RECYCLAGE URBAIN. Avec la création du "premier fonds en assurance-vie" de transformation de bureaux en logement, la foncière Novaxia profite d'un "alignement des planètes" et se donne pour objectif de financer la création de 4.000 logements. La Ville de Paris annonce le lancement d'un appel à projets pour faciliter le recyclage des bureaux obsolètes.
L'investisseur Novaxia a annoncé, le 19 janvier, la création du "premier fonds en assurance-vie de recyclage d'immeubles de bureaux en logements". La foncière spécialisée dans le renouvellement urbain se donne pour objectif la production de 1,3 milliards d'euros de logements issue de la transformation de 180.000 m2 de bureaux obsolètes et vacants en 4.000 logements.
Pour Joachim Azan, président fondateur de Novaxia, ce lancement est la conséquence d'un "alignement de planètes inédit", alors que la transformation de bureaux en logements se heurte, depuis toujours à d'innombrables difficultés. D'abord, juge la foncière, la demande de bureaux baissera structurellement suite à l'augmentation du télétravail. Une affirmation corroborée par Xavier Lépine, président de l'IEIF, institut de recherche sur l'immobilier, qui s'attend à ce que la demande en Ile-de-France baisse de 3 millions de mètres carrés à cause du développement du télétravail. Baisse qui s'ajoutera "aux 3 millions de mères carrés déjà vacants".
Convergence de la rentabilité des actifs bureau et logement
Parmi les autres facteurs qui rendent l'investissement dans ce type d'opérations rentable : la rentabilité des bureaux prime, qui "converge avec le rendement du logement". Sans compter, bien sûr, que la pénurie de logements "s'est accélérée". L'argument environnemental vient également peser dans la balance, puisque "recycler des bureaux en logements représente une économie importante d'émissions de CO2 par rapport à la construction neuve". Enfin, "l'assurance-vie est le plus important canal d'épargne en France (1.800 milliards euros d'encours correspondant à 47 millions de contrats d'assurance-vie individuels) et le rendement des fonds en euros baisse fortement depuis plusieurs années".
"Pour la première fois, les épargnants vont pouvoir investir, à travers leurs contrats d'assurance-vie, dans le logement, tout en captant la plus-value issue de la baisse de la valeur des bureaux. Ils pourront ainsi participer au financement d'opérations de recyclage de bureaux en logements qui seront de plus en plus nombreuses. Cette démarche permet ainsi de viser à concilier l'utilité sociétale et le rendement de leur placement", estime Novaxia.
La Ville de Paris va lancer un nouvel appel à projets
Emmanuelle Wargon, ministre chargée du Logement, s'est exprimée lors de la présentation de ce fonds, qui avait lieu dans un bâtiment de bureaux parisien transformé en immeuble de logements, pour marteler qu'"il est de plus en plus rentable d'investir dans le logement en général et dans la transformation de bureaux en logements en particulier". "Il y a une place pour les investisseurs institutionnels dans le logement", a-t-elle insisté. Elle a exhorté les élus à "s'emparer des projets pour accompagner tous les projets de création de logements, en particulier de transformation des surfaces déjà bâties", et a rappelé l'existence du fonds friches, pour aider à la rentabilité de telles opérations.
C'est ce qu'a fait valoir Emmanuel Grégoire, premier adjoint à la maire de Paris, également présent : la Ville de Paris va accompagner ce type de projets. Il a annoncé le lancement, prochainement d'un appel à projets de transformation de bureaux en logements. La "task force" qui le pilotera sera chargée "d'accompagner avec bienveillance les reconversions". C'est-à-dire de les faciliter en levant les obstacles, réglementaires notamment. L'immobilier de bureau à Paris représente "16 millions de mètres carrés", a-t-il rappelé. "La transformation des actifs obsolètes est un enjeu important". Et une opportunité pour produire des logements.
Grand témoin : Xavier Huillard, P-dg du groupe Vinci 
