L'immobilier ancien en passe d'atteindre un "plafond de verre" ?

 

 

213.700 € en moyenne pour acheter un bien ancien en France

 

En parallèle, les statistiques de Century 21 montrent que le prix moyen au m² a lui aussi continué de croître, en enregistrant +1,7% entre 2017 et 2018. Il s'établit dorénavant à 2.595 € le m², sachant que la hausse est plus conséquente sur le segment des maisons, avec +3,5%, que sur celui des appartements, avec seulement +1,1%. "Nous nous rapprochons sérieusement des plus hauts constatés en 2011, avec 2.665 € le prix moyen au m²", note Laurent Vimont. "Le montant moyen d'une transaction en France établit, lui, un nouveau record : 213 705 €, contre 208 759 € en 2017 ; 229 489 € pour une maison et 204 695 € pour un appartement." Un autre chiffre s'avère édifiant : entre 2001 et 2018, le prix moyen d'acquisition d'un appartement à l'échelle nationale a connu un bond atmosphérique de... 128%.

 

Quelques chiffres actuels pour deux des plus grandes métropoles de l'Hexagone : à Lyon, le prix moyen au m² est de 2.748 €, pour un prix moyen d'acquisition de 239.998 €, et une superficie moyenne de 87,9 m². Marseille, quant à elle, affiche un prix moyen de 2.644 € le m², pour un prix moyen d'achat de 221.931 €, et pour une surface moyenne de 81,6 m².

 

L'investissement locatif bondit de 24,7% en 2018

 

S'agissant des profils d'acheteurs, le réseau Century 21 a constaté une proportion plus importante des jeunes de moins de 30 ans et des 30-40 ans, qui augmentent respectivement de 3,1% et de 1,5%. Globalement, la part des 40 ans et moins représentent 46,6% des acquisitions en France. Quant à la nature des achats, ils sont majoritairement orientés vers les résidences principales, à hauteur de 68,9%, alors que les résidences secondaires se rétractent de 5,9% pour ne plus représenter que 6,4% des transactions. "Fait notable, la part consacrée à l'investissement locatif est en très nette progression sur l'année (+24,7%) et représente 21,7% des achats effectués en 2018, niveau historiquement haut dans l'ancien, soit plus d'une vente sur 5", relève Laurent Vimont. "A l'heure où les placements financiers rapportent peu et dans un contexte d'incertitude économique, la pierre apparaît comme la valeur refuge par excellence. Le raisonnement des investisseurs est d'ailleurs pertinent : les taux de crédit sont actuellement inférieurs à l'inflation ; on gagne de l'argent à emprunter ! Pour ceux qui le peuvent, pourquoi s'en priver ?"

 

Les délais de vente, pour leur part, se sont stabilisés en 2018 à des niveaux relativement hauts, de l'ordre de 91 jours. De plus, les professionnels ont aussi noté une tendance qui ne s'était plus manifestée depuis 2011 : la surface d'un achat est en recul de 0,5 m², pour s'établir en moyenne à 113,5 m² pour les maisons et 58,1 m² pour les appartements. Au niveau géographique, "c'est la première fois depuis des années que toutes les régions sont en hausse, aussi bien en volumes de ventes qu'en termes de prix", d'après Laurent Vimont. En effet, seules trois régions enregistrent une baisse de leur prix moyen au m² : la Bretagne perd 0,5%, le Centre Val-de-Loire 1,5%, et les Hauts-de-France 1,9%. "Y aurait-il un lien entre la santé économique d'une région et le niveau de ses prix immobiliers ?", s'interroge le président de Century 21.

 

Le prix du m² parisien a triplé depuis 2001

 

S'il est un marché qui concentre "tous les excès", c'est bien évidemment celui de la capitale. "Paris bondit de record en record", confirme Laurent Vimont. "Affichant près de 400 € de plus qu'en 2017, le prix moyen au m² dans la capitale franchit allègrement un nouveau record en s'établissant en 2018 à 9.452 € le m². C'est précisément 1.400 € de plus qu'il y a 3 ans à peine ! Et en 2001, ce prix moyen était de 3.033 € le m², ce qui veut dire que ce montant a plus que triplé en 18 ans." Avec une telle fulgurance des prix, le marché parisien de l'immobilier ancien a vu son activité diminuer de 0,3% l'année dernière. Et pourtant, le montant moyen d'une transaction dans la capitale s'élève à 461.118 €, pour une superficie moyenne de 49,5 m². "Les Parisiens alimentent eux-mêmes cette dynamique en revendant aujourd'hui au prix fort ce qu'ils ont acheté peu cher il y a 20 ans." Les délais de vente s'établissent, eux, à 61 jours en moyenne.

 

Les acquisitions se répartissent de la manière suivante : 58,6% pour les résidences principales, et 28,5% pour les investissements locatifs, qui ont connu un bond de 33,2% en 2018. "Ce retour en masse des investisseurs parisiens perdurera-t-il à l'heure où la décision d'encadrer à nouveau les loyers dans la capitale vient d'être prise ? Nous allons surveiller les conséquences du retour de ce dispositif." Une autre information significative réside dans le profil des acquéreurs de Paris-intramuros : les cadres supérieurs et professions libérales réalisent une vente sur deux sur ce marché (47,8%, contre 20% dans tout le pays), tandis que les cadres moyens représentent 35,2% des acheteurs (en recul de 10%), et les employés/ouvriers seulement 4,5%, après avoir chuté de 22% (contre 39% à l'échelle nationale).

 

Tous les départements franciliens progressent

 

 

Et pour l'Ile-de-France ? "Le prix moyen au m² francilien progresse de manière continue depuis 2015 ; il enregistre une nouvelle hausse de 3,4% en 2018 pour s'établir à 3.303 € tous types de biens confondus. Le plus haut dans la région avait été atteint en 2011 avec 3.418 € le m²", indique Laurent Vimont. Dans la région capitale, le volume de ventes a augmenté de 2,2% en 2018, par rapport à 2017. En moyenne, le montant des transactions atteint un nouveau record, de l'ordre de 261.059 € l'année dernière, contre 253.516 € un an auparavant. Les catégories socioprofessionnelles des ouvriers/employés et des cadres moyens représentent toujours 73,3% des acquéreurs en Ile-de-France, et leurs investissements s'orientent à 79,7% vers les résidences principales. Enfin, on peut noter que l'activité et le niveau de prix progressent dans tous les départements de la région parisienne. La Seine-Saint-Denis connaît l'augmentation la plus importante, de l'ordre de 6,8%, avec 3.325 € le m² en moyenne.

 

Une hausse des prix entre 1 et 2% en 2019

 

Dans ces conditions, que peut-on attendre de l'année 2019 ? "Les prix progressent depuis trois ans maintenant mais un certain nombre d'indicateurs commence à craqueler", avertit Laurent Vimont. "Le recours au crédit est pleinement exploité, les surfaces réduites pour pouvoir acheter. Le marché semble atteindre un plafond de verre. De plus, il est probable que les taux d'intérêt restent bas en 2019, ce qui pourrait continuer à alimenter l'activité du secteur. Plusieurs autres facteurs devront être surveillés : le nouveau dispositif fiscal du Denormandie dans l'ancien - dont la profession n'était pas spécialement en demande -, ou l'encadrement des loyers sur Paris. Par conséquent, nous tablons sur une hausse des prix comprise entre 1 et 2% en 2019."

 

En revanche, l'instauration de l'IFI (Impôt sur la fortune immobilière) ne devrait pas engendrer de conséquences spécifiques pour le marché de l'immobilier ancien, puisque le nouvel impôt ne concerne de toute façon que les patrimoines supérieurs à 1 million d'euros. De même, le prélèvement à la source devrait avoir un impact neutre auprès des clients de Century 21. Dans le domaine de la rénovation énergétique des bâtiments, les professionnels du réseau ont constaté que les acquéreurs, dans l'ensemble, ne prêtaient pas attention au DPE (Diagnostic de performance énergétique), à l'inverse des locataires, qui y accordent beaucoup plus d'importance. "D'une manière générale, 20% du prix d'achat sont consacrés à des travaux de rénovation dans les 5 ans suivant l'achat", a précisé Laurent Vimont à ce sujet.