CONJONCTURE. La Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) maintient sa prévision d'une baisse de 8% des ventes en 2024 à 800.000 transactions. Même si le cycle de la baisse des prix et des taux de crédit est amorcé, il reste insuffisant pour envisager une véritable reprise dans les prochains mois.
Le nombre de compromis et de ventes est toujours en baisse. La production de crédit ne se redresse pas et les taux de crédit demeurent élevés. "A ce stade, aucun indicateur n'est encore passé au vert", observe la Fnaim dans sa dernière enquête de conjoncture parue le 21 mai 2024. Une véritable reprise n'est "pas impossible en 2025" mais semble exclue dans les prochains mois de 2024. "Nous envisageons plutôt une stabilité du marché en volume dans le courant du second semestre".
Des taux de crédits encore trop élevés
Après un quadruplement en deux ans, les taux de crédit baissent légèrement depuis le début de l'année et sont redescendus à 3,9% en mars 2024, signe que le pic a sans doute été passé. Reste que la production de crédits a été divisée par trois ans en deux ans. Les banques ont rouvert le robinet du crédit mais la demande reste faible : "A fin mars nous sommes à 8,7 milliards d'euros de crédit distribués", observe Loïc Cantin, le président de la Fnaim. Les taux actuels de crédit empêchent nombre de jeunes ménages et primo-accédants d'acheter et dissuadent les ménages déjà propriétaires de déménager. Fin février 2024 le nombre de transactions sur un an était tombé à 835.000 en baisse de -23%. Pour les agents immobiliers, les ventes "de confort" se raréfient et ce sont les ventes "de nécessité" liées aux aléas de la vie (naissance, divorce, décès…) qui assurent encore de l'activité.
Sur le marché du neuf la situation est encore pire : les ventes se sont effondrées depuis 18 mois et sont au plus bas depuis 1995. Au total le nombre de transactions immobilières en près de trois ans aura été amputé d'un tiers, le pic des ventes sur 12 mois ayant été atteint en août 2021 avec 1,2 millions de transactions réalisées en 12 mois.
Une baisse des prix en pente douce
Les prix de l'immobilier ont fortement augmenté avant et après la crise sanitaire. Ils se sont inversés et baissent légèrement mais régulièrement. La baisse est constatée presque partout même dans les zones touristiques qui voient leurs prix stagner voire baisser sur les derniers mois. Paris et les dix plus grandes villes sont les plus touchées par cette baisse : Paris (-4,8% sur un an), Lyon (-7,1%), Nantes (-7,8%), Bordeaux (-5%). Seule Nice résiste encore (+3,9%). "Les grandes métropoles où les prix et le recours au crédit sont élevés subissent plus durement qu'ailleurs la perte de capacité d'achat immobilier des ménages", analyse la Fnaim. Reste que si le cycle baissier est enclenché, cette baisse des prix "en pente douce" reste trop modeste à ce stade pour compenser la hausse des taux. "Le plus dur est peut-être passé sur le marché immobilier mais il va falloir être patient car les cycles de l'immobilier sont longs et la capacité d'achat des acheteurs n'est pas encore restaurée", conclut la Fnaim.
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