«Un espace de 2 centimètres entre deux constructions ne suffirait pas à caractériser le respect de l'interdiction de construire en mitoyenneté», précise un arrêt rendu le 4 juillet 2012 par la Cour de cassation. Explications avec Ganaëlle Soussens, avocat à la cour, spécialiste en droit de la construction.
Plusieurs commentateurs de l'arrêt rendu le 4 juillet 2012 par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation sur le thème de la mitoyenneté ont considéré qu'il s'agit d'un arrêt de principe qui édicterait la règle selon laquelle un espace de 2 centimètres entre deux constructions ne suffirait pas à caractériser le respect de l'interdiction de construire « en mitoyenneté ».
Une analyse différente
En décidant de diviser en 2 parcelles le terrain sur lequel était déjà bâtie une maison, les vendeurs ont pris l'engagement d'imposer à l'acquéreur de la parcelle non bâtie une interdiction de construire « en mitoyenneté » de la maison existante.
Les acquéreurs de la parcelle non bâtie les ont, en quelque sorte, pris au mot et ont fait construire leur maison à 2 cm de la maison existante. Les propriétaires de celle-ci ont alors intenté une action en justice afin d'obtenir la condamnation de leurs trop proches voisins à démolir leur maison.
Pour s'opposer à cette demande, les maîtres d'ouvrage de la maison querellée ont soutenu qu'ils avaient renoncé à construire « en mitoyenneté » au sens des -joliment désuètes - dispositions des articles 653 et suivants du Code civil, c'est-à-dire « contre un mur mitoyen, et y faire placer des des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à 54 mm près ».
La Cour d'appel de Paris et la Cour de cassation ont considéré que dans l'acte, le mot « mitoyenneté » n'avait pas été employé au sens juridique du terme, mais plutôt dans son acception commune, c'est à dire « à proximité ». Or, les constructeurs indélicats avaient édifié leur maison à seulement 2 cm du bâtiment existant…
Le pragmatisme des juridictions est allé jusqu'à rejeter l'action en garantie dirigée contre le notaire rédacteur de la clause discutée au motif que les défendeurs avaient délibérément violé leur engagement de ne pas construire « en mitoyenneté ». L'arrêt de la Cour d'appel de Paris ordonnant la démolition est donc confirmé.
Cas d'espèce
A notre sens, il s'agit d'un « cas d'espèce », c'est-à-dire un arrêt par lequel la Cour de cassation tranche un litige en particulier et non pas un « arrêt de principe » qui vise à fixer une règle applicable à toutes les situations identiques
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