Les pratiques anticoncurrentielles des syndics passées au crible

 

 

L'enquête réalisée comprenait deux volets : l'un portait sur les pratiques anticoncurrentielles notamment la recherche d'éventuelles ententes entre syndics de copropriété ou entre syndics et prestataires de services, le second visait à protéger économiquement les copropriétaires en contrôlant notamment le respect de la réglementation en matière de contrats.

 

Des suspicions d'entente

 

Les syndics déterminent généralement le prix des prestations en fonction de l'état de la copropriété, du nombre de lots et des spécificités de la copropriété notamment lorsqu'il s'agit de la reprise d'un syndic bénévole. Les investigations menées par les enquêteurs des brigades interrégionales d'enquêtes de la concurrence "ont relevé plusieurs indices de pratiques pouvant fausser le jeu de la concurrence". Il s'agissait de suspicions d'entente entre syndics issus d'un même groupe, mais disposant, en première analyse, d'une autonomie sur le plan commercial. Mais aussi de syndics indépendants exerçant dans une même zone de chalandise. Ou encore d'un promoteur immobilier et un syndic, dans le cas où le syndic provisoire devient le syndic définitif lors de l'assemblée générale, alors que les copropriétaires ignorent les liens capitalistiques existant entre le promoteur immobilier et le syndic provisoire devenu le syndic officiel (en contravention de la loi Hoguet).

 

Par ailleurs, les agents ont également relevé des pratiques pouvant fausser la concurrence entre des prestataires de services intervenant dans le secteur immobilier, notamment la similitude des prix et des prestations proposées, des tâches, des modalités d'exécution et des conditions de résiliation des contrats pour plusieurs prestataires positionnés sur les marchés des contrats d'installation, de relevés et de maintenance.

 

Les professionnels se sont bien approprié les textes réglementaires

 

Les enquêteurs de la DGCCRF ont également vérifié le respect des dispositions relatives à la protection. 295 établissements ont été visités en 2018. Les enquêteurs ont constaté une diminution du taux d'anomalies, passé de 63% des établissements contrôlés en 2017 à 46% en 2018. La grande majorité des suites données à ces contrôles a porté sur le formalisme du contrat-type et la présence de clauses abusives.

 

La diminution du nombre de manquements relevés au cours des contrôles menés par la DGCCRF en 2018 par rapport aux résultats 2017 montre que les professionnels "se sont davantage approprié les textes en vigueur". Le formalisme du contrat-type, institué par la loi Alur, semble mieux appréhendé et respecté par les professionnels. Néanmoins, les services de la DGCCRF demeurent fréquemment sollicités par les représentants des conseils syndicaux confrontés à un litige avec leur syndic de copropriété.

 

Des pratiques commerciales trompeuses économiquement préjudiciables

 

Si "peu d'anomalies sur les règles de qualification de la profession" ont été découvertes, des anomalies récurrentes se sont faites jour sur la conformité des mentions prévues dans les contrats-types, explique la DGCCRF, notamment la suppression de mentions fixées réglementairement, qui "nuit à une comparaison efficace entre plusieurs offres de syndics", et qui "prive les copropriétaires d'éléments, parfois essentiels, dans les prises de décision qui les lient au syndic". L'enquête a permis de constater que la non-conformité des contrats-type s'avère fréquente et peut correspondre à des pratiques commerciales trompeuses particulièrement préjudiciables économiquement pour les copropriétaires.

 

Dans les facturations, plusieurs types d'anomalies ont été constatés, comme une clause de revalorisation du prix du forfait fixée au premier jour de l'exercice comptable, et non douze mois après la date de désignation du syndic, qui a pour conséquence de revaloriser le forfait moins de douze mois après le début du contrat. Ou encore la facturation des honoraires du forfait sur la base de l'exercice comptable au lieu de la durée du contrat, ce qui entraîne une facturation du syndicat des copropriétaires sur une période inférieure à douze mois. La facturation de frais de relance avant mise en demeure alors que cette facturation au copropriétaire défaillant n'est possible qu'à compter de la mise en demeure de celui-ci, enfin.

 

Parmi les autres anomalies repérées, la DGCCRF cite également : la facturation d'ouverture de compte bancaire séparé alors que cette prestation doit être prévue dans le forfait ; la facturation de l'actualisation de l'état-daté lorsque la date de signature de l'acte de vente est reportée ; des honoraires forfaitaires relatifs aux travaux et études techniques alors que cette rémunération ne peut se déterminer que sous la forme d'un pourcentage du montant hors taxe des travaux, à un taux dégressif ; la facturation d'un pré-état daté au copropriétaire cédant, sans commande préalable ; la majoration des heures passées en assemblée générale et en assemblée générale supplémentaire au-delà de la plage horaire ou de la durée prévues alors que ces heures supplémentaires sont déterminées selon un coût horaire qui ne peut être majoré ; ou des prix excessifs au regard de la prestation fournie, notamment pour l'immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés et l'établissement de l'état daté.

 

Des pouvoirs d'enquête et de sanction élargis

 

Étant donné que pour les copropriétaires les enjeux financiers sont importants, et que les prestations du syndic dans la gestion des copropriétés demeure un sujet sensible, la DGCCRF "maintiendra sa vigilance sur ce secteur d'activité". Afin d'élargir le champ des contrôles possibles auprès des syndics de copropriété, les enquêteurs ont désormais le pouvoir de sanctionner par une amende administrative les manquements aux obligations mentionnées au premier et au troisième alinéa de l'article 18-1 A de la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.