RÉHABILITATION. Dans le département de la Seine-Saint-Denis où le phénomène de l'habitat indigne rencontre un écho particulier, les élus plaident pour un "travail de dentelle" sur les copropriétés dégradées.
Au siège de l'établissement Plaine Commune, les cas des copropriétés des Fauvettes à Pierrefitte-sur-Seine, de la tour Obélisque à Epinay-sur-Seine ou des Joyeux à Aubervilliers ont fait l'objet d'un comité de pilotage dédié au plan Initiative Copropriétés le 9 avril 2019.
Doté de 3 milliards d'euros, le plan Initiative Copropriétés est, selon ses bénéficiaires, indissociable d'un traitement au cas par cas des copropriétés dégradées. "Nous commençons à avoir une expérience très forte sur le sujet des copropriétés dégradées, mais chaque projet appelle des solutions différentes et nécessite de s'adapter à chaque fois", estime le ministre du Logement Julien Denormandie.
A Epinay-sur-Seine, la tour Obélisque et ses 32 étages font peser des charges colossales sur les copropriétaires du fait d'une réglementation incendie sourcilleuse. La copropriété des Fauvettes à Pierrefitte-sur-Seine, plus petite, n'a pas vu d'ascenseur fonctionner depuis 7 ans, et affiche un endettement global de 600.000 euros selon le maire (PS) Michel Fourcade. Aux Joyeux à Aubervilliers, les copropriétaires paient jusqu'à 2.500 euros de charge par mois, "un cercle vicieux" pour la maire (PCF) Meriem Derkaoui, qui favorise l'arrivée de marchands de sommeil rachetant des biens lors de ventes par adjudication.
Inquiétude sur les "20 % restants"
Dans ces trois copropriétés qui bénéficient d'un plan gouvernemental, les élus ne partagent pas toujours les objectifs fixés par l'Etat pour leurs édifices en difficulté. Néanmoins tous s'inquiètent de leur capacité, en tant que collectivité locale, à financer les 20 % restants destinés aux travaux de sécurisation des copropriétés.
En ce sens, l'édile d'Epinay-sur-Seine, Hervé Chevreau, aurait souhaité que la tour Obélisque fasse l'objet d'une Orcod-IN (opération de requalification de copropriété dégradée d'intérêt national) pour laisser le financement du recyclage aux mains de l'Etat. De son côté, Meriem Derkaoui concède qu'elle aurait "préféré une démolition-reconstruction, car il est très coûteux de réhabiliter". La copropriété des Joyeux mobiliserait un budget global estimé à 100 millions d'euros.
Si l'Anru et l'Anah consentent une part de financement à hauteur de 80 %, "les 20 % sont toujours des millions pour les collectivités", affirme Hervé Chevreau, en référence au montant restant qui doit être versé par les mairies et leur établissement public territorial Plaine Commune.
Au-delà de la problématique de financement des réhabilitations, le changement de dispositif de redressement d'une copropriété (à l'exemple de la tour Obélisque) paraît peu pertinent aux yeux du ministre Julien Denormandie, qui rappelle les délais conséquents pour la publication du décret Orcod-IN par le Conseil d'Etat.
L'option du portage
Présent au comité de pilotage, Arnaud Cursente, directeur des grands projets et de la rénovation des copropriétés dégradées chez CDC Habitat, a affirmé que la filiale du bras financier de l'Etat pouvait intervenir en soutien. Dans le cas de la tour Obélisque d'Epinay-sur-Seine, "nous serions tout à fait prêts à proposer une prise en charge de l'opération pour un rachat de la tour, qui serait revenue à un investisseur ou démolie si cela paraît inéluctable", affirme-t-il.
Si cette intervention survient a posteriori d'une prise de conscience de la dégradation d'une copropriété, elle pourrait s'organiser dès que les marchands de sommeil se manifestent. Ces derniers, qui parviennent à se constituer un parc de logements à partir de ventes aux enchères dans les tribunaux, divisent parfois les logements pour les louer à la pièce, "parfois même au matelas", rapporte Michel Fourcade.
Dans ce que l'on appelle des "reprises à la barre", Julien Denormandie a sollicité une présence plus forte de CDC Habitat et de l'Etablissement public foncier d'Île-de-France pour dissuader les marchands de sommeil, voire surenchérir les prix de vente des biens pour les acquérir.
Ce type de portage permet aux opérateurs institutionnels de redresser la copropriété et de réduire le taux d'endettement en payant les charges. Le processus est déjà appliqué par l'EPF d'Ile-de-France pour l'Orcod-IN de Grigny, où "un quart des acquisitions se font à la barre", affirme Gilles Bouvelot, directeur général de l'établissement public.
Autre signe qui permettrait d'anticiper le redressement d'une copropriété : la défaillance dans le paiement des charges. Selon Yannick Borde du réseau Procivis, cet axe devrait permettre une implication plus grande des syndics de copropriétés, dont certaines bénéficient du label "Quali SR". Selon le président de Plaine Commune, Patrick Braouezec, certains de ces professionnels pourraient être associés aux comités de pilotage d'Initiative Copropriétés, "car ils sont les plus à même de nous alerter sur des situations inquiétantes".
