Titres participatifs et Offices publics de l'habitat : mode d'utilisation

 

Le titre participatif, entre l'action et l'obligation

 

Dans le monde de la finance, les titres participatifs sont des titres de créances émises par des sociétés publiques, leur permettant de lever des fonds en vue de nourrir des investissements futurs. Elles sont héritées des années 80, où, dans le flot des nationalisations, les entreprises publiques cherchaient à étoffer leurs fonds propres. Ces valeurs mobilières qui ne sont ni des actions, ni des obligations permettent, par leur nature, d'apporter une certaine indépendance à la société qui les émet. En effet, acheter des titres participatifs n'octroie aucun droit de vote à ses détenteurs, mais un droit à l'information portant sur la santé de la structure et ses perspectives pour l'avenir.

 

Pourquoi dédier cet outil aux OPH ?

 

L'accord de la clause de revoyure signée en avril entre l'Etat et les familles HLM a permis de préciser le contrat qui unira certains bailleurs aux investisseurs institutionnels dans le cadre de l'émission de titres participatifs. Cette possibilité a été ouverte aux OPH, mais également les entreprises sociales pour l'habitat (ESH) et les sociétés de coordination HLM issues de regroupement entre bailleurs sociaux disposant d'un parc inférieur à 12.000 logements. Néanmoins, les OPH devraient bénéficier en priorité de cet outil financier, vu leur statut juridique qui les empêche de sortir leur capital de certaines barrières. A la différence des ESH, qui sont des sociétés commerciales à mission d'intérêt général et responsables devant leurs actionnaires, les OPH ne peuvent faire évoluer leur capital.

 

3 "zinzins" pour 1 milliard d'euros d'acquisitions

 

Ad initio, deux investisseurs institutionnels ont répondu par l'affirmative pour investir dans les titres participatifs émis par les OPH : la Caisse des dépôts et consignations et Action Logement. Le bras financer de l'Etat a d'ores et déjà prévu une enveloppe de 800 millions d'euros, dont la moitié sera investie à l'issue d'un appel à manifestation d'intérêts qui sera lancé au début de l'année 2020. L'ex-1% Logement investira quant à lui à hauteur de 300 millions d'euros. Plus récemment, à l'occasion du Congrès HLM, le ministre du Logement Julien Denormandie avait promis d'élargir cette souscription aux collectivités locales à la demande de la fédération des OPH. Adoptée dans le projet de loi de finances 2020, la mesure sera finalement retoquée par la Conseil constitutionnel, considérée comme un cavalier législatif.

 

Pas de boursicotage avec les titres participatifs

 

Les titres participatifs qui permettent d'alimenter des entreprises en fonds propres sans bouleverser leur gouvernance, suivent un fonctionnement très encadré. Une fois qu'il a investi dans des titres émis par un bailleur, le "porteur" devra d'abord verser le montant correspondant au volume de titres. Dans son guide, la Fédération des OPH affirme que "le coût des titres participatifs (...) souscrit par la Caisse des dépôts et Action Logement est nettement inférieur au coût qu'un investisseur externe au secteur pourrait exiger". Un porteur ne peut exiger de remboursement de ces titres, si ce n'est à partir d'un délai de 7 ans, si l'émetteur en est d'accord, et s'il a été en mesure de rembourser ses emprunts, créances passant avant le remboursement de titres participatifs.

 

Selon la première tranche d'émission de titres qui s'étendra de 2020 à 2022, la Fédération des OPH prévoit une rémunération globale plafonnée à 1,80% sur ses résultats annuels pendant 15 ans, qui monte ensuite à 1,90%. La part fixe de rémunération se fixerait à un minimum de 0,12%, et la part variable oscillerait selon les résultats annuels de l'office et du ratio d'autofinancement dont le seuil est fixé à 3%.