CONJONCTURE. D'après l'observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers, l'activité en 2017 dans le secteur pourrait être un peu supérieure à celle de 2016. Malgré tout, l'offre de logements neufs reste insuffisante. Les professionnels comptent sur le prochain gouvernement pour créer un "choc d'offre".
Début 2017, la dynamique pour les promoteurs immobiliers est toujours positive, dans la foulée de 2016, au point que l'année pourrait s'avérer être meilleure que la précédente. Malgré tout, quelques signaux d'alerte subsistent, notamment l'insuffisance de l'offre de logements neufs. C'est ainsi que la conjoncture est qualifiée par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). L'organisation professionnelle donnait une conférence de presse, le 17 mai à Paris, pour présenter les chiffres de son observatoire de l'immobilier.
Au premier trimestre 2017, en glissement annuel, les réservations de logement ont ainsi bondi de 13,8% (de 30.804 à 35.059). "Sur cinq ans, l'évolution est conséquente", observe Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI - au premier trimestre 2013, le chiffre était effectivement de 22.160. Les ménages tirent principalement cette croissance (25.591 en 2016, 28.493 en 2017). "Ils n'hésitent pas à acheter, que ce soit pour investir ou en primo-accession", note la présidente. Les transactions sont équitablement partagées entre ventes à investisseurs (51% du total) et ventes en accession (49%).
Manque de logements dans les grandes métropoles
Toutefois, plusieurs grandes métropoles souffrent d'un manque de logements neufs, ce qui se traduit par des délais d'écoulement relativement faibles (l'exemple le plus criant étant Bordeaux métropole, où ce chiffre est de 5,6 mois). "Il y a de très grandes disparités d'une région à l'autre, selon les problèmes de foncier constructible, les recours, les autorisations...", explique la FPI. "Bordeaux, une métropole très attractive, a du mal à produire le niveau de logements que demande le marché. Il ne faut pas oublier que, dans notre activité, comme les logements mettent beaucoup de temps à sortir de terre, il ne nous est pas possible de répondre avec souplesse à un appel du marché", rappelle Alexandra François-Cuxac.
Autre point négatif, la croissance du nombre de réservations marque le pas si l'on tient compte des évolutions d'un trimestre sur l'autre (il a augmenté de 20,9% au premier trimestre 2017, contre +21.4% au quatrième trimestre de 2016). A-t-on atteint un point haut ? Ce ralentissement du rythme haussier est-il dû à l'élection présidentielle ? "Nous attendrons le deuxième trimestre pour savoir s'il s'agit là d'un incident de parcours, ou si nous allons entrer dans une période de stagnation. Il est probable que cet attentisme dure jusqu'à l'élection", prévoit Alexandra François-Cuxac.
"Des tensions sérieuses sur l'offre de logements neufs"
Une décélération "très nette" est aussi constatée au niveau de la croissance des mises en vente de logements. Celles-ci progressent de 6,4% au premier trimestre, en glissement annuel, à 28.541. Mais, sur douze mois glissants, elles n'augmentent "que" de 8%, après avoir augmenté de 11% durant les trois trimestres précédents. Mais c'est surtout sur l'offre commerciale de logements que la FPI perçoit de véritables tensions. "Nous ne parvenons pas à reconstituer l'offre, depuis plusieurs mois", explique Alexandra François-Cuxac. "Nous n'irons pas jusqu'à parler de 'pénurie', mais il y a des tensions sérieuses sur l'offre, et il faudra bien se préoccuper de ses motifs. Le logement est un secteur essoufflé, nous avons du mal à sortir des freins et des blocages."
Ces tensions ont pour conséquence de faire augmenter les prix à un rythme rarement constaté : +5,1% au premier trimestre. Une hausse, d'après les promoteurs, due à la baisse de l'offre. "Plus elle se réduit, plus les prix augmentent", résume Alexandra François-Cuxac. "Cette hausse concerne à peu près uniformément l'ensemble du territoire." Et elle bénéficierait surtout aux propriétaires de terrains, pas aux promoteurs. "L'idée que nous augmenterions nos prix pour refaire nos marges est un fantasme. Elles n'augmentent pas car le secteur est trop concurrentiel pour cela", assure-t-elle.
Adosser l'ISF au patrimoine immobilier, une mesure "choquante" pour la FPI
C'est l'espoir de la FPI de voir ces problématiques d'offres traitées par le futur gouvernement, notamment en créant le "choc d'offre" promis par Emmanuel Macron durant sa campagne. Une volonté affichée qui paraît en contradiction, selon avec la FPI, avec l'une des mesures phares du nouveau président : adosser l'ISF uniquement au patrimoine immobilier. "Nous ne comprendrions pas que l'on instaure une mesure qui stigmatiserait l'immobilier", explique la patronne des promoteurs. "Il est choquant de loger seulement l'immobilier dans l'ISF. Cela va faire peur aux investisseurs, notamment internationaux, d'autant plus que notre secteur support déjà énormément d'impôts."
A l'inverse de cette proposition d'Emmanuel Macron contre-productive aux yeux de la FPI, Alexandra François-Cuxac propose d'actionner plusieurs leviers permettant de débloquer le marché, dont trois prioritaires. Premier d'entre eux, baisser la fiscalité sur les plus-values de cession de terrain à bâtir, en proposant un abattement sur trois ans de 50%, 30% puis 25%. L'organisation appelle également à la création d'un statut de bailleur privé professionnel et la mise en place d'une procédure "fast-track" pour régler le problème des recours abusifs.
"Une limite a été franchie concernant l'acceptabilité des projets" V.Lavergne (architecte)
"Trop de maires ne respectent pas le PLU. Des permis de construire sont donnés, puis retiré, pour des raisons arbitraires, et cela peut finir au tribunal administratif", a tonné Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI, lors de la conférence de presse tenue par l'organisation. La fédération donne plusieurs exemple : une parcelle où l'on pourrait construire 60 lots, qui se retrouve plafonnée à 35 ; ou encore, alors que le PLU d'une commune ne prévoit pas de logement social, le permis de construire se retrouve conditionné à cela... De nombreuses procédures ont été discrètement lancées par des promoteurs à l'encontre de collectivités œuvrant ainsi.