CONJONCTURE. Au premier trimestre 2019, les ventes de logements neufs se sont rétractées de 2,5%, mais le volume reste encore élevé, à 35.595 unités. Pour la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), la loi Elan ne produit pas encore ses effets, et l'approche des élections municipales tend à figer le marché. Le problème de l'offre reste donc entier.
"Elan n'a pas encore produit ses effets. Il y a un long temps d'inertie avant qu'une loi ne soit vraiment appliquée." C'est ainsi que Marc Villand, le vice-président de la FPI et président de la FPI Ile-de-France, analyse les chiffres de la promotion immobilière pour le premier trimestre de l'année 2019 : globalement, la production neuve subit un ralentissement sur tous les types d'habitat, avec 445.700 permis de construire délivrés entre avril 2018 et mars 2019, soit un recul de 8,2%. Les mises en chantiers, pour leur part, se sont rétractées de 5,2%, pour atteindre les 410.700 sur la même période. Sur les trois premiers mois de 2019, les réservations totales ont également accusé une baisse en comparaison au premier trimestre 2019 : -1,2% pour les logements au détail (29.356 unités), -10,3% pour les logements en bloc (4.742) et 0% pour les résidences services (1.500).
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Des tensions sur l'offre quasiment généralisées à toute la France
Toujours sur les trois premiers mois de 2019, les mises en ventes dégringolent de 36,9%, passant de 34.381 au premier trimestre 2018 à 21.685, un niveau d'ailleurs inférieur à la moyenne trimestrielle depuis 2014. De même, l'offre commerciale fléchit nettement entre le quatrième trimestre 2018 (107.638 unités) et les trois premiers mois de l'année 2019 (100.929, soit -11,2%). Les tensions sur l'offre sont d'ailleurs quasiment généralisées à toute la France, avec des délais inférieurs à 12 mois presque partout, à l'exception de Clermont-Ferrand, de la métropole niçoise et de plusieurs agglomérations normandes (Caen, Le Havre, Rouen). Au niveau des prix, les professionnels du secteur ont constaté une hausse, certes modérée mais régulière, depuis 12 mois : entre le premier trimestre 2018 et la même période un an plus tard, les tarifs moyens ont augmenté de 1,8% à l'échelle nationale, frôlant les 4.400 € le m², et de 1,9% en région parisienne, dépassant les 5.000 € du m².
L'approche des municipales de 2020 commence à geler les décisions
D'une manière générale, on retiendra que la demande reste forte, mais que l'offre peine à se renouveler. Presque toutes les métropoles voient leurs marchés respectifs sous tension, à cause de difficultés économiques, politiques et juridiques pour concrétiser les projets de construction - les coûts continuent à augmenter, les recours se multiplient et les élections municipales de 2020 se rapprochent, parallèlement à l'élaboration des PLUI (Plans locaux d'urbanisme intercommunaux). "Jamais les projets n'ont été autant attaqués, avec une augmentation des sommes demandées en contrepartie", affirme Marc Villand. "Les municipales de 2020 vont peser encore plus que les autres. La vraie question est de savoir comment co-construire la ville de demain, entre l'Etat, les collectivités territoriales, les constructeurs et les promoteurs." Une question déjà posée par les professionnels du secteur, trois mois plus tôt.
Le premier trimestre 2019 confirme donc les tendances déjà observées au cours des trimestres précédents ; cependant, bien que les ventes de logements neufs soient en baisse de 2,5%, le volume reste élevé (35.598 unités). Mais c'est bel et bien un problème d'offre qui continue à se poser pour les professionnels. "Arrêtons d'avoir un Etat sanction ; c'est d'un Etat stratège dont nous avons besoin", poursuit le président de la FPI Ile-de-France.
L'offre (encore) au coeur du problème
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Deux signes positifs doivent toutefois être soulignés : d'une part, le logement intermédiaire continue sa progression - il représente plus de 20% du total ce trimestre - ; d'autre part, l'accord financier conclu entre le Gouvernement, l'Union sociale pour l'habitat, Action Logement et la Caisse des dépôts et consignations devrait relancer les ventes en bloc de logements sociaux, avec un engagement de production fixé à 110.000 unités chaque année. "La pierre reste attractive pour les ménages, qu'ils souhaitent se loger ou investir pour louer. Leurs conditions d'emprunt sont très favorables, et devraient durablement le rester", note Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI. "Et les logements que nous mettons sur le marché - plus respectueux de l'environnement, plus connectés, plus riches en services - répondent à leurs attentes. Encore faut-il réussir à les produire !"
Car pour les promoteurs, le problème réside dans le niveau de production des logements neufs : "L'essoufflement du marché du neuf tient moins à des décisions budgétaires de l'Etat qu'à des problèmes d'offre : nous manquons moins de clients que de produits. Avec la loi Elan, le Gouvernement a commencé à desserrer les contraintes de l'offre, mais il faut aller plus loin, et parler foncier, permis, coûts de travaux, etc", conclut Alexandra François-Cuxac.
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