SIMI 2017. Les usages dans les bâtiments évoluent de plus en plus rapidement. Un défi pour les constructeurs qui doivent s'adapter à cette nouvelle donne.
"Il faut rechercher une mobilité immobilière." C'est par cet apparent paradoxe qu'Olivier Fages, avocat associé chez DS avocats, a ouvert une conférence au sujet de l'obsolescence et de la réversibilité des bâtiments, le 6 décembre 2017. Elle se tenait lors du Salon de l'immobilier d'entreprise (Simi), à Paris. "L'accélération du changement devient un élément consubstantiel de notre économie. Et cela touche l'immobilier. Un imeuble doit aujourd'hui être souple, ce qui correspond au contraire même de la substance de l'investissement immobilier", a ajouté Olivier Fages.
Pour Joachim Azan, PDG de Novaxia, nous vivons un "alignement des planètes" autour de ce sujet. "Il y a notamment les enjeux de développement durable, et le fait que le marché immobilier soit très porteur en ce moment. Or, il y a peu de foncier, il devient donc d'autant plus pertinent de recycler des immeubles. La réversibilité est une solution toute désignée en zone tendue", expose-t-il.
"Il ne faut pas confondre obsolescence et vétusté"
Un état d'esprit qui a des répercussions immédiates sur la manière de concevoir les immeubles. "Il y a trois temps de vie d'un bâtiment", explique l'architecte Mathieu Mercuriali. "La structure (cycle long), le temps des fluides et l'aménagement intérieur (cycle court). Dans le cadre de notre projet Made in Pleyel, nous avons travaillé sur une structure qui permette une flexibilité pour transformer des logements en bureaux, ou inversement." Pour l'architecte, la réversibilité doit se faire tout en ayant en tête les enjeux de protection du patrimoine architectural. "C'est pourquoi dans notre projet pour la rénovation de la tour Montparnasse, nous avions conservé l'immeuble originel", expose Mathieu Mercuriali.
Si un immeuble devient obsolescent "à partir du moment où il ne répond plus à la demande de son utilisateur", comme le formule Audrey Camus (Foncière des régions), il ne faut pas confondre obsolescence et vétusté. Elle ne touche pas nécessairement les plus anciens immeubles. "Un bâtiment des années 1990-2000 peut être concerné", rappelle Joachim Azan. "Il peut y avoir une obsolescence réglementaire, territoriale, d'usage, ou architecturale. Aujourd'hui, l'offre immobilière doit donc se caler sur un horizon de dix ans, et non plus trente ou quarante."
La réglementation de l'urbanisme doit s'adapter
D'après les acteurs présents, l'un des principaux freins au développement de la réversibilité des bâtiments est aujourd'hui d'ordre réglementaire. "Il faut que les documents d'urbanisme soient mis à jour pour faciliter ces opérations", assure Joachim Azan. "Les pouvoirs publics n'ont plus besoin d'avoir une visibilité sur les bâtiments qui coure sur plusieurs dizaines d'années." Olivier Fages renchérit : "Si les réglementation d'urbanisme évoluaient dans ce sens, nous ferions un grand bond en avant."
Un immeuble de bureaux à haute ambition environnementale se construit à Paris
