De Châteauroux à Paris : le grand écart des montants des loyers

 

C'est pour cela qu'elle mène chaque année une étude analysant les dynamiques de loyers privés sur l'ensemble du territoire. Pour sa 5e édition, dont les résultats ont été publiés en mars 2025, l'Anil s'est concentrée sur les appartements 3 pièces ainsi que les logements construits avant 1946. Ses conclusions font état de grandes disparités de loyers selon les territoires, en fonction de leur attractivité. Elles soulignent cependant le rôle que les dispositifs d'encadrement peuvent avoir pour contenir les évolutions des prix.

 

De fortes disparités géographiques

 

Afin d'étudier les dynamiques autour des loyers médians en France, l'Anil s'est concentrée sur le prix de location des appartements 3 pièces, les "logements les plus fréquemment loués sur le territoire". Son étude révèle ainsi d'importantes disparités de loyers, qui varient de 6,9 euros à 24,1 euros au m² selon les territoires. Sans surprise, les prix les plus élevés sont observés dans les zones attractives, comme les grandes métropoles, les zones près de la frontière suisse, le littoral méditerranéen ou encore dans certaines villes de Guadeloupe et de La Réunion.

 

À l'inverse, les agglomérations avec les loyers les plus bas sont caractérisées par une taille modeste et un dynamisme démographique et économique limité. Il s'agit de villes comme Châteauroux, Alençon, Saint-Étienne, Mâcon, Montauban, Alès et Chalon-sur-Saône. "Dans ces territoires, la connaissance précise des loyers privés permet d'adapter les politiques locales, notamment pour la requalification du parc existant et l'ajustement de l'offre locative privée par rapport au parc social", analyse l'Anil.

 

Logements d'avant-guerre : une grande dispersion de loyers

 

Le prix médian des logements construits avant 1946 est de 11,3 euros par m², "soit un niveau proche de celui calculé sur l'ensemble du parc (11,5 euros par m²)", constate l'Anil. Cependant, l'étude révèle une dispersion importante des prix. En effet, 80% des loyers se situent entre 7,1 euros et 17,5 euros par m². Cette amplitude est "beaucoup plus large que celle constatée pour les autres époques de construction", souligne ainsi l'Agence.

 

Selon l'étude, cette situation s'explique par l'hétérogénéité de l'offre en logements d'avant-guerre, qui présentent des caractéristiques assez différentes selon leur localisation, leur composition, leur qualité et leur attractivité. Des logements petits, situés dans des faubourgs périphériques dévitalisés auront ainsi un loyer bien moins important que des biens de qualité, construits dans des zones valorisées.

 

Des évolutions de prix qui dépendent des dispositifs d'encadrement

 

 

D'après les résultats de l'étude, les évolutions de loyers sont plus marquées dans les territoires dynamiques, déjà soumis à des prix moyens importants. Elles sont tout de même contenues par les dispositifs d'encadrement des loyers et de taxe sur les logements vacants (TLV).

 

Trois groupes de villes se distinguent ainsi dans l'étude : celles avec une évolution particulièrement importante des loyers, celles avec une évolution légèrement supérieure à l'indice de référence des loyers (IRL) moyen et celles dont l'évolution est inférieure à l'IRL moyen. Le premier concerne surtout des villes de l'Ouest du pays, "où l'attractivité résidentielle amplifie la pression immobilière" note l'Anil. Le deuxième regroupe des agglomérations comme Paris, Nice, Lyon, Toulouse, Nantes ou encore Saint-Denis de La Réunion, soumises à la TLV. Enfin, le troisième contient des petites villes ainsi que certaines métropoles également concernées par la TLV (Lille, Grenoble, Montpellier, Aix-Marseille).