IMMOBILIER. Après la publication du décret sur le plafonnement tarifaire de l'état daté, l'Autorité de la concurrence rend public l'avis qu'elle a transmis au gouvernement à ce sujet. Sceptique, elle a tenu à "attirer l'attention du gouvernement" sur les effets que pourrait avoir cette mesure sur les pratiques tarifaires des syndics, entre possibles hausses pour s'aligner strictement sur ce plafond et répercussions des potentielles pertes sur le prix d'autres prestations.
Certaines de ses suggestions n'ont pas été prises en compte par le Gouvernement. Résultat : l'Autorité de la concurrence n'est pas convaincue par la méthode retenue pour fixer le montant maximal de la prestation d'établissement de l'état daté par les syndics.
Publié au Journal officiel le 23 février, un décret fixe ce tarif à 380 euros maximum. Ce montant correspond à "la médiane des honoraires effectivement constatés pour l'établissement de l'état daté", a rappelé l'Autorité de la concurrence le 4 mars, en rendant public l'avis rendu au Gouvernement. Ce qui signifie que la moitié des syndics pratiquait des tarifs plus bas, l'autre moitié ayant des prix plus élevés.
Double effet
La méthode retenue pour établir ce montant maximal pourrait avoir un double effet pervers. D'une part, les syndics qui avaient des honoraires inférieurs à cette somme céderont sans doute à la tentation d'augmenter leurs tarifs pour atteindre ce plafond, "et ce au détriment des consommateurs".
D'autre part, même si la moitié des syndics se verra dans l'obligation d'abaisser le prix de cette prestation, ceux-ci pourraient compenser cette perte en augmentant d'autres tarifs, peu négociés par les copropriétés. L'Autorité de la concurrence, qui explique que "certains syndics entendus au cours de l'instruction ont confirmé cette possibilité" prend l'exemple des lettres de relance et de mise en demeure adressées aux copropriétaires.
Honoraires décorrélés de la réalité des coûts
Fixer un plafond n'était cependant pas une mauvaise idée, l'Autorité estimant que "les honoraires de l'état daté sont souvent élevés et décorrélés de la réalité des coûts". Ce document, établi par le syndic, est obligatoire lors de la vente d'un logement en copropriété. Il permet à l'acquéreur d'un bien immobilier de prendre connaissance des sommes dues à la copropriété par le vendeur.
Mais le tarif de cette prestation est rarement négocié dans les contrats de syndic. Le copropriétaire se trouve "doublement captif, regrette l'Autorité : d'une part, il ne peut s'adresser qu'à son syndic pour l'établissement de l'état daté, d'autre part il se voit imposer des honoraires qu'il n'a pas lui-même négociés".
Renforcer la négociation du tarif de la prestation
L'Autorité recommande donc "d'adopter un nouveau dispositif législatif visant à renforcer la négociation des honoraires de l'état daté par la copropriété". Et en attendant, elle propose de modifier la méthode choisie pour fixer le montant du plafond. Afin qu'elle soit "davantage rattachée à la réalité des coûts", elle suggère de recourir "à la méthode dite 'cost plus' ou du coût majoré, qui consiste à retenir un niveau correspondant au coût moyen réellement observé, majoré d'une marge raisonnable".
Dans son avis, l'Autorité observe que "la prestation repose essentiellement sur des coûts fixes, ce qui serait de nature à faciliter la détermination du montant du plafond, le temps de travail constituant par ailleurs le principal coût variable". Des cas exceptionnels pourraient aussi permettre de faire varier les honoraires. Mais "à charge pour le syndic de dûment justifier alors ce dépassement".
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