A l'instar de la France, les marchés immobiliers européens ont été touchés par la crise financière américaine. Dans une enquête publiée début novembre, Era Immobilier dévoile les conséquences de ce retournement avant d'envisager la suite. Détails chiffrés par pays.
Tous les voyants sont au rouge : impact de la crise immobilière mondiale, accès au crédit resserré, hausse des taux d'intérêt et déconnection entre revenu des ménages et niveaux des prix immobiliers sont quelques-uns des facteurs qui ont entraîné un ralentissement du marché immobilier français et européen depuis fin 2008, début 2009. Dans une étude parue le 3 novembre dernier, le réseau d'agences Era Immobilier détaille le cas de quinze des dix-huit pays concernés.
Transactions en baisse
La plupart des Etats membres ont été heurtés de plein fouet par les effets économiques de cette crise. Entre 2007 et 2008, le nombre de transactions a particulièrement chuté en France (746.000 contre 928.000), en Bulgarie (309.788 contre 450.000), en Italie (686.587 contre 806.225), au Portugal (173.600 contre 220.000) et en Irlande (59.500 contre 85.000).Seules exceptions : l'Allemagne, l'Autriche et la Belgique. Soit grâce à l'absence de cycle immobilier et à l'encadrement de l'emprunt par les établissements financiers, soit grâce à un taux de croissance modeste, des taux d'intérêts bas et de banques enclines à prêter, ces trois pays n'ont subi qu'une relative stabilisation début 2009 (-5.500 transactions en Autriche, -1.204 en Belgique), voire une légère hausse pour l'Allemagne (492.000 contre 470.000), avant de reprendre leur rythme habituel.
Les pronostics pour 2010
Les pronostics concernant la durée des effets de la crise sur l'économie et le marché de chaque pays restent aléatoires. L'avenir est assez sombre pour l'Irlande dont la Banque centrale envisage une croissance négative de 3% en 2010, ce qui stabiliserait au mieux les prix à 40% en deçà des records atteints en 2006. En Suède, à Chypre et en Roumanie la baisse devrait également se poursuivre.En revanche, Era reste confiante concernant les autres pays et ce, malgré l'absence d'amélioration avant courant 2010. Avec le recul nécessaire à l'examen d'une situation de crise, le réseau d'agences estime que ce renversement de tendance a déjà des effets bénéfiques sur les marchés. En stoppant net l'augmentation outrancière des prix de l'immobilier, il a déjà permis l'éviction des spéculateurs et autres opérateurs-amateurs.
Allemagne
Le marché de l'immobilier outre-Rhin a relativement peu subi les conséquences du marasme financier international, en premier lieu grâce à l'absence de « cycle immobilier » à l'instar de la France, et ensuite grâce à l'encadrement de l'emprunt par les établissements financiers (à taux fixe sur 15 ou 20 ans plus apport personnel de 20% requis).
Autriche
L'Autriche a vécu une phase de stabilisation en 2007, avec un taux de croissance modeste de 0,5%, qu'elle renouvelle en 2008, en dépit du contexte de crise internationale.
Belgique
Le ralentissement connu en 2007 s'est poursuivi en 2008. Le prix moyen a
enregistré une hausse de 4% (contre 8% pour l'année 2007). Le marché immobilier belge a remarquablement bien traversé la période de turbulences engendrée par la crise financière américaine. Nonobstant l'atonie du climat immobilier en novembre 2008 - provoquée par la brusque frilosité des établissements financiers, le nombre de transactions a repris son volume habituel dès mars 2009.
enregistré une hausse de 4% (contre 8% pour l'année 2007). Le marché immobilier belge a remarquablement bien traversé la période de turbulences engendrée par la crise financière américaine. Nonobstant l'atonie du climat immobilier en novembre 2008 - provoquée par la brusque frilosité des établissements financiers, le nombre de transactions a repris son volume habituel dès mars 2009.
Bulgarie
La Bulgarie n'a subi le contrecoup de la crise financière mondiale qu'au dernier trimestre 2008, paralysant les intentions d'achat. De 14% de hausse des prix sur les trois premiers trimestres, le taux a chuté de 15 à 20% en octobre 2008.
Chypre
Contrairement à 2007 et le début de l'année 2008, le marché immobilier cypriote a accusé le coup de la crise financière avec le repli massif des acheteurs étrangers, en majorité britanniques et la politique de prudence adoptée par les banques envers l'octroi d'emprunts.
France
Le ralentissement de la progression des prix connu en 2007 a perduré et s'est intensifié au cours du premier semestre 2008 pour se solder par une contraction brutale du volume de transactions sur le second semestre 2008. Accès au crédit resserré, hausse des taux d'intérêt, déconnection entre revenu des ménages et niveau des prix immobiliers, impact de la crise financière mondiale comptent parmi les motifs qui ont entravé la fluidité du marché immobilier.
Grèce
Irlande
Les prix de l'immobilier ont poursuivi leur décrue sur le premier semestre 2009 et les perspectives envisagées par la Banque Centrale Irlandaise sont sombres : croissance négative de 8.3% en 2009 puis 3% en 2010 pour un taux de chômage qui atteindrait les 15%. Selon un tel scénario, les prix n'en diminueraient que davantage, voire se stabiliseraient au mieux à 40% en deçà des records atteints en 2006.
Italie
Le prix moyen annuel des logements a connu une progression de 4.34% en 2008 par rapport à 2007. Cette hausse est légèrement en deçà de l'inflation (+3.3%). Le ralentissement de l'activité s'est fait ressentir au second semestre 2008 et a particulièrement touché les grandes agglomérations.
Pays-Bas
Le marché de l'immobilier est rapidement revenu à des proportions normales consécutives à des années de croissance débridée. L'avénement de la crise financière mondiale et la confiance des ménages en déroute ont pesé sur l'économie et la croissance du pays. Le stock de biens disponibles à la vente s'est spectaculairement contracté courant 2008 et de nombreux programmes de promotion furent soit bâtis partiellement, soit annulés.
Portugal
République Tchèque
Sur ces dix dernières années, la République Tchèque s'est appuyée sur
l'investissement étranger. L'ouverture des marchés et leur interaction globale a contribué au ralentissement économique survenu dans le pays. Perspective de récession, confiance des ménages en berne, chute de la demande et baisse des prix de l'immobilier ont assombri l'horizon en 2008 et continuent de peser lourd en 2009.
l'investissement étranger. L'ouverture des marchés et leur interaction globale a contribué au ralentissement économique survenu dans le pays. Perspective de récession, confiance des ménages en berne, chute de la demande et baisse des prix de l'immobilier ont assombri l'horizon en 2008 et continuent de peser lourd en 2009.
Suisse
Roumanie
Les effets de la crise financière internationale se sont également fait sentir sur le marché immobilier roumain à compter du dernier trimestre 2008.
Suède
Le ralentissement économique dû aux effets de la crise mondiale demeurera un épisode anxiogène pour les marchés financiers. En dépit des mesures prises par la Banque Centrale suédoise et le gouvernement, les acteurs du marché de l'emprunt n'ont guère assoupli leur position. Entre octobre 2008 et janvier 2009, le marché immobilier suédois a marqué un net coup d'arrêt dû au durcissement des politiques bancaires.
absence du Luxembourg et du Royaume-Uni
Berne (Suisse) : 454.000 eurosParis (France) : 379.812 euros
Dublin (Irlande) : 337.881 euros
Stockholm (Suède) : 315.199 euros
Rome (Italie) : 310.000 euros
Amsterdam (Pays-Bas) : 254.000 euros
Lisbonne (Portugal) : 250.000 euros
Vienne (Autriche) : 249.000 euros
Bruxelles (Belgique) : 235.866 euros
Athènes (Grèce) : 210.000 euros