LOGEMENT SOCIAL. Les bailleurs sociaux, qui se réunissent à partir de ce mardi 24 septembre et jusqu'à jeudi dans le cadre du 80ème Congrès HLM, ont la capacité de maintenir leur rythme actuel d'investissement au cours des prochaines années, selon une étude de la Banque des Territoires.
A l'heure où le gouvernement s'interroge sur l'opportunité d'élargir davantage le financement du logement social à des investisseurs privés, le secteur semble à même de maintenir son rythme actuel d'investissements au cours des prochaines années. Telle est la conclusion d'une analyse financière des bailleurs sociaux publiée ce mardi 24 septembre par la Banque des Territoires (groupe Caisse des dépôts). Et ce, en dépit des bouleversements que le logement social a connus ces dernières années, avec l'instauration de la réduction de loyer solidarité, qui devrait entailler de 1,3 milliard d'euros par an les recettes locatives des organismes HLM sur la période 2020-2022, l'augmentation de la TVA sur la construction et la loi Elan qui oblige les bailleurs à gérer un parc immobilier d'au moins 12.000 unités. "Le secteur pourrait être en mesure de tenir les engagements pris dans le cadre du pacte constructif [signé en avril dernier par le gouvernement, la CDC, l'Union sociale pour l'habitat et Action Logement ; ] en termes d'investissements, entre 2020 et 2022", estime la Banque des Territoires dans son rapport. Soit la construction de 110.000 logements sociaux et la rénovation de 125.000 autres chaque année.
Une conviction qui tient en partie à la situation financière "solide" des bailleurs sociaux. Leur autofinancement global demeure stable, à 15,2% en 2017 (dernières données disponibles), un niveau jugé "très favorable" par la Banque des Territoires. L'autofinancement locatif a certes légèrement diminué en 2017, en raison d'une augmentation des risques locatifs, mais cet effet a été contrebalancé par une augmentation des produits exceptionnels, issus principalement des cessions. Quant aux fonds propres cumulés des bailleurs sociaux, ils représentaient 35% du total de bilan en 2017, contre 33% en 2012.
Un scénario qui repose sur des hypothèses "très sensibles"
La perspective d'un maintien des investissements des bailleurs sociaux au cours des prochaines années repose également sur les mesures d'accompagnement d'Action Logement et de la Banque des Territoires. Le plan d'investissement volontaire de 9 milliards d'euros annoncé en janvier par l'organisme paritaire comprend une subvention de 300 millions d'euros par an au fonds national des aides à la pierre, sur la période 2020-2022, ce qui réduira la contribution des bailleurs sociaux. Quant à la Banque des Territoires, son plan Logement 2 comprend des titres participatifs, de nouvelles enveloppes de prêts à taux fixe et des remises commerciales d'intérêt. La capacité des bailleurs sociaux à maintenir leur rythme d'investissements tient aussi à l'évolution des taux d'intérêt, avec un taux du Livret A est attendu au plancher de 0,5% entre 2020 et 2022.
A plus long terme, les bailleurs sociaux, pris globalement, disposeraient de la capacité financière suffisante pour construire 100.000 logements par an et en réhabiliter 100.000 supplémentaires, estime la Banque des Territoires. Tout en prévenant que ces prévisions sont "très sensibles" aux hypothèses retenues. Il suffirait d'une hausse des taux d'impayés, d'un écart entre loyers sociaux et indices de référence ou d'une augmentation des prélèvements sur le logement social pour que les bailleurs ne soient pas en mesure de maintenir leurs investissements.
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Un secteur privé déjà présent dans le financement du logement social
Les financements émanant d'acteurs privés pourraient peut-être alors recevoir un meilleur accueil du secteur, qui redoute pour l'heure une "financiarisation" difficilement compatible avec sa mission de service public. Reste que les investisseurs privés ne sont pas de parfaits inconnus pour les bailleurs sociaux. La CDC, bras financier de l'Etat, est certes la pièce maîtresse de leur financement, puisqu'elle représente 78% de l'encours de prêts au logement social. Mais le secteur bancaire privé compte pour le solde de 22%, au travers de prêts sur l'épargne réglementée, à l'image de ceux de la CDC, et de prêts à taux fixes. Les investisseurs privés sont également déjà présents dans le financement du logement social au travers de leurs souscriptions aux fonds de CDC Habitat dédiés à ce secteur. Ou directement dans le capital de bailleurs sociaux car, si Action Logement a frappé un grand coup en annonçant son intention de faire appel aux marchés d'ici à la fin de l'année, "cela a déjà existé", souligne un observateur du secteur. Et de rappeler que les sociétés de gestion d'actifs et autres investisseurs privés étaient assez présents sur le marché du logement social avant la crise financière de 2008.
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