Dans un rapport publié sur le logement social ce mercredi 22 février, la Cour des comptes recommande 13 mesures afin de mieux cibler les ménages modestes et défavorisés, son "objectif premier fixé par la loi", rappelle-t-elle. Le délégué interministériel à la Mixité Sociale dans l'Habitat et la ministre du logement et de l'habitat durable ont réagi.
"L'objectif premier fixé par la loi : l'accueil des personnes modestes et défavorisées". Au regard de cet objectif, la Cour des comptes, les chambres régionales des comptes Nouvelle-Aquitaine, Auvergne-Rhône-Alpes, Île-de-France et Pays de la Loire ont procédé à une évaluation de la politique publique du logement social dont le rapport a été publié ce mercredi.
"Les constats des juridictions financières confirment le service rendu par le logement social à la collectivité, mais révèlent aussi des points de blocage qui réduisent l'efficacité et la cohérence de cette politique publique", précise la Cour. Les sages formulent ainsi 13 recommandations (voir encadré), répondant à trois pistes d'évolution : mieux cibler les publics modestes et défavorisés ; proposer plus de logements à la location sans augmenter la dépense publique ; accroître la transparence et mieux piloter cette politique au niveau intercommunal.
Parmi ses préconisations de la Cour des comptes : abaisser les plafonds de ressources en zone tendue - où la demande en logements est très supérieure à l'offre - et "de façon différenciée, selon la situation des territoires et la nécessité de promouvoir la mixité sociale". Les objectifs de construction de logements sociaux doivent quant à eux, mieux s'articuler avec les objectifs d'accueil en logement d'insertion.
Une rotation du parc social à améliorer
La rotation du parc social doit être améliorée : la cour juge "préoccupant" qu'elle soit tombée à 9,6% et même 6% en Île-de-France. Pour ce faire, les bailleurs sociaux doivent y être incités en y consacrant une part des ressources mutualisées par les organismes HLM. Il faudrait également inciter les ménages locataires dont les revenus dépassent les plafonds de ressources légaux à quitter leur logement HLM en abaissant le seuil à partir duquel ils sont tenus de verser un supplément de loyer de solidarité - et les exemptions doivent être "limitées", dit la Cour.
Des baux à durée limitée, renouvelables après un réexamen de la situation des ménages, pourraient être créés en zones tendues, propose la Cour. Cette dernière reconnaît toutefois que cette rotation vers le parc privé suppose que "le marché immobilier propose des logements abordables".
En ce qui concerne la production de logements sociaux, la cour des Comptes recommande que les objectifs de construction soient définis à partir des besoins territoriaux et non au plan national, répondant en cela à une demande récurrente des bailleurs sociaux, avec une concentration sur les zones tendues et les logements PLAI (destinés aux ménages les plus modestes, les plus fortement subventionnés), "en réduisant fortement" la construction de PLS (destinés aux demandeurs les plus aisés).
Une préconisation qui implique toutefois un effort financier conséquent qui contredit l'objectif affiché par la Cour : ne pas alourdir la dépense publique selon l'AFP.
Enfin, pour rendre l'attribution de logements HLM plus transparente, la publication des critères retenus par les bailleurs doit devenir obligatoire. Le rapport est assorti de cahiers territoriaux retraçant les investigations particulières menées dans six territoires (communautés d'agglomération de Cergy-Pontoise et Valenciennes, métropoles de Grenoble, Nantes et Nice, département de la Haute-Vienne).
A noter que, avec 4,8 millions de logements, le parc social représente un logement sur six et près de la moitié du parc locatif. Les aides publiques qui lui sont consacrées s'élevaient à 17,5 Md€ en 2014.
Logement social : Les treize recommandations de la Cour des comptes
1. abaisser les plafonds de ressources en zone tendue et de façon différenciée selon la situation des territoires et la nécessité de promouvoir la mixité sociale ;
2. renforcer l'articulation entre les objectifs de construction de logements sociaux affichés à l'appui de la loi de finances et les objectifs d'accueil en logement d'insertion incluant l'accompagnement social, dans une approche globale des publics défavorisés ;
3. appliquer le plafond de ressources PLAI aux logements dont le loyer effectif est inférieur au loyer maximum de cette catégorie, quel que soit le financement d'origine du logement ;
4. augmenter la part des publics les plus modestes dans les logements sociaux situés en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville, en combinant incitation à la mobilité, politique des loyers et procédures d'attribution.
5. inciter les bailleurs à améliorer la rotation de leur parc, en y consacrant une part de la mutualisation des ressources entre organismes HLM ;
6. faire du supplément de loyer de solidarité un instrument de mobilité, en abaissant son seuil de déclenchement, en limitant les exemptions et en affichant clairement le niveau de ressources pour lequel le coût global du logement social atteint le niveau du marché ;
7. introduire dans les zones tendues des baux à durée limitée, en subordonnant leur renouvellement à un réexamen de la situation des ménages ;
8. fixer l'objectif de construction neuve à partir d'une approche territorialisée des besoins ;
9. accentuer le ciblage de l'effort de production, en réduisant fortement la production de PLS et en se concentrant davantage sur les zones tendues et les logements PLAI ;
10. réduire la concentration des logements sociaux dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, en n'y produisant pas d'offre sociale nouvelle et en localisant hors de ces quartiers la reconstitution des logements sociaux supprimés par la rénovation urbaine ;
11. intégrer dans les objectifs de production de logement social un indicateur mesurant le développement des offres diffuses.
12. mutualiser la gestion des décisions individuelles d'attribution sous l'égide des conférences intercommunales du logement, dans le respect des objectifs globaux des réservataires de contingents ;
13. rendre obligatoire la formalisation et la publication des critères de sélection et d'attribution par les bailleurs.
"Mieux cibler les publics modestes et défavorisés"
1. abaisser les plafonds de ressources en zone tendue et de façon différenciée selon la situation des territoires et la nécessité de promouvoir la mixité sociale ;
2. renforcer l'articulation entre les objectifs de construction de logements sociaux affichés à l'appui de la loi de finances et les objectifs d'accueil en logement d'insertion incluant l'accompagnement social, dans une approche globale des publics défavorisés ;
3. appliquer le plafond de ressources PLAI aux logements dont le loyer effectif est inférieur au loyer maximum de cette catégorie, quel que soit le financement d'origine du logement ;
4. augmenter la part des publics les plus modestes dans les logements sociaux situés en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville, en combinant incitation à la mobilité, politique des loyers et procédures d'attribution.
Proposer plus de logements à la location
5. inciter les bailleurs à améliorer la rotation de leur parc, en y consacrant une part de la mutualisation des ressources entre organismes HLM ;
6. faire du supplément de loyer de solidarité un instrument de mobilité, en abaissant son seuil de déclenchement, en limitant les exemptions et en affichant clairement le niveau de ressources pour lequel le coût global du logement social atteint le niveau du marché ;
7. introduire dans les zones tendues des baux à durée limitée, en subordonnant leur renouvellement à un réexamen de la situation des ménages ;
8. fixer l'objectif de construction neuve à partir d'une approche territorialisée des besoins ;
9. accentuer le ciblage de l'effort de production, en réduisant fortement la production de PLS et en se concentrant davantage sur les zones tendues et les logements PLAI ;
10. réduire la concentration des logements sociaux dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, en n'y produisant pas d'offre sociale nouvelle et en localisant hors de ces quartiers la reconstitution des logements sociaux supprimés par la rénovation urbaine ;
11. intégrer dans les objectifs de production de logement social un indicateur mesurant le développement des offres diffuses.
Accroître la transparence et piloter davantage au niveau local
12. mutualiser la gestion des décisions individuelles d'attribution sous l'égide des conférences intercommunales du logement, dans le respect des objectifs globaux des réservataires de contingents ;
13. rendre obligatoire la formalisation et la publication des critères de sélection et d'attribution par les bailleurs.
Le monde HLM garde l'espoir d'un budget 2025 favorable au logement social
"Incontestablement, depuis le Comité Interministériel à l'Egalité et la Citoyenneté du 6 mars 2015, l'Etat a affirmé une volonté politique forte à l'égard des communes récalcitrantes. Les résultats sont au rendez-vous dans la lutte contre la ségrégation territoriale pour l'accès au logement. Cette politique nécessite qu'elle soit poursuivie dans la durée" déclare Thierry Repentin. La ministre du logement et de l'habitat durable Emmanuelle Cosse, a également réagi à cette publication, déclarant dans un communiqué : "L'accès à un logement abordable et de qualité pour tous nos concitoyens constitue une priorité de l'action du Gouvernement. Les nombreuses initiatives que nous avons portées ont permis de relancer la production de logements locatifs sociaux et de renforcer la mixité sociale tout en préservant le droit au logement pour tous : la Cour des comptes le reconnaît dans son rapport, que je salue. Pour autant, abaisser les plafonds de ressources d'accès au logement social ne permettrait pas au parc social de poursuivre ces deux objectifs de manière égale : s'il n'a pas vocation à loger les ménages qui pourraient accéder au parc privé, il ne doit pas non plus créer de ghettos de pauvres."