MARCHÉ. Dans leur note de conjoncture immobilière du mois d'avril 2019, les Notaires de France analysent les chiffres de l'année écoulée et dressent les tendances de l'année en cours. Avec des taux d'intérêt historiquement faibles, les investissements demeurent très intéressants, mais une sorte de plafond de verre a été atteint au niveau des transactions.
L'année 2018 s'est soldée avec 970.000 transactions dans l'immobilier ancien en région, soit à peu près le même niveau qu'un an auparavant (968.000 ventes enregistrées en décembre 2017). Dans leur note de conjoncture immobilière du mois d'avril 2019, les Notaires de France s'interrogent en effet quant à l'existence d'un éventuel plafond de verre des commercialisations : le cap symbolique du million sera-t-il franchi ? Ou le marché va-t-il se stabiliser à ce niveau ? Les professionnels de la pierre rappellent toutefois qu'il est devenu extrêmement difficile et risqué d'établir des tendances de marchés sur le très long terme, a fortiori dans un environnement mondialisé. Ainsi, les derniers chiffres indiquent, à l'échelle nationale, une augmentation sensible des prix des appartements anciens sur un an (+4,4%), et plus modérée pour les maisons anciennes (+2,4%).
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Un environnement économique favorable mais des disparités géographiques très importantes
Pour les notaires, il n'y aurait pas de "risque de décrochage à court terme" du marché de l'immobilier ancien : en premier lieu, les taux d'intérêt demeurent historiquement faibles, ce qui motive grandement les futurs acquéreurs à franchir le pas ; ensuite, l'immobilier reste perçu comme une valeur refuge en ces temps troublés, n'affectant pas du tout la confiance que lui témoignent les particuliers ; enfin, les notaires estiment que les prix sont globalement stables, voire même en baisse à l'échelle nationale (hormis des spécificités locales propres à de grandes agglomérations comme Paris, Nantes, Rennes, Lyon ou Bordeaux). Malgré tout, les spécialistes soulignent une nouvelle fois que le marché du logement reste viscéralement indissociable du marché de l'emploi : "La situation géographique et le bassin d'emploi sont déterminants. Ainsi, la corrélation entre la vigueur du marché immobilier et l'évolution du marché du travail se vérifie", affirment les Notaires de France. "Les écarts continuent de se creuser entre les secteurs très recherchés, parce que très dynamiques au niveau de l'emploi, et les autres. La fracture entre deux France s'affirme un peu plus sur un marché qui ne reste dynamique que dans les zones économiquement fortes."
En regardant plus précisément la carte de France, on s'aperçoit effectivement des disparités de prix existant entre les différentes agglomérations. Par exemple, les appartements anciens ont vu leurs prix augmenter dans la plupart des grandes villes provinciales, à l'exception de Grenoble, Saint-Étienne, Nancy, Orléans et Reims. Marseille, pour sa part, affiche une stabilisation de ses prix, tandis que Rennes et Lyon continuent de progresser (respectivement 6% et 8%). Pour ce qui est des maisons anciennes, la situation est mitigée : pendant que Lille, Bordeaux, Marseille, Lyon, Nantes, Toulouse et Nice subissent une hausse de prix comprise entre 4% et 9%, Douai-Lens, Béthune, Valenciennes et Rouen accusent un recul de leurs tarifs compris entre 2% et 6%. Et pour les mois à venir, les Notaires du Grand Paris tablent sur un prix moyen de 9.790 € le m², ce qui représente une augmentation de 6,3% sur un an. Pour d'autres grandes villes comme Toulouse, Bordeaux, Rennes, Nantes et Lyon et s'agissant des appartements, les prix poursuivraient leur progression entre 5% et 10% ; en revanche, les agglomérations de Marseille et de Montpellier feraient face à une stabilisation de leurs tarifs. Concernant les maisons, leurs prix resteraient orientés à la hausse dans la plupart des agglomérations, exceptée Toulouse, où ils se maintiendraient à leur niveau actuel.
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Les prochaines élections municipales gèlent les investissements
Il est également question de l'actualité fiscale immobilière dans la note de conjoncture des Notaires de France. "Bien que reconduit, le dispositif Pinel a été 'recentré', ce qui en réduit la portée", estiment les professionnels. "L'approche de périodes électorales ne sera pas de nature à encourager le positionnement des investisseurs. Ceci étant d'autant plus vrai dès lors que de nombreuses autorisations de construire sont gelées dans l'attente des prochaines élections. Ce marché peine quelque peu à trouver un rythme de croisière." Et les notaires de conclure : "[…] des mesures fiscales ciblant l'immobilier, mais aussi le retour de l'encadrement des loyers pourraient avoir des effets négatifs sur le dynamisme du marché lui-même".
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