Dans un contexte économique morose, l'immobilier de logement affiche une santé insolente, tandis que celui de bureau ne connaît pas le début d'une reprise. Le manque de logements favorise le premier, le ralentissement économique le second.
Le secteur de l'immobilier a enregistré au troisième trimestre 2002 une augmentation des transactions de 4,5% (sur un an) et des prix de 5,4%. La Fédération Nationale des Agents Immobiliers (FNAIM), s'exprimant sur ce sujet, considère que le marché de l'immobilier est décalé par rapport à la morosité ambiante et devrait rester animé et ferme sur les prix grâce aux bas niveaux des taux d'intérêts et à la concurrence des établissements bancaires qui proposent des formules de crédits attractives. " Parler d'un éventuel krach qui se produirait à court terme est ridicule ", a expliqué Philippe Audras, président de la FNAIM, " les prix continue de progresser, certes, mais de façon raisonnable ". Puis, rassurant : " aucune crise ne se profile à court terme ".
En effet, la hausse des prix marque cette année un léger repli par rapport aux excès constatés les années passées. En 1999, elle avait été de 10%, en 2000 de 9%, en 2001 de 6,5%. L'augmentation des prix est tirée vers le haut par les appartements (+6,1%), les maisons n'ayant connu une progression que de 4,7%. Plus un appartement est grand, plus la progression des prix s'accélèrent. Ainsi, un cinq pièces ou plus peut avoir enregistré une augmentation des prix de l'ordre de 11,2%. En revanche, phénomène sans doute explicable par la pénurie, les transactions ont surtout marqué une progression au niveau des maisons, celles des appartements restant relativement stables.
Le prix moyen au mètre carré dans l'ancien se situe à 1.612 euro, avec un record en Ile-de-France, à 2445 euro. C'est aussi dans cette région qu'a été observée la plus forte hausse des prix.
Baisse dans le bureau
La saturation du marché et la forte pression foncière sont à l'origine de cette forte hausse dans le logement, tandis que c'est l'effet inverse qui apparaît pour le bureau. Le taux de vacances pour la Défense atteint 6,2%, contre 5,3% pour l'Ile-de-France, ce qui est supérieur au seuil d'équilibre. Le taux de transaction a enregistré une baisse de 40% à la Défense, de 28% pour Paris Centrale des Affaires, suivis par la première périphérie Est (-26%) et la deuxième périphérie dans son ensemble (-25%).
Le ralentissement économique et les difficultés rencontrées par les entreprises devraient contribuer à retarder le redémarrage de l'immobilier de bureaux, selon le cabinet Atis Real Auguste-Thouard, qui n'envisage pas de reprise économique importante avant la fin de l'année 2003. " Les temps se durcissent, le marché s'ajuste sans spectre de crise ", indique Alain Béchade, le président du cabinet.
En Ile-de-France, les loyers dans le neufs sont restés stables, sauf à la Défense où l'on observe un début de baisse après une croissance de quelque 140% en quatre ans. En revanche, la progression de l'offre à un an s'est poursuivi pendant le troisième trimestre. Toujours pour l'Ile-de-France, l'offre disponible se situait au 30 septembre à 3.336.000m², l'offre immédiate, au sens de bureau vacant, étant constituée à 80% de seconde main.
" La voix de la prudence a été entendue par l'ensemble des acteurs de notre marché, notamment par le monde financier qui a remarquablement réagi à partir de 2000 ", note Alain Béchade. " Nous ne risquons pas de crise de sur-offre puisque les mises en chantier sont ajustées à l'évolution de la demande et des transactions ", poursuit Henri Faure, le directeur général du cabinet.
L'essoufflement de l'investissement laisse les Allemands dominer ce secteur, représentant 31% du volume investi, suivis par les Français à 27%.
Pour dynamiser l'offre foncière, la FNAIM propose un ensemble de mesures, dont une baisse des droits de mutation à 3,80% contre 4,80%, la création d'un produit fiscal adapté à l'immobilier ancien dans les villes, une amélioration des conditions du prêt à taux zéro.
En effet, la hausse des prix marque cette année un léger repli par rapport aux excès constatés les années passées. En 1999, elle avait été de 10%, en 2000 de 9%, en 2001 de 6,5%. L'augmentation des prix est tirée vers le haut par les appartements (+6,1%), les maisons n'ayant connu une progression que de 4,7%. Plus un appartement est grand, plus la progression des prix s'accélèrent. Ainsi, un cinq pièces ou plus peut avoir enregistré une augmentation des prix de l'ordre de 11,2%. En revanche, phénomène sans doute explicable par la pénurie, les transactions ont surtout marqué une progression au niveau des maisons, celles des appartements restant relativement stables.
Le prix moyen au mètre carré dans l'ancien se situe à 1.612 euro, avec un record en Ile-de-France, à 2445 euro. C'est aussi dans cette région qu'a été observée la plus forte hausse des prix.
Baisse dans le bureau
La saturation du marché et la forte pression foncière sont à l'origine de cette forte hausse dans le logement, tandis que c'est l'effet inverse qui apparaît pour le bureau. Le taux de vacances pour la Défense atteint 6,2%, contre 5,3% pour l'Ile-de-France, ce qui est supérieur au seuil d'équilibre. Le taux de transaction a enregistré une baisse de 40% à la Défense, de 28% pour Paris Centrale des Affaires, suivis par la première périphérie Est (-26%) et la deuxième périphérie dans son ensemble (-25%).
Le ralentissement économique et les difficultés rencontrées par les entreprises devraient contribuer à retarder le redémarrage de l'immobilier de bureaux, selon le cabinet Atis Real Auguste-Thouard, qui n'envisage pas de reprise économique importante avant la fin de l'année 2003. " Les temps se durcissent, le marché s'ajuste sans spectre de crise ", indique Alain Béchade, le président du cabinet.
En Ile-de-France, les loyers dans le neufs sont restés stables, sauf à la Défense où l'on observe un début de baisse après une croissance de quelque 140% en quatre ans. En revanche, la progression de l'offre à un an s'est poursuivi pendant le troisième trimestre. Toujours pour l'Ile-de-France, l'offre disponible se situait au 30 septembre à 3.336.000m², l'offre immédiate, au sens de bureau vacant, étant constituée à 80% de seconde main.
" La voix de la prudence a été entendue par l'ensemble des acteurs de notre marché, notamment par le monde financier qui a remarquablement réagi à partir de 2000 ", note Alain Béchade. " Nous ne risquons pas de crise de sur-offre puisque les mises en chantier sont ajustées à l'évolution de la demande et des transactions ", poursuit Henri Faure, le directeur général du cabinet.
L'essoufflement de l'investissement laisse les Allemands dominer ce secteur, représentant 31% du volume investi, suivis par les Français à 27%.
Pour dynamiser l'offre foncière, la FNAIM propose un ensemble de mesures, dont une baisse des droits de mutation à 3,80% contre 4,80%, la création d'un produit fiscal adapté à l'immobilier ancien dans les villes, une amélioration des conditions du prêt à taux zéro.
