La société Foncière Lyonnaise (SFL), qui a annoncé mardi son projet de rapprochement avec la foncière Sophia, va doubler son patrimoine et devenir l'un des opérateurs les plus actifs du marché immobilier de bureaux parisien.
En regroupant ces "deux acteurs importants du marché immobilier, nous constituons un leader de l'immobilier de bureaux à Paris et en région parisienne", a annoncé mercredi son président, Yves Mansion lors d'une conférence téléphonique. "Nous aurons ainsi la capacité à répondre au développement de ce marché où les opérations de grandes tailles se multiplient et où la taille, relativement limitée de SFL et de Sophia jusqu'à présent, limitait la capacité de participation".
La SFL s'engage à acquérir les actions Sophia soit par remise, pour 4 actions Sophia présentées, de 5 actions SFL à émettre, soit au prix unitaire de 38,50 euros (les actionnaires pouvant combiner les deux options sans limitation), et les obligations convertibles 3,75% (janvier 2004) Sophia au prix unitaire de 58,91 EUR.
Les deux actionnaires principaux de Sophia, les AGF et la Société Générale, se sont engagés de céder les 27% du capital qu'ils détiennent chacun.
Parmi les investisseurs qui vont entrer dans le nouvel ensemble, le groupe Crédit Agricole, via Predica (assurance-vie), va apporter 120 millions d'euros, et Forum European Realty Income GPorter --déjà actionnaire de SFL à hauteur de 2,8%-- 50 M EUR. La Société Générale a choisi de sortir de Sophia pour partie en cash et pour partie en apportant à l'offre publique d'échange l'autre moitié de sa participation dans Sophia (13,5%).
L'opération est "équilibrée", comportant "à la fois une augmentation de capital (au moins 390 M EUR) et un financement par dettes dans des conditions raisonnables", a précisé M. Mansion.
Les deux sociétés disposent de patrimoines comparables: 2,456 milliards d'euros pour SFL et 2,781 mds EUR pour Sophia. Si leurs portefeuilles sont comparables de par leur taille ou leur nature, elles sont complémentaires au niveau de leur implantation, SFL étant essentiellement présente dans le quartier central des affaires de Paris, tandis que Sophia est plutôt localisée à La Défense et en région parisienne.
La nouvelle entité, qui veut se concentrer sur l'immobilier de bureaux, a inclus un programme de cessions qui portera sur l'achèvement des cessions du "résidentiel" encore dans le portefeuille de SFL et dans la vente "de tout ce qui n'est pas bureau" pour Sophia (entrepôts, parcs logistiques...), pour un montant de l'ordre de 1,7 md EUR d'ici fin 2005.
Le portefeuille immobilier du nouvel ensemble aura "un rendement élevé dès le début et un bon potentiel de croissance", a assuré M. Mansion. Le rendement élevé, "c'est 6,7% de rendement brut moyen du portefeuille combiné --rapport direct de 350 M EUR de loyers bruts cumulés avec 5,237 mds EUR de patrimoine total cumulé", a-t-il précisé.
Le regroupement des deux sociétés devrait également permettre de bénéficier "pleinement de la nouvelle dynamique apportée par le nouveau régime sur les sociétés d'investisssement immobilier cotées" (SIIC) qui leur permet d'opter pour l'exonération d'impôt sur les sociétés pour une partie de leurs bénéfices et plus-values, a expliqué M. Mansion.
"Le moteur de la transparence fiscale c'est la création de cash-flow", a-t-il ajouté. Cette création de cash-flow, "destinée à être distribuée aux actionnaires, sera dorénavant le critère sur lequel les foncières cotées devront être jugées", a-t-il souligné.
"D'ores et déjà, nous avons une perspective satisfaisante puisque nous partons de portefeuilles dont les loyers sont très sécurisés et sur des actifs de bonne, voire d'excellente qualité. Et la perspective de cash-flow sera d'autant améliorée par notre position concurrentielle augmentée", a conclu M. Mansion.
La SFL s'engage à acquérir les actions Sophia soit par remise, pour 4 actions Sophia présentées, de 5 actions SFL à émettre, soit au prix unitaire de 38,50 euros (les actionnaires pouvant combiner les deux options sans limitation), et les obligations convertibles 3,75% (janvier 2004) Sophia au prix unitaire de 58,91 EUR.
Les deux actionnaires principaux de Sophia, les AGF et la Société Générale, se sont engagés de céder les 27% du capital qu'ils détiennent chacun.
Parmi les investisseurs qui vont entrer dans le nouvel ensemble, le groupe Crédit Agricole, via Predica (assurance-vie), va apporter 120 millions d'euros, et Forum European Realty Income GPorter --déjà actionnaire de SFL à hauteur de 2,8%-- 50 M EUR. La Société Générale a choisi de sortir de Sophia pour partie en cash et pour partie en apportant à l'offre publique d'échange l'autre moitié de sa participation dans Sophia (13,5%).
L'opération est "équilibrée", comportant "à la fois une augmentation de capital (au moins 390 M EUR) et un financement par dettes dans des conditions raisonnables", a précisé M. Mansion.
Les deux sociétés disposent de patrimoines comparables: 2,456 milliards d'euros pour SFL et 2,781 mds EUR pour Sophia. Si leurs portefeuilles sont comparables de par leur taille ou leur nature, elles sont complémentaires au niveau de leur implantation, SFL étant essentiellement présente dans le quartier central des affaires de Paris, tandis que Sophia est plutôt localisée à La Défense et en région parisienne.
La nouvelle entité, qui veut se concentrer sur l'immobilier de bureaux, a inclus un programme de cessions qui portera sur l'achèvement des cessions du "résidentiel" encore dans le portefeuille de SFL et dans la vente "de tout ce qui n'est pas bureau" pour Sophia (entrepôts, parcs logistiques...), pour un montant de l'ordre de 1,7 md EUR d'ici fin 2005.
Le portefeuille immobilier du nouvel ensemble aura "un rendement élevé dès le début et un bon potentiel de croissance", a assuré M. Mansion. Le rendement élevé, "c'est 6,7% de rendement brut moyen du portefeuille combiné --rapport direct de 350 M EUR de loyers bruts cumulés avec 5,237 mds EUR de patrimoine total cumulé", a-t-il précisé.
Le regroupement des deux sociétés devrait également permettre de bénéficier "pleinement de la nouvelle dynamique apportée par le nouveau régime sur les sociétés d'investisssement immobilier cotées" (SIIC) qui leur permet d'opter pour l'exonération d'impôt sur les sociétés pour une partie de leurs bénéfices et plus-values, a expliqué M. Mansion.
"Le moteur de la transparence fiscale c'est la création de cash-flow", a-t-il ajouté. Cette création de cash-flow, "destinée à être distribuée aux actionnaires, sera dorénavant le critère sur lequel les foncières cotées devront être jugées", a-t-il souligné.
"D'ores et déjà, nous avons une perspective satisfaisante puisque nous partons de portefeuilles dont les loyers sont très sécurisés et sur des actifs de bonne, voire d'excellente qualité. Et la perspective de cash-flow sera d'autant améliorée par notre position concurrentielle augmentée", a conclu M. Mansion.
