"De l'indignité à l'habitabilité" du logement : ce que dit le rapport Vuilletet

 

 

Du côté des financements, Guillaume Vuilletet ne donne pas d'enveloppe précise mais préconise le lancement d'un "plan national décennal", avec un investissement annuel de 1,3 milliard d'euros dans les sites prioritaires.

 

"De l'indignité à l'habitabilité" : un changement de paradigme

 

Dans un rapport dense de 126 pages, Guillaume Vuilletet dresse d'abord le constat d'un phénomène difficile à cerner et à quantifier. De quoi parle-t-on lorsque l'on évoque le fléau du mal-logement ? "Indécent", "insalubre", "indigne", "impropre"…Il existe pléthore de qualificatifs censés répondre à la complexité et la multiplicité des situations. C'est d'ailleurs cette pluralité qui, comme le soutient le parlementaire, pose un premier problème qui va jusqu'à causer une "paralysie de l'action publique".

 

Guillaume Vuilletet ouvre ainsi son rapport en appelant à sortir d'une vision "hygiéniste" et "sectorielle" de l'habitat et à remplacer la notion "d'indignité" par celle d'"l'habitabilité". "La frontière entre sécurité et santé est finalement floue, voire très perméable", affirme Guillaume Vuilletet. En ce sens, il préconise de ne plus cloisonner sécurité et santé de l'occupant, mais d'adopter une approche plus globale, et de prendre conscience, par exemple, de l'impact d'une fragilisation du bâti sur la santé psychique de ses habitants.

 

Vers une grille de diagnostic unique et un suivi centralisé

 

Si les conclusions du rapport Vuilletet devaient se résumer en un mot, ce serait celui de l'unification. A commencer par les outils de diagnostics, aussi multiples que les textes auxquels ils se réfèrent. Alors que les lectures varient selon qu'on se base sur le code de la construction ou celui de la santé, Guillaume Vuilletet propose l'instauration d'un "référentiel national unique sur les normes minimales d'habitabilité".

 

Celui-ci serait partagé par tous les acteurs chargés du repérage de logements jugés "non habitables", et sa rédaction donnée à un comité d'experts composé de représentants des collectivités, de l'Etat, d'architectes, de professionnels du bâtiment et de la santé, locataires et propriétaires…Cette grille de lecture unique viendrait ensuite nourrir un registre national du logement permettant de recenser l'état des logements en fonction de leur configuration, de l'état du bâti, des équipements, du niveau de performance thermique… L'habitabilité serait ainsi évaluée sur une échelle allant de 1 à 5 (d'un niveau de qualité élevé, à un lieu impropre à l'habitation) en prenant en considération l'usage par les occupants, l'ampleur des désordres et la gravité du risque.

 

De 21 à 3 procédures de résorption de l'habitat indigne

 

"Notre dispositif de lutte contre le logement indigne est semblable à des poupées russes qui ne s'imbriqueraient pas", illustre le député du Val d'Oise. De l'insalubrité à la décence en passant par le péril ou la suroccupation, il existerait aujourd'hui 21 procédures activées par les collectivités, l'Etat ou la justice pour un logement jugé indigne ou un local impropre à l'habitation. Cet enchevêtrement pose aujourd'hui un "risque d'incohérence des actions" et de doublon entre des acteurs qui ne se coordonnent pas assez, causant un "surcoût" pour la puissance publique.

 

Comme le préconisait le sénateur (LR) Bruno Gilles dans son projet de loi, Guillaume Vuilletet renouvelle le souhait d'une police unique pour "l'habitabilité et sécurité des bâtiments". Trois procédures pourraient être lancées : lorsque les locaux sont considérés comme impropres à l'habitation, lorsque la présence de désordres implique le lancement de travaux, ou quand le risque est tel qu'il nécessite une intervention d'urgence.

 

 

Reconfigurer le jeu d'acteurs, l'intercommunalité en "chef de file"

 

Aujourd'hui, la lutte contre l'habitat indigne se partage entre les maires, détenteurs d'un pouvoir de police qu'ils peuvent transférer à un établissement public de coopération intercommunale. En cas d'insalubrité, c'est l'Agence régionale de santé qui est saisie. Dans son rapport, le député du Val d'Oise préconise le maintien de la police générale du maire ou de l'EPCI, tout en appelant à son renforcement dans l'exécution d'office de mesures de résorption de l'habitat indigne, et de recouvrement des dépenses engrangées.

 

Mais cette police de proximité demandée par les élus interrogés ne serait qu'un premier pas avant le transfert d'une compétence de "police habitabilité" vers les intercommunalités, "chefs de file naturels pour la garantie de l'habitabilité", juge Guillaume Vuilletet. Les EPCI ayant signé leur plan local de l'habitat (PLH) pourront se voir déléguer par l'Etat l'attribution des aides à la pierre, à la réhabilitation ou à la création de places d'hébergement. En dernier ressort, l'Etat via le préfet pourrait se substituer à une collectivité défaillante.

 

Adapter les sanctions et simplifier l'expropriation

 

Alors que la loi Elan a permis d'aller plus loin dans les sanctions contre les marchands de sommeil, comme la confiscation des biens ou la consignation des indemnités d'expropriation, le rapport Vuilletet appelle à moduler les régimes d'astreintes aux procédures qui seraient créées sous l'impulsion de son rapport. Notamment dans les copropriétés en difficulté, où l'exonération d'astreintes permettrait de ne pas endetter davantage les copropriétaires. Cette exonération vaudrait également pour les propriétaires occupants, et les bailleurs "impécunieux, sous réserve qu'ils n'aient pas organisé leur impécuniosité".

 

La vacance de logements, une zone grise à investir

 

Peu évoqué dans les textes législatifs, "le traitement de l'habitat indigne des logements vacants relève de l'énigme", affirme le rapport. En effet, le Code de la construction et de l'habitation ne donne aucune indication sur les procédures à mener lorsqu'un logement est considéré comme vacant, puisque seule la présence d'une personne physique sur les lieux permet d'enclencher un péril. Si ce problème peut paraître secondaire en zones dites "détendues", elle est selon Guillaume Vuilletet moins acceptable en zone tendue, quand la pression immobilière est forte. Le parlementaire y voit un risque de remettre un logement indigne ou insalubre sur le marché locatif. Alors que ces logements sont exonérés de taxe sur la vacance du fait du départ des occupants, le parlementaire préconise son instauration et sa majoration dans les zones tendues.

 

Le dispositif d'expropriation pourrait également être simplifié si "des manquements importants ou graves aux critères d'habitabilité" sont constatés ou que le propriétaire bailleur a fait preuve de "carence immobilière" en refusant des travaux ou des appels de fond en assemblée générale depuis 10 ans.