La fiscalité pesant sur les logements neufs en France représente 27% de la valeur du bien, soit 12,5 points de plus que la moyenne des autres pays étudiés, d'après une étude commandée par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) au cabinet d'avocats Fidal. Son président François Payelle réagit.
La FPI a demandé, ce mardi 21 octobre, au cabinet d'avocats Fidal de comparer au niveau européen la fiscalité pesant sur la construction et l'achat d'un logement de 200.000 euros. Le résultat de l'enquête surprend les professionnels de la construction : entre la TVA et les droits de mutations, tous deux payés par le particulier, et les taxes indirectes supportées par les promoteurs lors de la construction, la fiscalité représente en France près de 27 % de la valeur du bien.
Soit 12,5 points de plus que la moyenne des autres pays étudiés (Allemagne, Belgique, Espagne, Pays-Bas, Italie, Royaume-Uni). Cela représente ainsi une fiscalité quasi trois fois plus lourde que celle pratiquée en Allemagne.
Ainsi, d'après le cabinet d'avocats Fidal, le constat est sans appel : lorsqu'un particulier achète un logement neuf, il doit verser l'équivalent de 27 % du montant de son bien à l'Etat et aux collectivités territoriales.
L'exemple d'un couple de classe moyenne avec deux enfants achetant un bien neuf de 200.000 euros
Pour illustrer ce contraste, l'étude commentée, ce mardi par le journal Les Echos prend l'exemple d'un couple de classe moyenne avec deux enfants achetant un bien neuf de 200.000 euros. Voici comment se répartirait aujourd'hui, en octobre 2014, leur fiscalité sur le logement au bout de 10 ans de détention en fonction de leur pays d'acquisition : la fiscalité lors de la construction et de l'acquisition correspondrait à 54.000 euros ; dont la TVA ou équivalent : 32.000 euros ; dont taxes indirectes : 20.000 euros ; dont les droits de mutation : 2.000 euros et la taxe foncière sur dix ans représenterait 20.000 euros.Un niveau de fiscalité à modérer par les dispositifs Pinel ?
Toutefois, ce niveau de fiscalité élevé reste à modérer par les dispositifs défiscalisant récents mis en place par le Gouvernement. Ainsi si ce couple mettait en location son bien neuf pendant 9 ans dans le cadre du dispositif Pinel, il bénéficierait de 36.000 euros de déductions fiscales.S'agissant de l'impôt sur le revenu, la France présente un niveau d'imposition moins favorable que celui des autres pays, souligne l'étude. En matière de taxe foncière et de taxe d'habitation, sur la base de l'ensemble des éléments chiffrés, la France affiche un niveau d'imposition beaucoup plus élevé que celui des autres pays.
A noter que lors de la cession ultérieure du bien, "la France présente un niveau d'exonération de la plus-value égal à celui des autres pays dans le cas de la vente de la résidence principale et aussi favorable que plusieurs pays pour la cession d'un investissement locatif."
"Notre fiscalité immobilière est la plus élevée d'Europe et son évolution depuis dix ans est un facteur expliquant la hausse des prix des logements", a réagi François Payelle, le président de la FPI, dans un communiqué ce mardi 21 octobre.
La taxe d'aménagement: 11 % du prix de vente
Et d'enfoncer le clou : "Le poids de la fiscalité est encore plus significatif en ce qui concerne la détention, sur une durée de dix ans, d'un logement de la même valeur, et sa cession ultérieure. En France, le taux atteint 29% du prix d'acquisition. Par comparaison, le taux s'élève à 16% du prix d'acquisition en Allemagne. Plus largement, la Fédération des Promoteurs Immobiliers note un écart défavorable d'environ 20 points entre la France et les autres pays européens."D'ailleurs, le président des promoteurs immobiliers prend un autre exemple, la taxe d'aménagement, qui regroupe tout un lot d'anciennes taxes et représente 11 % du prix de vente pour un bien de 200.000 euros. "Lorsqu'elle a été refondue il y a deux ans, on nous avait promis qu'il n'y aurait pas d'inflation, explique François Payelle. Deux ans plus tard, les hausses sont comprises entre 30 % et 60 % selon les collectivités."
L'étude s'est focalisée également sur les particuliers qui achètent dans l'ancien pour louer. Un bailleur, qui acquiert son bien 200.000 euros, le loue pendant dix ans et en tire un revenu locatif de 4 % par an, avant de le céder, paiera en tout 58.000 euros d'impôts (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, taxe foncière). Soit 32 % de plus qu'au Royaume-Uni et 45 % de plus qu'en Allemagne.
Seul point positif : en cas de donation ou de succession, la France présente un niveau très faible d'imposition, cette faible imposition étant comparable à celle de trois autres pays, dès lors que l'immeuble objet de la donation ou de la succession est transmis dans le cadre d'un patrimoine limité : 112.500 euros par enfant dans l'exemple retenu de transmission d'un appartement d'une valeur de 225.000 euros après 12 années de détention.
Poids de l'impôt dans la construction
A travers cette étude "inédite", François Payelle attire donc l'attention des pouvoirs publics sur le poids de l'impôt dans la construction : "La relance de la construction de logements passe nécessairement par la baisse de certains prélèvements et le maintien dans la durée des dispositifs qui facilitent l'accession et l'investissement locatif, et qui ne compensent que très partiellement la hausse de la fiscalité. C'est une condition nécessaire pour espérer plus de chantiers dès 2015."
