Dans une étude réalisée sur le marché immobilier en 2004, le Crédit Foncier constate que le logement en Ile de France devient un bien «rare» et «cher». La banque prévoit en 2005 des hausses de prix dans l'immobilier neuf, les quartiers populaires et les départements de la grande couronne.
«Le logement est plus rare et plus cher en Ile-de-France, et il y aura des effets d'exclusion pour les jeunes et les moins fortunés», a relevé Emmanuel Ducasse, en présentant mercredi une étude réalisée par le Crédit Foncier sur le marché immobilier en 2004. «Le prix élevé du logement est maintenant une constante et a des effets directs sur le budget des Franciliens dans un contexte économique difficile», relève cette étude. Si bien que le taux d'endettement des ménages «n'a jamais été aussi élevé, en dépit d'une faible progression des revenus», relève encore l'étude. Et malgré les mesures destinées à encourager l'accession, comme le prêt à taux zéro ou encore les donations familiales facilitées, la capacité d'achat des ménages se dégrade.
Le Crédit Foncier note également que «l'embourgeoisement» de certains quartiers, autrefois populaires, comme le Xe, le XIe ou le XVIIIe arrondissement de Paris «s'accélère». Seuls les logements haut de gamme de l'ouest parisien, les appartements familiaux et les secteurs et produits résidentiels pourraient voir leur prix se détendre un peu en 2005, estime la banque dans son étude.
Pour autant, et comme la quasi unanimité des professionnels du secteur, le Crédit Foncier exclut tout scénario de retournement brutal du marché, et mise plutôt sur une légère correction à la baisse des prix dans les mois qui viennent. «La fermeté de l'euro, en jugulant la croissance, devrait maintenir les taux d'intérêt à un niveau encore favorable, au moins sur les six prochains mois», prévoit la banque. Depuis plusieurs mois la faiblesse des taux d'intérêt et l'allongement des prêts a permis aux Français de continuer d'acheter.
Le Crédit Foncier pointe aussi la fragilité du marché de l'investissement immobilier (habitation, bureaux et commerces), notamment en raison de la volatilité des capitaux étrangers. En effet, deux euros investis sur trois sont d'origine étrangère sur ce marché.
Quant au marché de l'immobilier d'entreprise, vu «l'absence d'embellie sur l'économie francilienne», le Crédit Foncier préconise «de moderniser» le parc de bureaux «plutôt que de l'accroître de manière inconsidérée».
Le Crédit Foncier note également que «l'embourgeoisement» de certains quartiers, autrefois populaires, comme le Xe, le XIe ou le XVIIIe arrondissement de Paris «s'accélère». Seuls les logements haut de gamme de l'ouest parisien, les appartements familiaux et les secteurs et produits résidentiels pourraient voir leur prix se détendre un peu en 2005, estime la banque dans son étude.
Pour autant, et comme la quasi unanimité des professionnels du secteur, le Crédit Foncier exclut tout scénario de retournement brutal du marché, et mise plutôt sur une légère correction à la baisse des prix dans les mois qui viennent. «La fermeté de l'euro, en jugulant la croissance, devrait maintenir les taux d'intérêt à un niveau encore favorable, au moins sur les six prochains mois», prévoit la banque. Depuis plusieurs mois la faiblesse des taux d'intérêt et l'allongement des prêts a permis aux Français de continuer d'acheter.
Le Crédit Foncier pointe aussi la fragilité du marché de l'investissement immobilier (habitation, bureaux et commerces), notamment en raison de la volatilité des capitaux étrangers. En effet, deux euros investis sur trois sont d'origine étrangère sur ce marché.
Quant au marché de l'immobilier d'entreprise, vu «l'absence d'embellie sur l'économie francilienne», le Crédit Foncier préconise «de moderniser» le parc de bureaux «plutôt que de l'accroître de manière inconsidérée».
Bilan 2004
Selon la Chambre Syndicale des Promoteurs-Constructeurs d'Ile-de-France : «Le marché du logement neuf en accession a continué à faire preuve d'un dynamisme remarquable en 2004 en Ile-de-France». Les ventes de logements neufs en accession se consolideraient à très haut niveau en 2004 autour de 22.800 unités, soit une progression de 2% par rapport à 2003. L'activité s'inscrit ainsi une nouvelle fois très au-dessus de la moyenne des ventes calculée pour les 18 dernières années (18.500 ventes).
Les promoteurs ont poursuivi leur effort de production en Ile-de-France. 21.800 logements ont été mis en vente en 2004 (+9% en un an). Les mises en vente reviendraient donc davantage en ligne avec les ventes, mais il resterait encore un déficit de produits nouveaux. Fin décembre 2004, il ne restait que 8.900 logements à vendre en Ile-de-France, soit 1.300 de moins qu'un an auparavant (-13%). Le nombre de maisons recule de 39%, celui de collectif de 7%. L'offre ne représentait que l'équivalent de 4,7 mois de ventes en fin d'année 2004.
Avec une demande élevée et une offre qui continue de reculer, la pression est restée très forte sur le marché. Dans ce contexte, le prix moyen au m(2) des produits mis en vente (appartements hors parking) en Ile-de-France en 2004 s'établit à 3.370 euros, soit une hausse de 13% par rapport à la même moyenne calculée en 2003 (2.980 euros).
Premières tendances 2005
Selon la Chambre Syndicale, «Les deux premiers mois 2005 se sont bien passés et les écoulements sont restés élevés de 19% en janvier comme en février. Le marché s'appuie toujours sur les mêmes bases et les perspectives pour l'ensemble de l'année n'ont pas changé. Des facteurs durables de soutien existent (besoins élevés, conditions de financement encore bien orientées, dispositif motivant les investisseurs). Les incertitudes sur la demande et principalement sur sa solvabilité pourraient cependant se renforcer dans le courant de l'année. Dans ce contexte, le scénario d'un atterrissage en douceur des ventes est toujours d'actualité. Mais cette hypothèse laisse encore espérer un volume de ventes supérieur à la tendance de longue période».
