponse.

 

Nous essayons de dézoomer le problème et de faire un constat sociétal. Les dérèglements climatiques, la crise sanitaire, les gilets jaunes, tout cela révèle des inégalités face au logement mais aussi territoriale. Cela nous amène à avoir un regard plus large pour repenser la ville au-delà des métropoles, avec plus de solidarité entre les territoires. Nous nous sommes retrouvés, avec l'Unsfa, la Maf, et d'autres organisations, dans cette vision des choses et nous sommes fiers d'avoir présenté cette vision commune ensemble.

 

Quelle est cette vision ?

 

M.H. : Le gouvernement s'est fixé comme objectif la construction de 500.000 logements par an. Nous appelons à porter un regard plus général sur cet objectif en prenant en compte la réhabilitation de l'existant. Et en prenant en compte les territoires inachevés que sont les villes petites et moyennes : il faut les rendre attractifs. Pour cela il faut leur redonner vie. C'est une question de mobilité, d'accessibilité de ces territoires en transports en commun. C'est aussi une question de solidarité fiscale entre territoires, des métropoles vers les petites villes. Mais encore, de présence de services publics. Et d'inciter les maires bâtisseurs à construire mieux. Les incitations financières sont toujours efficaces donc les premières propositions de la commission vont dans le bon sens. Mais l'incitation financière doit toujours être adossée à un cahier des charges qualité, pour ne pas refaire les erreurs du passé et ne plus faire des logements comme des produits financiers.

 

 

Plus largement, quelles sont vos propositions pour faire baisser le coût des logements et donc augmenter la production ?

 

M.H. : Le prix d'un logement c'est le foncier, le portage, et la construction. Nous proposons de flécher et de moduler les dispositifs existants pour orienter la production vers des logements de qualité et hors des métropoles. On pourrait flécher le PTZ et le Pinel vers les villes moyennes, en le modulant en fonction aussi de la compacité de l'habitat pour lutter contre l'étalement urbain. Le Pinel, en particulier, peut être utile si c'est mieux fléché, mieux réfléchi. Aujourd'hui le neuf est acheté par les primo-accédants et par les investisseurs. Ces derniers ne vont pas vers les villes moyennes car elles manquent d'attractivité. Rendons-les attractives par l'offre de mobilité, les services publics, et la qualité des logements. Nous proposons également d'inciter les promoteurs à baisser le cout de portage, en labellisant leur production réalisée dans ces conditions, avec à la clé des avantages fiscaux comme la TVA à 5,5%.

 

Nous pensons aussi que les terrains doivent être considérés comme des biens collectifs qui ont une valeur parce qu'ils sont rares. Nous souhaitons encourager la production sous Offices fonciers solidaires (OFS). Ou encore de faire de la Vefa inversée des terrains : que ce soit le bailleur qui soit propriétaire du terrain qui loue ses logements et aussi aux privés qui ont achetés les logements privés construits par le promoteur. Les outils sont sur la table, il faut les faire connaitre mieux. C'est un travail de pédagogie et d'incitations des maires comme des bailleurs. Et il ne faut pas que ça leur paraisse une usine à gaz.

 

Nous avons une revendication au sujet des Atex : il faut qu'en France on ait un bien meilleur accès à des produits nouveaux sans passer par le système CSTB qui est juge et partie. Nous donnons l'exemple de nouvelles fenêtres très performantes, conçues en Allemagne, qui n'ont pas encore leur avis technique. Le retard de construction c'est aussi ça : les Atex qui prennent du temps. Nous constatons une accélération de l'inventivité partout dans le monde, des produits nouveaux apparaissent, y compris des techniques traditionnelles mais qui industrialisées peuvent donner d'excellents résultats.

 

Les architectes expriment régulièrement leur préoccupation concernant la qualité des logements construits aujourd'hui. En avez-vous fait part à la commission Rebsamen ?

M.H. : Tout-à-fait. Les logements français sont beaucoup plus petits en moyenne que dans le reste de l'Europe. La crise sanitaire a permis de prendre conscience de la mauvaise qualité de certains logements, dans lesquels on ne peut pas travailler, qui n'ont pas assez de lumière, pas d'espaces extérieurs… Cette prise de conscience collective est l'opportunité pour faire rebondir tout le monde. Une proposition contenue dans rapport de Pierre-René Lemas sur la qualité des logements sociaux [rendu au printemps, ndlr] était de ne plus penser le logement en mètres carrés mais comme un volume. Il faut majorer la hauteur sous plafond et retravailler les PLU pour permettre l'augmentation du gabarit des bâtiments. Avec le système de gabarit, cumulé aux règles d'isolation et aux nouveaux modes constructifs, comme le bois, qui implique des planchers plus épais, on se retrouve avec des logements de plus en plus tassés.

 

François Leclercq et Laurent Girometti sont chargés d'imaginer des standards de qualité des logements. Etes-vous en contact avec eux ?

 

M.H. : Nous sommes en contact permanent avec eux et leurs propositions seront cohérentes avec ce que nous avons porté devant la commission. François Rebsamen a été clair sur le fait que les propositions doivent orienter la loi 4D et la loi de finances. Nous pensons que les pouvoirs publics peuvent prendre conscience que c'est le fléchage des aides publiques qui peut orienter la production de logements et leur qualité.

 

Ce consensus sur le besoin de qualité c'est l'opportunité d'agir. Pour une fois que tout le monde est d'accord, allons-y. Avec la présidentielle qui approche, nous allons continuer de porter ces positions. Nous assistons à des initiatives heureuses comme "Habiter la France de demain" de la ministre Emmanuelle Wargon. Nous avons enfin l'oreille attentive nécessaire pour parler de qualité du logement et d'égalité des territoires.