MARCHÉ. Selon les Notaires de France, qui ont présenté le bilan de l'année immobilière 2018 ce 13 décembre, le logement ancien a vu tous ses indicateurs progresser : à l'échelle nationale, les volumes de ventes enregistrent +0,8%, pour atteindre 956.000 transactions. Du côté des prix, la tendance est également à la hausse, pour les maisons comme pour les appartements.
Ce jeudi 13 décembre, le Conseil supérieur du notariat et les Notaires du Grand Paris ont dévoilé le bilan immobilier de l'année 2018 sur le segment de l'ancien. Sur un an (de septembre 2017 à septembre 2018), le nombre de transactions est estimé à 956.000 à l'échelle nationale, soit une progression de 0,8% du volume des ventes de logements anciens (948.000 à fin septembre 2017). Le niveau reste donc élevé, mais, comme souvent, des disparités existent entre l'Île-de-France et les autres régions de l'Hexagone : les transactions estimées dans la région capitale baissent de 1,9% sur la même période, soit 175.400 ventes, alors que la province bénéficie d'une hausse de 1,5% de ces transactions, soit 780.600 ventes. Cependant, les Notaires de France constatent que le volume de transactions, en région parisienne comme ailleurs en France, est nettement plus important que le volume annuel moyen enregistré entre 1999 et 2007. A noter : l'écart est plus conséquent en régions, avec +21,9%, qu'en Île-de-France, avec +8%.
Les prix des appartements bordelais bondissent
Mais si les ventes ont enregistré une hausse au cours de l'année 2018, leurs prix aussi. Au 3e trimestre 2018, le segment des appartements a vu ses prix augmenter de 3,4% sur un an, selon l'indice des prix Notaires de France - Insee. Cette hausse, amorcée au 2e trimestre 2016, s'est accélérée au 3e trimestre 2017 (+4,5%) avant de connaître un ralentissement à la fin de l'année dernière (4,3%). En 2018, la progression a été permanente, avec +3,8% au 1er trimestre 2018, puis +3,4% aux 2e et 3e trimestres 2018. Une progression davantage marquée en Île-de-France qu'en province, avec respectivement +4,2% et +2,6% sur 12 mois. Comment expliquer cette différence ? D'après les notaires, les prix auraient commencé à se redresser dès le 1er trimestre 2016 en région parisienne, alors que le reste du pays a attendu la fin de l'année 2016 pour constater à son tour un redécollage des tarifs.
Pour ce qui est du prix au m², la tendance est également orientée à la hausse sur les 9 premiers mois de 2018 dans les principales agglomérations de province. Les deux seules villes à constater une légère baisse des prix sur 12 mois sont Grenoble (-3,9%) et Saint-Étienne (-2,1%), sachant que leurs marchés sont en recul depuis 2011. En revanche, les prix au m² de Bordeaux bondissent de 18,6% sur la même période. Au niveau des ordres de grandeur, on retiendra que Saint-Étienne est la commune la moins chère, avec un prix médian à 860 €, et que le trio en tête du classement est composé de Nice (3.670 €, +1,9%), Lyon (3.890 €, +9,2%) et Bordeaux (4.250 €).
Les maisons de Nice, Toulon et Lyon parmi les plus chères
S'agissant des maisons anciennes, leurs prix ont poursuivi leur redressement entre le 3e trimestre 2017 et le 3e trimestre 2018, en enregistrant +2,6%. A l'inverse des appartements, l'augmentation est plus flagrante en province, avec +2,7%, qu'en Île-de-France, avec +2%. L'indice des prix Notaires de France - Insee note par ailleurs que les tarifs des maisons au 3e trimestre 2018 demeurent en-deçà de leur niveau du 4e trimestre 2011 - qui est le dernier pic atteint en date -, tant en province que dans la région capitale.
Et quid du prix de vente médian des maisons anciennes ? Les Notaires de France nous apprennent que le marché est là aussi en augmentation sur les 9 premiers mois de 2018 dans les agglomérations (en tant qu'unités urbaines, c'est-à-dire une commune ou un ensemble de communes présentant une zone de bâti continu et qui compte au moins 2.000 habitants, NDLR) des principales communes de France. Dans ce cas de figure, seuls Nice et Orléans voient leurs prix baisser sur 12 mois, respectivement de 3,2% (455.100 €) et de 0,5% (198.900 €). A l'opposé, Bordeaux et Rennes augmentent de 7,3% (322.000 €) et de 6% (320.000 €). Les notaires relèvent en outre que le prix de vente médian dans l'agglomération de Nice (455.100 €) correspond à celui observé 3 ans plus tôt. La préfecture des Alpes-Maritimes occupe la première place du classement, suivie par Toulon (354.000 €, +0,4%) et Lyon (331.300 €, +5,1%). A l'autre bout du classement, quatre agglomérations affichent des prix inférieurs à 200.000 € : Orléans, Saint-Étienne (188.000 €, +3%), Lille (186.000 €, +1,1%) et Rouen (167.300 €, +1,4%).
Dynamisme notable de la Seine-Saint-Denis et des Yvelines
L'étude des Notaires de France et des Notaires du Grand Paris s'est également penchée sur l'immobilier parisien et francilien. On y apprend notamment que la moitié des arrondissements de la capitale sont à plus de 10.000 € le m² depuis le 3e trimestre 2018, dont 3 nouveaux, à savoir les VIIIe, IXe et XVIe. En Petite Couronne, le segment des ventes d'appartements demeure à un niveau très élevé (plus de 13.000 au 3e trimestre 2018), grâce à un nouveau record de transactions enregistrées en Seine-Saint-Denis (+9% entre le 3e trimestre 2017 et le 3e trimestre 2018, soit plus de 3.000 ventes). Sur la même période, le segment des transactions de maisons demeurent néanmoins le plus dynamique, en progressant de 6% à l'échelle de la Petite Couronne, ce qui représente moins de 4.500 ventes au 3e trimestre 2018. Pour les mois à venir, les notaires tablent sur une accélération de la hausse annuelle des prix des appartements en Petite Couronne, particulièrement en Seine-Saint-Denis. Quant aux maisons, l'augmentation annuelle de leurs prix devrait dépasser les 6% à la fin décembre 2018.
En Grande Couronne, les ventes d'appartements anciens ont été tirées par les Yvelines : au global, un peu moins de 10.000 transactions ont été réalisées, mais à l'échelle de ce département, les ventes ont bondi de 11% entre le 3e trimestre 2017 et le 3e trimestre 2018, pour atteindre plus de 3.500 ventes. En revanche, le segment des maisons s'illustre par son calme : d'une manière générale, les transactions n'ont enregistré que +1% sur cette période, pour dépasser légèrement les 13.000 ventes. Selon les notaires, les prix des appartements en Grande Couronne ne devraient que peu augmenter entre le 3e trimestre et le 4e trimestre 2018. Quant aux maisons, leurs prix pourraient stagner et même légèrement fléchir sur la même période.
Dernier enseignement de l'étude sur l'immobilier parisien : à la question « Franchir le périphérique de Paris permet-il vraiment d'acheter moins cher ? », la réponse n'est pas aussi simple qu'on pourrait le penser. Au nord et au sud de la capitale, on constate effectivement une importante décote des prix, passé le boulevard périphérique. A l'est, la situation est toutefois plus complexe, avec des prix qui se diffusent de manière inégale des quartiers périphériques de Paris en direction des communes voisines. Enfin, à l'ouest, les prix intramuros et ceux des agglomérations limitrophes sont extrêmement proches.
Que peut-on s'acheter avec 80.000 € ?
Le bilan immobilier de l'année 2018 des Notaires de France se pose une dernière question : avec un budget de 80.000 €, que peut-on s'acheter dans différentes villes de France ? Une telle enveloppe permet d'acquérir par exemple un studio à Nice, un 2 pièces à Rouen ou encore un 4 pièces à Carcassonne. Avec 150.000 €, un acheteur peut envisager de prendre un 2 pièces à Lyon, un 3 pièces à Toulouse ainsi qu'un 4 pièces à Béziers. Si l'acquéreur dispose d'un pécule de 250.000 €, plusieurs choix s'offrent à lui : un studio dans le VIIe arrondissement de Paris, un 4 pièces à Rennes, ou un 5 pièces à Lille. Dernière hypothèse évoquée par l'étude : avec une enveloppe de 500.000 €, il est possible d'acheter un 3 pièces à Cannes ou dans le XIIe arrondissement de Paris, un 5 pièces à Annecy ou encore un 6 pièces à Sartrouville.
La baisse des prix dans l'ancien s'atténue fortement (notaires)
