Difficulté d'accès au crédit malgré des taux historiquement bas, attentisme de la part des acquéreurs, mais aussi des vendeurs craignant de devoir brader leur bien… Selon une étude menée par la Fnaim avec l'Ifop, le poids de l'impact de la crise pèse toujours sur les intentions d'achat immobilier des Français. Même si les prix ont continué de baisser au cours des trois premiers mois de l'année, d'après le dernier point de conjoncture de la Fnaim. Résultats et commentaires.
Les prix des logements anciens ont continué leur baisse avec -1,4% au cours du premier trimestre, mais les Français, qu'ils soient dans l'optique d'acheter ou de vendre, font toujours preuve d'attentisme. C'est ce qu'indique le baromètre présenté mardi par la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). Alors que le réseau Century 21 avait annoncé, il y a quelques jours, une hausse des prix dans l'ancien de l'ordre de 6,71% sur un an, la Fnaim enregistre, de son côté, une baisse de 2% sur la même période.
Comme toujours, l'évolution est contrastée selon les régions, avec une forte poussée en Ile-de-France (+7,6% au cours des trois premiers mois de l'année, an comparaison avec le trimestre précédent. L'Ouest et le Sud-Ouest connaissent également des hausses, avec respectivement +3,4% et +2,4%, alors que le Nord et l'Est accusent une baisse de -5,5%, et le Centre et les Alpes de -3,1%. Même disparité au niveau des surfaces : les prix des studios et des biens de grande taille baissent respectivement de 3,1% et de 2,6% au premier trimestre 2010, alors que les surfaces moyennes observent des hausses (+2,7% pour les 3 pièces et +5,9% pour les 4 pièces).
La solvabilité en hausse
René Pallincourt, président de la Fnaim, indique que cette nouvelle baisse générale des prix, additionnée à des taux historiquement bas, «est favorable à la solvabilité des ménages», qui «retrouve son niveau de l'année 2000». Sauf que la hausse vertigineuse des prix durant la dernière décennie et la crise immobilière sont passées par là, et que les Français ne sont que 34% à trouver la conjoncture favorable à l'achat d'un bien immobilier, selon une enquête Fnaim-Ipsos. Moins d'un Français sur deux perçoit le contexte favorable à l'achat, une tendance en baisse par rapport aux précédentes vagues de cette enquête, en octobre et décembre dernier. Seule la proportion des propriétaires estimant que le moment est propice à la revente de leur logement pour en acheter un autre a augmenté ; mais elle partait de loin, puisqu'ils étaient 23% en décembre, et désormais 29%.
La Fnaim rappelle que cette situation d'attentisme, aussi bien chez les acquéreurs que chez les vendeurs, a provoqué une chute de 30% du nombre de transactions dans son réseau l'an dernier, ce qui a engendré une importance baisse d'activité dans les agences, voire des liquidations. «Les Français ont aussi la perception que l'impact de la crise ne va pas s'atténuer», ajoute René Pallincourt. En effet, la majorité estime que les prix vont rester stables au cours des six mois à venir, mais ce chiffre est cependant en baisse. Par ailleurs, seuls 24% des Français estiment qu'il est facile d'obtenir un crédit immobilier. «Mais si les gens ont des difficultés à accéder à l'emprunt, c'est qu'ils ont déjà à rembourser des prix à la consommation, pour acheter une voiture par exemple, qui entame leur budget pour 5 ou 6 ans», estime Patrick Siksik, président de la Fnaim pour la région Paca. Pas sûr que cet argument tienne et que les crédits à la consommation, qui existaient avant la flambée des prix de l'immobilier soient la seule explication au sentiment des acquéreurs que l'accès au crédit immobilier est devenu plus difficile.
En tout état de cause, la Fnaim perçoit pour 2010 une certaine stabilité des prix, comprise entre -3% et +3% par rapport à l'année dernière. «Les prix de l'ancien sont presque revenus à leur niveau du 3e trimestre 2005», souligne René Pallincourt. Il indique encore que, si la baisse des prix semble toucher à sa fin, les prix pourraient encore progresser. Mais étant donné les taux de crédit historiquement bas, cette hausse sera limitée «car les ressorts du crédit paraissent aujourd'hui épuisés».
Alors que le Cnis (Centre national d'information statistique) publiait récemment un rapport sur la prolifération des statistiques immobilières, et aussi pour couper court à la «polémique sur le sérieux des observatoires de la Fnaim», la fédération a mis en parallèle ses résultats avec ceux de l'indice des Notaires. Cette polémique, qui existe depuis plusieurs mois, qui avait, en 2009, engendré le départ de la fédération de son ancien délégué général, Henri-Buzy Cazeaux. Ce dernier contestait la fiabilité des chiffres donnés par la Fnaim, en raison de la baisse du nombre de références mensuelles.
La Fnaim, qui rappelle au passage qu'elle observe «11% du marché, donc un panel représentatif», a mis en parallèle ses indices et ceux des Notaires, en applicant un décallage de trois mois, correspondant au laps de temps moyen entre le compromis de vente et l'acte notarié. Pour la période comprise entre le premier trimestre 2001, et le premier trimestre 2005, la Fnaim observait une hausse des prix de 56,2%, soit un chiffre quasi similaire à celui des notaires, qui rapportaient +56,9%. Entre le premier trimestre 2005 et le deuxième trimestre 2006, la différence est plus grande : +11,7% selon la Fnaim, et +18,4% pour les notaires. «La Fnaim a noté un ralentissement plus précoce de la hausse», se défend la fédération pour justifier cet écart. Plus récemment, les moyennes se sont rapprochées : au quatrième trimestre 2009, la Fnaim prévoyait des prix en recul de 7,8%, contre une baisse de 7,1% pour les notaires.