Après une année marquant la chute de l'activité, le taux des crédits immobiliers est passé sous la barre des 5% en décembre et continue de baisser. Mais les professionnels de l'immobilier doivent aussi composer avec des propriétaires remettant la vente de leur bien à plus tard. Quelles évolutions et transformations sur le marché de l'immobilier en 2009 ? Eléments de réponse avec Michel Mouillart, professeur d'économie à l'Université de Paris X-Nanterre.
Batiactu : Selon les chiffres de l'Observatoire du financement des marchés résidentiels, le marché de la revente s'est effondré en 2008. Les établissements de crédit vont-ils alors se retourner vers les primo accédants, en assouplissant par exemple les conditions de crédit ?
Michel Mouillart : On observe effectivement un mouvement de retrait des ménages qui revendent. S'ils se sont retirés du marché, c'est parce qu'ils ne peuvent pas revendre leur bien assez cher. C'est une question d'appréciation qu'ils portent sur le marché, qui est assez similaire à la situation que l'on pouvait observer entre les années 93-94 et 97-98 : le marché est resté atone car ces ménages-là ne pouvaient pas vendre dans de bonnes conditions. Là-dessus, la stratégie d'offre des établissements de crédit ne peut rien. En revanche, le mouvement de baisse des taux observé actuellement peut entraîner une amplification de la primo accession. Mais là encore, tout n'est pas dans les mains des établissements de crédit : les primo accédants se retrouvent confrontés à la crise et à l'augmentation du taux de chômage, et se demandent logiquement s'il est bien sérieux de s'endetter maintenant.
Michel Mouillart : On observe effectivement un mouvement de retrait des ménages qui revendent. S'ils se sont retirés du marché, c'est parce qu'ils ne peuvent pas revendre leur bien assez cher. C'est une question d'appréciation qu'ils portent sur le marché, qui est assez similaire à la situation que l'on pouvait observer entre les années 93-94 et 97-98 : le marché est resté atone car ces ménages-là ne pouvaient pas vendre dans de bonnes conditions. Là-dessus, la stratégie d'offre des établissements de crédit ne peut rien. En revanche, le mouvement de baisse des taux observé actuellement peut entraîner une amplification de la primo accession. Mais là encore, tout n'est pas dans les mains des établissements de crédit : les primo accédants se retrouvent confrontés à la crise et à l'augmentation du taux de chômage, et se demandent logiquement s'il est bien sérieux de s'endetter maintenant.
Batiactu : L'immobilisme sur le marché de la vente peut-il doper les prix sur celui de la location ?
Michel Mouillart : Il est clair qu'il y a un transfert des demandes. Les premiers chiffres permettent de dire qu'en 2008, il y a eu 20% en moins d'accédants à la propriété, c'est-à-dire environ 170.000 à 175.000 ménages qui n'ont pas réalisé leur projet d'accession. Parmi eux, la moitié sont obligés de trouver à se loger : on retrouve donc 85.000 demandes supplémentaires dans la location (ce qui représente 5% de ce marché). Cependant, les niveaux des loyers ne se font pas sous la pression de l'offre et de la demande mais des ressources des ménages. Comme on peut penser que le pouvoir d'achat va progresser à la baisse, on ne peut pas exclure une très lente progression des loyers, voire une stagnation.
Batiactu : Lors de la présentation de leurs résultats, les différentes franchises ne semblaient globalement pas très inquiètes quant aux répercussions de la baisse d'activité dans l'immobilier. Quid des fermetures d'agences ?
Michel Mouillart : Les chiffres concernant les fermetures seront connus au mois de mars ou avril, étant donné que les renouvellements des cartes professionnelles ont lieu à la fin du premier trimestre. Bien entendu, jamais une organisation ne dira qu'elle a perdu le tiers de ses adhérents. Compte tenu de la baisse d'activité de 18% sur le marché de l'ancien en 2008, il est peu probable que ces agences puissent encaisser un tel recul d'activité sans dégât sur l'appareil de production. Mais ce sont aussi des métiers où il y a beaucoup de non-salariés. La baisse des effectifs passe donc plutôt par une baisse du nombre de collaborateurs que par une baisse du nombre des employés. D'ailleurs, ce n'est pas un hasard si plusieurs franchises ont mis en place des numéros verts à l'attention de leurs collaborateurs. On ne peut donc pas dire que le recul de l'activité n'aura pas d'impact sur les professionnels. On peut estimer que le baisse d'activité de 30% attendue sur deux ans (2008 et 2009) va faire baisser de 15 à 20% le nombre d'agences. Mais certains réseaux, mieux organisés, vont mieux résister.
