Deuxième priorité : Réformer la gouvernance et adapter les politiques aux réalités territoriales
La décentralisation est un fait incontournable. Néanmoins, la France reste une exception au sein du concert européen, avec son organisation administrative territoriale. Il faut donc travailler autrement et se poser la question de la gouvernance publique.
Les signataires proposent donc une décentralisation accrue, avec le transfert des PLU et de la politique foncière aux intercommunalités, une meilleure adaptation des zonages réalisés sur la base d'une évaluation territorialisée des besoins par l'implication directe des acteurs du logement au niveau régional , sous le contrôle de l'Etat, et la modulation des financements publics à cet échelon, l'Etat restant naturellement responsable des grands équilibres, de l'impartialité, d'une affectation équitable en fonction des besoins et de la solidarité nationale.
Troisième priorité : Rénover la politique foncière pour construire plus
Le manque de disponibilité de terrains constructibles appelle un programme d'urgence avec des mesures visant à disposer de plus de terrains pour construire plus de logements, à en modérer le prix et à dissuader de la rétention foncière.
Plus de terrains pour plus de logements
Les fédérations signataires recommandent la création de pénalisation incitative pour les collectivités qui ne respectent pas leurs objectifs fixés dans les plans locaux de l'habitat, par des modulations de la DGF au profit des collectivités bâtisseuses et au détriment des collectivités malthusiennes, sous réserve d'une cohérence avec les besoins.
Elles recommandent également de :
Transformer le PLU en un outil de programmation et de production de terrains à bâtir pour le logement en imposant, non plus seulement sa compatibilité mais sa conformité avec le PLH et en mobilisant immédiatement les zones à urbaniser en priorité (AU1) où les terrains sont moins chers, les collectivités disposant de la possibilité de lever la taxe d'aménagement pour financer les équipements nécessaires,
Relancer les opérations d'aménagement (ZAC, permis d'aménager, PUP), et/ou, sur le modèle de l'obligation d'exploiter les terrains agricoles, créer une possibilité d'instaurer, en zones tendues, une obligation de construire ou de faire construire dans certains périmètres.
Les organismes signataires recommandent également de :
- simplifier drastiquement les procédures applicables en matière d'urbanisme
- généraliser les études préalables, et la concertation
Enfin, il est essentiel que des dispositions soient prises pour réprimer les recours abusifs, en particulier, par l'encadrement de l'intérêt à agir, conformément à la décision du Conseil Constitutionnel de juillet 2011.
Modérer les prix
La mise à disposition volontariste de terrains publics, par l'Etat, les collectivités territoriales ou les grandes entités publiques, à prix maîtrisé et/ou via des baux emphytéotiques paraît un axe indispensable.
Les conditions de cette mise à disposition ou de cession d'un terrain constructible par une personne publique doivent prendre en compte la réalité de la demande locale et les contraintes éventuelles d'utilisation, et notamment la part affectée au logement social, pour être compatibles avec l'équilibre financier de ce type de productions.
Dissuader la rétention foncière par les propriétaires
Enfin, dans les zones tendues, il faut utiliser l'arme fiscale pour lutter contre le malthusianisme foncier :
La fiscalité actuelle qui favorise la rétention, doit être repensée. Il est proposé d'inverser la logique dans des conditions à définir, en supprimant au minimum les abattements, voire en rendant cette taxe progressive Un tel dispositif exige évidemment de définir au préalable une notion économique de terrain à bâtir, ce qui passe par la suppression des restrictions à la notion de terrain à bâtir figurant dans le CGI.
Le logement rapporte plus qu'il ne coûte ; c'est pourquoi, en période de disette budgétaire, l'effort de l'État doit être constant et maîtrisé.
Les signataires demandent que le prochain Gouvernement s'engage sur un « programme » pour cinq ans avec des règles stables et pérennes et que ce dernier soit rappelé dans la loi.
Cette loi doit être l'occasion d'un débat national avec l'ensemble des parties concernées, tant dans sa phase de préparation que dans son suivi. Les débats nationaux pourraient être utilement relayés, au plan local, au moyen de conférences régionales.