Selon les données compilées depuis 2007 par le baromètre Capacim, la capacité d'achat immobilier des foyers français a baissé. A peine un tiers des Parisiens pourraient acheter un logement adapté à leurs besoins dans la capitale ! Des chiffres qui varient largement en fonction de la ville et de l'âge des futurs acquéreurs.
Cela n'est pas qu'une impression : sous l'effet de la hausse des prix de l'immobilier, la capacité d'achat des ménages français a fortement baissé depuis 2007. C'est l'une des conclusions du baromètre Capacim (pour Capacité d'achat immobilier), cosigné chaque trimestre par l'Université Paris-Dauphine et le Crédit Foncier. Il mesure, dans 30 villes françaises, la part des foyers en capacité d'acheter un bien immobilier adapté à leurs besoins, en fonction de la taille du ménage, de ses revenus, et de la région.
Les données des six dernières années (de 2007 à 2012) ont ainsi été combinées, de manière à analyser l'évolution des capacités d'achat immobilier des Français. Premier bilan : les foyers ne sont pas égaux d'une ville à l'autre. Cette "hétérogénéité territoriale", selon l'étude, est due à la variabilité des prix de l'immobilier en fonction des régions, mais aussi à celle de la demande.
Paris et l'Île-de-France toujours pénalisées
Par exemple, en 2012, 46% des Marseillais pouvaient acquérir un bien adapté à leurs besoins, contre 70% de Rennais. En moyenne, sur l'ensemble des dix métropoles de Province étudiées, environ 61% des ménages avaient les capacités financières pour bien se loger.
Des pourcentages qui tombent très vite en région parisienne, sans surprise : seuls 54% des Franciliens habitant l'une des 19 villes étudiées (hors Paris) avaient les capacités d'acheter le logement qui leur convenait, contre seulement 34% des Parisiens intra-muros. Et l'on note, là encore, de fortes disparités en fonction des communes, puisque 71% des habitants d'Evry pouvaient y acheter un bien "idéal" en 2012, contre 28% des Neuilléens.
Sur la période 2007-2012, correspondant au cœur de la crise financière, le pouvoir d'achat immobilier des Français a globalement baissé, mais pas de manière linéaire, précise l'étude. L'on note, tout de même, des baisses allant parfois jusqu'à 17,6% à Paris, ou encore 14,9% à Marseille.
Les primo-accédants, les plus touchés
Autre conclusion, plus surprenante : la baisse du pouvoir d'achat immobilier touche de plein fouet les primo-accédants. Les foyers déjà propriétaires présentent, en effet, une capacité d'achat de 88% en moyenne en Province et 85% à Paris, contre 27% et 29% pour les ménages ne possédant pas leur logement actuel. "Certaines villes ne semblent plus accessibles à ceux qui se lancent pour la première fois dans l'acquisition de leur résidence principale", précise même l'étude.
Des résultats cohérents avec le fait que la capacité d'achat immobilier dépende fortement de l'âge des futurs acquéreurs. Selon le baromètre Capacim, moins de 20% des ménages franciliens âgés entre 25 et 45 ans pourraient acheter un bien leur convenant, contre 47% pour les 45-60 ans, et 55% pour les plus de 60 ans.
L'écart entre les générations serait, tout de même, plus réduit en Province. Des villes comme Nancy, Strasbourg, Rennes ou Toulouse sont accessibles à plus de 60% des 25-45 ans.
Le baromètre combine plusieurs sources : la base mensuelle de la Banque de France sur les crédits aux ménages résidents, les enquêtes de l'INSEE, les bases BIEN et PERVAL.
Le profil des ménages est défini à partir de plusieurs chiffres de l'INSEE : enquête emploi, revenus, taux de chômage en fonction des régions, etc. Le nombre d'occupants du foyer détermine le type de logement idéal.
Les capacités d'achat calculées concernent des logements anciens, en distinguant appartements et maisons, et incluent les frais d'acquisition divers. Pour l'Ile-de-France, la capacité des foyers est évaluée en fonction de sa situation sur le marché du travail et son éligibilité à l'obtention d'un prêt. L'apport personnel est calculé en fonction du patrimoine financier, et la capacité de remboursement (pour un prêt à taux fixe d'une durée de 25 ans), à partir des différents revenus.
Les prix des logements pour une commune donnée sont comparés aux capacités d'achat des ménages de la même région. "La confrontation du montant maximum empruntable à la valeur nominale du bien idéal permet de conclure à l'aptitude du ménage à l'acquérir" explique l'étude.