Loi ELAN : ce qu'a acté la commission mixte paritaire

 

Dans un communiqué, le ministère de la Cohésion des territoires se félicite de cette adoption. Le ministre, Jacques Mézard, saluant le travail effectué déclare ainsi : "La démarche globale qui inspire l'ensemble du projet de loi reste le pragmatisme et la simplification. (...) Car oui, c'est une innovation de rédiger un texte de loi qui n'ajoute pas de contraintes supplémentaires mais qui, de manière pragmatique lève des blocages".

 

De son côté, le secrétaire d'État Julien Denormandie ajoute : "L'esprit du projet de loi Elan est d'apporter des solutions aux besoins des Français (…) L'objectif est donc de répondre au manque de logement en facilitant l'acte de construire d'une part et en protégeant les plus fragiles d'autres part. Par cette loi, nous redonnerons confiance aux acteurs du marché concernés pour qu'ils construisent plus, mieux et moins cher."

 

 

"Loin du consensus, c'est passé mais sans élan"

 

A la sortie des débats qui ont duré six heures, la rapporteure du texte à l'Assemblée, Christelle Dubos (LREM) a déclaré à l'AFP : "Nous sommes restés sur un texte équilibré pour les acteurs, les élus et les citoyens." Et d'ajouter dans la soirée dans un communiqué du groupe LREM : "Je suis ravie que des discussions constructives aient permis d'aboutir à un texte d'accord ambitieux et équilibré entre les deux chambres, et que l'Assemblée ait pu redonner toute sa place à la mixité sociale. Le texte qui quittera le Parlement permettra à nos concitoyens de se loger dans de meilleures conditions, quels que soient leurs parcours individuels, et modifiera ainsi la vie quotidienne de millions de Français." Thibault Bazin, orateur LR au Palais Bourbon a préféré ironisé, déclarant : "Loin du consensus, c'est passé mais sans élan".

 

Le communiqué du ministère de la Cohésion des territoires (MCT) précise que "le texte issu de la commission mixte paritaire reprend largement les dispositions adoptées par l'Assemblée Nationale le 12 juin 2018 et le Sénat le 25 juillet 2018", soulignant "les solutions d'équilibre [trouvées] pour résoudre plusieurs points de divergence entre les versions de l'Assemblée nationale et du Sénat."

 

 

Pour la FFB, "il est maintenant de la plus extrême importance, comme l'a annoncé le ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard, que l'ensemble des textes d'application sortent dans les meilleurs délais, afin de permettre la concrétisation du choc d'offre annoncé" précise un communiqué ce jeudi, Jacques Chanut ajoutant : "la loi Elan prend place, en complément de l'ANRU relancé, d'Action cœur de ville, du PTZ maintenu en zones B2 et C, même avec des quotités réduites, dans une boîte à outils à même de répondre aux besoins tant quantitatifs sur certaines zones, que qualitatifs dans d'autres", mais appelant à "une réponse coordonnée et de même nature, à l'opposé de l'écologie punitive" pour ce qui est de la transition énergétique, reprenant des mots confiés la veille à Batiactu.

 

De son côté, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) "se réjouit que le parlement ait su dépasser les désaccords politiques pour lancer rapidement la mise en œuvre de dispositions dont certaines sont très attendues". Dans un communiqué, l'organisation précise qu'elle juge certaines mesures intéressantes, "parmi lesquelles l'accélération du traitement des recours contre les permis, l'encouragement de la transformation de bureaux en logements, le développement du numérique avec la dématérialisation des demandes de permis de construire ou le bail numérique, le bail mobilité, la sécurisation des projets immobiliers". La FPI ajoute toutefois regretter "le manque de mesures sur deux thématiques-clés", c'est-à-dire la mixité sociale et le droit des sols.

 

Carnet numérique et DPE

 

Pour Marjolaine Meynier-Millefert, députée copilote du plan de rénovation énergétique du bâtiment, l'adoption de cette version du texte est une réussite pour la rénovation énergétique. "D'après mes informations, le carnet numérique est bien maintenu, avec une obligation qui pèse également sur le logement social. Le risque constitutionnel que constituait le fait de soustraire les HLM du dispositif, introduit par le Sénat, n'a plus lieu d'être", se réjouit-elle auprès de Batiactu. "Nous sommes véritablement allé chercher cette réforme avec les dents ! Autre outil important : l'opposabilité du Diagnostic de performance énergétique (DPE). Deux leviers qui nous permettront de mieux progresser. Le carnet numérique a aussi, je le rappelle, un intérêt en matière de gestion des déchets issus de la déconstruction : grâce à lui, on saura ce que l'on a mis dans un bâtiment, c'est une avancée."

 

L'Union sociale pour l'habitat (USH) se montre pour sa part désemparée, mais prend acte du parcours législatif du texte et assure de ne pas en rester là : "Le débat n'est pas derrière nous, mais devant nous", affirme Marianne Louis, directrice générale de la fédération. "On va maintenant attendre de voir les mesures induites par Elan. D'après ce que l'on sait, les décrets d'application s'étaleront dans les 12 prochains mois. Il existe assurément des leviers facilitateurs d'activité, mais ce ne sont pas des leviers 'financeurs'. Notre secteur s'interroge donc encore largement : qu'est-ce qu'on attend de nous ?" Même si le monde HLM reconnaît que le processus de dialogue institué autour d'Elan a permis des avancées, il insiste aussi sur le fait que loi et budget vont inexorablement de paire : "Les HLM ne pourront pas continuer à payer seuls la facture, à fournir des efforts", reprend Marianne Louis. "Idem pour les locataires du parc social. Le président de la République avait promis 'un choc de l'offre', mais on l'attend toujours... Les alertes portées par notre secteur n'ont pas été entendues, et cela va aujourd'hui impacter le bâtiment et les travaux publics."

 

L'association Coenove, contactée par Batiactu, voit dans l'adoption du carnet numérique "un signe positif pour la rénovation énergétique (toutefois, entre les questionnements tout l'été sur le maintien du taux de TVA réduit ou encore le report de la transformation du CITE en prime, on peut pas dire que les acteurs du secteur perçoivent clairement la volonté du gouvernement d'emmener le parc vers le BBC réno en 2050...)". Florence Lievyn, déléguée générale, ajoute : "Ce dispositif devrait permettre de mettre en œuvre efficacement des parcours de rénovation propre à chaque logement, et de coller ainsi à la réalité des finances des français qui ne peuvent pour le plus grand nombre engager des rénovations globales par ailleurs très efficaces d'un point de vue technico-économique. Cette annonce colle parfaitement avec la campagne Faire de l'Ademe et du ministère qui souhaitent accompagner les Français en les rendant éco-confortables. Ce carnet devrait aussi rassurer les futurs acheteurs d'un bien, en amenant de la lisibilité sur ce qui a été fait et ce qui reste à FAIRE…"

 

Enfin, Danyel Dubreuil, coordinateur de l'initiative Rénovons, contacté par nos soins, nous assure que le carnet numérique "permettra d'avoir des informations précises sur l'état du parc". "Il est dur de définir des dispositifs fiscaux efficaces et ciblés sans connaître l'état du parc. En termes d'effets immédiats, sera limité, mais on pose enfin des bases politiques sérieuses."

 

La Confédération nationale du logement appelle pour sa part à la résistance. "Les habitants n'ont aucune raison de se réjouir d'un texte qui fait la part belle aux investisseurs privés et met en péril le logement social", réagit-elle par communiqué de presse. "Alors que les associations de défense des habitants, dont la CNL, se battent depuis maintenant plus d'un an contre ce projet de loi mortifère, nos revendications n'ont trouvé que peu d'écho auprès du Parlement, au détriment des citoyens, habitants et consommateurs. Pour autant, la CNL ne renonce pas à faire entendre la voix des habitants et appelle l'ensemble de la population à la résistance. Partout où elle le peut, celle-ci doit se mobiliser pour ses conditions d'habitat : en signant la pétition CNL demandant le retrait de la loi Elan - qui récolte à ce jour plus de 16 000 signatures -, en se rassemblant pour manifester son mécontentement et en votant pour ses représentants au conseil d'administration des organismes HLM."

 

 

Les mesures adoptées dans le texte de la commission mixte paritaire couvrent notamment :

 

AMÉNAGEMENT ET URBANISME :

 

- Aménagement : pour le MCT, "un aménagement urbain plus partenarial au service des projets de territoires et en appui des initiatives locales. Le texte retenu renforce le rôle des maires et la nécessité d'une approche globale et coordonnée du territoire par la création du projet partenarial d'aménagement et la grande opération d'urbanisme". Ces outils juridiques inédits pourront contribuer, d'après la FPI, à développer de manière plus équilibrée les territoires ;

 

- Simplification de l'urbanisme et lutte contre les recours abusifs :
*selon le communiqué du Sénat, la CMP a retenu "les apports du Sénat sur la prolongation du délai de remise en vigueur du plan d'occupation des sols en cas d'annulation du plan local d'urbanisme, et sur le caractère facultatif du débat dans les communes lors de l'élaboration d'un plan local d'urbanisme intercommunal" ;
*la CMP a "confirmé les mesures adoptées par le Sénat visant à sécuriser les demandes d'autorisation d'urbanisme, notamment en permettant le dépôt de multiples demandes sur un même terrain, en précisant le contenu des certificats d'urbanisme, ou encore en facilitant l'instruction des dossiers" ;
*Les mesures adoptées par le Sénat en matière de contentieux de l'urbanisme sont retenues également, notamment celle qui protège de poursuites pénales les constructeurs de bonne foi victimes d'une annulation de permis ;
*maintien de l'avis conforme des communes pour la création des grandes opérations d'urbanisme (GOU), dans lesquelles l'échelon intercommunal jouera un rôle renforcé ;
*confirmation de l'assouplissement des conditions d'adhésion à un établissement public foncier local, afin d'encourager le recours à ces outils de mobilisation de terrains très appréciés des communes et EPCI ;

 

- Construction en zone rurale : la CMP a retenu les apports du Sénat "qui permettront notamment de construire en zone agricole des bâtiments liés à la production et à la commercialisation agricoles" ;

 

- Loi Littoral : pour le MCT, "des ajustements ponctuels sont opérés à la loi littoral pour concilier les exigences de la préservation des paysages littoraux et les nécessités du développement des territoires". Selon le communiqué du Sénat, la CMP a confirmé "l'élargissement des possibilités de construction en zone littorale, notamment au bénéfice des cultures marines ou de l'implantation d'ouvrages de production d'énergies renouvelables sur les petites îles ; et retenu la proposition du Sénat visant à permettre le recours à la modification simplifiée des documents d'urbanisme afin de mettre en œuvre les nouvelles possibilités de comblement des 'dents creuses'" ;

 

- Architecture  : selon le communiqué du Sénat, la CMP a confirmé l'assouplissement de la portée de l'avis des architectes des Bâtiments de France, ainsi que les diverses mesures visant à favoriser la transparence des procédures d'avis et le dialogue entre maires et ABF. La CMP a également confirmé la suppression de la dérogation à la loi 'MOP' au bénéfice des concessionnaires, adoptée par le Sénat ;

 

- "Action cœur de ville" : adoption des dispositions complémentaire au programme Action cœur de ville pour la revitalisation des centres-villes des villes moyennes.
*Maintien du régime d'autorisation d'exploitation commerciale dans les périmètres des opérations de revitalisation de territoire (ORT) et étendu les effets du moratoire d'implantation des équipements commerciaux nuisibles aux centres-villes ;
*Création à titre expérimental un permis d'aménager multi-sites dans les périmètres ORT ;
*Information préalable des élus locaux en cas d'évolution de l'implantation de services publics dans les centres-villes couverts par une ORT ;
*suppression de l'autorisation d'exploitation commerciale pour les projets mixtes logements-commerces ainsi que les obligations de création de stationnements dans les zones tendues ;
*Meilleure prise en considération du tissu économique local et de l'état du commerce de centre-ville dans le cadre du régime d'autorisation d'exploitation commerciale et un contrôle plus strict de son respect par les exploitants ;
*Renforcement du contenu du document d'aménagement artisanal et commercial (DAAC), devenu obligatoire

 

- Environnement : pour le MCT, "La construction écologique est renforcée en faveur du recours aux éco-matériaux et le développement des solutions bas-carbone. Le défi climatique associe pleinement le secteur des bâtiments tertiaires qui constitue un vaste gisement d'économie d'énergie".

 

Le diagnostic de performance énergétique est également modifié. L'article 55 bis c indique ainsi qu'il perd son statut purement informatif à compter de l'année 2021 - la date initialement envisagée était 2020.

 

- Habitat indigne : facilitation et accélération du traitement de l'habitat indigne. A noter que la CMP s'est accordée sur la création d'un "dispositif d'occupation temporaire des bâtiments vacants" à titre expérimentale pour quatre ans, à destination des plus démunis ;

 

- Accessibilité : pour le MCT, "les logements neufs seront désormais évolutifs pour pouvoir s'adapter aux besoins des habitants tout au long de la vie. Les logements seront conçus avec des parois aisément déplaçables pour être rendus accessibles et répondre aux besoins des ménages puis du vieillissement de la population. 20% de ces logements dans un immeuble seront adaptés au handicap moteur". La CMP a donc tranché en coupant la poire en deux sur ce sujet sensible qui avait provoqué l'ire des associations d'handicapés, le texte initial prévoyant d'abaisser à 10% la part des logements neufs qui devaient être accessibles, tandis que le Sénat l'avait remonté à 30%. Sur ce point, la FPI déplore que sa proposition "gagnant-gagnant" n'ait pas été suivie des faits ; pour rappel, cette dernière consistait à instaurer un taux de 100% de logements évolutifs en contrepartie d'un droit à la mise en accessibilité gratuite pour tout acquéreur qui le souhaite ;

 

NUMÉRIQUE

 

- Création du carnet numérique du logement : cette disposition a finalement été maintenue, et sous une forme visiblement respectant la constitution, en l'imposant également aux HLM. "L'outil aura une visée restant informative, ce qui n'exclut pas d'en renforcer le caractère par la suite (opposabilité, dossier de diagnostic technique…) pour donner plus de poids à cet outil", commente Florence Liévyn, déléguée générale de Coénove, contactée par Batiactu. Elle se félicite d'une "mesure qui devrait permettre d'ancrer en douceur mais efficacement l'idée qu'un logement est vivant et nécessite suivi et attention".

 

"Le carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien du logement est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2020 et pour tous les logements et immeubles existants faisant l'objet d'une mutation à compter du 1er janvier 2025", précise aussi le projet de loi issu de la CMP.

 

- Déploiement numérique en secteur de préservation du patrimoine. Adoption de diverses mesures en vue d'accélérer les déploiements, dans un cadre équilibré
*dérogation au principe de construction en continuité d'urbanisation dans les zones de montagne,
*amélioration du régime des servitudes applicables aux déploiements des réseaux,
*possibilité de sanctionner les engagements de déploiement prix par les opérateurs au niveau local
*renforcement du quantum des sanctions en cas de non-respect des obligations de déploiement, obligation de faire droit, dans certaines conditions, aux demandes raisonnables d'accès activé aux lignes en fibre optique appartenant à un réseau d'initiative publique.

 

- Accélération du déploiement du numérique, fibre et très haut débit mobile. Mise en oeuvre de l'accord trouvé avec les opérateurs, afin que tous les territoires aient un accès au haut débit et à la 4G d'ici 2020 ;

 

LOGEMENT SOCIAL

 

- Réorganisation du secteur du logement social : pour le MCT, "s'appuyant sur les dynamiques locales et les projets portés par les bailleurs eux-mêmes, le secteur HLM va se réorganiser en créant des groupes d'au moins 12.000 logements, pour mutualiser les moyens et les compétences, tout en gardant leur ancrage local. Par ailleurs, les bailleurs bénéficieront d'une simplification de leur cadre règlementaire d'intervention, pour leur permettre de construire plus et de rendre un meilleur service à leurs locataires". Ainsi, le seuil de 10.000 logements retenu par l'Assemblée nationale, passé à 15.000 au Sénat, sera finalement de 12.000 ;

 

- Vente des logements sociaux : selon le communiqué du groupe des députés LREM, "Elément de la restructuration du secteur du logement social, le dispositif de vente des logements HLM à leurs occupants sera amplifié par la création d'une structure dédiée. L'objectif est de faciliter l'accès à la propriété pour les locataires, mais aussi d'encourager les bailleurs à réinvestir dans la construction de nouveaux logements, plus modernes et performants" ; selon le communiqué du Sénat, "est conservé le vote conforme des maires sur les ventes de logements sociaux introduit par le Sénat en le limitant néanmoins aux seules communes qui n'ont pas atteint leur taux de logements sociaux en application de la loi SRU. Au moins 50% du produit des ventes de logements dans ces communes devra être réinvesti dans leurs territoires ;

 

- Transparence dans les attributions de logements sociaux et mobilité dans le parc social : pour le MCT, "tous les trois ans les locataires ayant des pièces non occupées pourront se voir proposer de changer de logement - s'ils le souhaitent - pour avoir accès à un logement conforme à leurs besoins et moins cher" ; a été maintenue par la CMP, la voix prépondérante des maires en cas d'égalité de voix au sein de la commission d'attribution de logements sociaux, comme le proposait le Sénat ;

 

- Loi SRU, développement du logement social et de la mixité sociale : pour le MCT, "pour ce qui est des obligations de développement du logement social, toute l'ambition de la loi SRU est conservée. Des ajustements limités sont opérés de manière pragmatique, par exemple pour tenir compte de la situation particulière de certaines communes qui sont nouvellement soumises aux obligations. La loi renforce également les règles qui permettent d'attribuer des logements sociaux aux plus démunis en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville".
*La CMP a retenu la date butoir de 2025 pour l'objectif d'un quart de logements sociaux pour les communes, comme prévu initialement dans le texte, alors que le Sénat avait repoussé ce dernier à 2031. Les concessions "pragmatiques" citées par le ministère, concernent les communes récemment concernées (après 2015) qui obtiennent un délai supplémentaire de 15 ans. De même, seront expérimentées des mutualisations entre communes, afin de faire porter cet objectif d'un quart au niveau de l'intercommunalité. Selon le communiqué du Sénat, "Il a également été décidé de porter le seuil des communes éligibles à la loi SRU à 3500 habitants pour les communes d'Ile-de-France situées en dehors de l'unité urbaine de Paris. Enfin, les logements occupés par un titulaire d'un prêt social location-accession (PSLA) ainsi que les logements objets d'un bail réel solidaire seront décomptés dans la liste des logements sociaux."

 

À propos de la loi SRU, l'USH admet que "le gouvernement ne semble pas vouloir trop la détricoter", avant de souligner : "L'idée des regroupements d'organismes HLM a été amorcée bien avant les premières discussions sur Elan. Notre secteur sait aussi prendre des initiatives. Mais il faut dorénavant trouver la forme juridique la plus appropriée. Qui plus est, Elan va forcément accélérer les fusions à l'avenir."

 

RELATIONS BAILLEURS/LOCATAIRES

 

- Lutte renforcée contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil : pour le MCT, "les marchands de sommeil condamnés ne pourront plus acquérir de nouveaux biens immobiliers. Avec la confiscation systématique des biens immobiliers et des indemnités d'expropriation, en instaurant une présomption de revenus qui permet de les soumettre aux procédures fiscales et en systématisant les astreintes à leur encontre, ils seront privés des moyens d'exploiter la misère". Le texte prévoit de porter de 5 à 10 ans l'interdiction d'achat d'un bien pour les marchands de sommeil et oblige les agences et les syndics à signaler ceux dont ils pourraient avoir connaissance. Les primes potentielles d'expropriation que les marchands de sommeil pouvaient toucher seront confisquées par défaut ;

 

- Amélioration de la prévention des expulsions locatives et création du bail mobilité : bail meublé de 1 à 10 mois reconductible une fois, dont les locataires n'auront pas à verser de dépôt de garantie, les propriétaires étant couverts contre les risques locatifs par le dispositif VISALE ;

 

- Développement de l'observation et la restauration expérimentale de l'encadrement des loyers ;

 

- Création du régime de la cohabitation intergénérationnelle solidaire, amélioration de la définition de l'habitat inclusif ;

 

- Régulation de l'activité des plateformes de location de meublés touristiques : pour le MCT, "pour éviter la transformation de certains quartiers en villes-musées dont les habitants seraient chassés et endiguer la fraude" ;

 

- Simplification des règles de la copropriété pour la prévention et le traitement des copropriétés fragiles ou dégradées ;

 

Le ministre et son secrétaire d'État rappellent enfin que "cet accord constitue l'aboutissement d'un intense travail de co-construction entre Gouvernement et Parlement, initié lors de la 'conférence de consensus' qu'avait proposé le président Larcher l'hiver dernier et poursuivi lors de l'examen du texte à l'Assemblée nationale et au Sénat, en commission des affaires économiques, du développement durable comme en séance publique."

 

En conclusion, la FPI considère que "la loi Elan complète [la stratégie de soutien conditionné à la demande de logements] en ajoutant un volet 'politique de l'offre' qui, malgré certains manques, marque une nouvelle étape dans une démarche de simplification et d'allègement qui [...] reste toujours perfectible".

 

Du côté de l'USH, l'a priori est en toute logique négatif : "La politique actuelle du logement répond davantage à des économies budgétaires qu'à une véritable réforme en profondeur", regrette Marianne Louis. "Il y a un droit qui est fondamental, c'est celui au logement. Nous avons posté hier un courrier au Premier ministre [Edouard Philippe, NDLR] pour attirer une nouvelle fois son attention sur les problématiques de notre secteur. Si les pouvoirs publics restent droits dans leurs bottes et maintiennent des décisions qui fragilisent le monde HLM, notre congrès [du 9 au 11 octobre 2018 à Marseille, NDLR] risque d'être vif et agité."