L'Agence nationale d'information sur le logement (ANIL) a mené une étude qui montre que les dispositifs d'investissement locatif se concentrent sur les petits logements. Résultat, dans certains secteurs, cela améliore l'offre locative, ce qui a tendance à jouer sur les prix des loyers. Explications.
Alors que l'on ne disposait jusqu'à présent d'aucune statistique permettant d'évaluer le volume, la localisation et la production des investissements locatifs dans le neuf, l'agence Nationale d'Information sur le Logement (ANIL) vient de publier une étude très instructive sur le sujet. Quatorze agences départementales ont mené une enquête auprès des professionnels du secteur (agents immobiliers, établissements financiers et promoteurs immobiliers), ce qui permet de déterminer plus précisément l'impact de ces dispositifs sur le marché de l'immobilier.
Petite surface, meilleure rentabilité
Entre 2003 et 2007, L'ANIL estime qu'environ 350.000 logements ont bénéficié des systèmes d'investissements locatifs Borloo et Robien, soit plus de 60.000 logements chaque année. Un véritable succès qui reste néanmoins cantonné à la production de petites surfaces, sachant que l'investissement moyen s'établit à 167.600 ?. «Rares sont les investisseurs susceptibles de financer un achat de plus de 150.000 ?, c'est-à-dire le prix d'un studio à Paris ou à Nice, d'un deux-pièces à Toulouse, d'un trois-pièces à Montauban, Laval ou Châteauroux», explique le rapport. Sans compter que pour optimiser l'avantage fiscal accordé, mieux vaut limiter le montant de l'investissement de départ. Car l'amortissement ainsi que l'ensemble des charges afférentes au logement (intérêts d'emprunts, taxes, dépenses d'entretien'), sont déductibles du revenu de l'investisseur au titre du «déficit foncier», dans la limite de 10.700 ? par an. Pour éviter de dépasser ce montant ? rappelons que l'amortissement est proportionnel au prix du bien ? il faut donc limiter l'investissement de départ. «En pratique, précise l'ANIL, le plafonnement commence à jouer dès que le prix du logement dépasse 140.000 ?».
Les prix des loyers se détendent
Cela dit, «si l'on excepte les marchés les plus tendus, l'investissement locatif a permis une augmentation significative, parfois très importante de l'offre locative, et a contribué à l'amélioration de la qualité du parc locatif». Une bonne nouvelle pour les locataires qui voient, dans certaines villes, le montant des loyers stagner, voire, diminuer comme à Marseille, Montpellier, Nîme, Anger, ou La Rochelle. Ce qui n'est pas le cas en région parisienne, où les bailleurs n'ont pas de difficultés à trouver preneurs, et où la mise sur le marché de logements Borloo ou Robien n'est pas massive (seulement 22 % de ces programmes sont concentrés en zone A qui correspond aux grandes villes dont le marché de la location est saturé). Les Toulousains n'ont pas vu non plus les prix baisser dans la mesure où «l'accroissement de l'offre était une nécessité pour alimenter une demande en forte progression». Quant aux logements anciens, ils «souffrent de la concurrence», surtout lorsqu'ils sont de médiocre qualité. «Les délais de relocation s'allongent et il n'est pas rare que le délai de préavis ne suffise pas à trouver un nouveau locataire», constate l'ANIL, même si les agglomérations les plus chères échappent, là encore, à cette tendance.
Petite surface, meilleure rentabilité
Entre 2003 et 2007, L'ANIL estime qu'environ 350.000 logements ont bénéficié des systèmes d'investissements locatifs Borloo et Robien, soit plus de 60.000 logements chaque année. Un véritable succès qui reste néanmoins cantonné à la production de petites surfaces, sachant que l'investissement moyen s'établit à 167.600 ?. «Rares sont les investisseurs susceptibles de financer un achat de plus de 150.000 ?, c'est-à-dire le prix d'un studio à Paris ou à Nice, d'un deux-pièces à Toulouse, d'un trois-pièces à Montauban, Laval ou Châteauroux», explique le rapport. Sans compter que pour optimiser l'avantage fiscal accordé, mieux vaut limiter le montant de l'investissement de départ. Car l'amortissement ainsi que l'ensemble des charges afférentes au logement (intérêts d'emprunts, taxes, dépenses d'entretien'), sont déductibles du revenu de l'investisseur au titre du «déficit foncier», dans la limite de 10.700 ? par an. Pour éviter de dépasser ce montant ? rappelons que l'amortissement est proportionnel au prix du bien ? il faut donc limiter l'investissement de départ. «En pratique, précise l'ANIL, le plafonnement commence à jouer dès que le prix du logement dépasse 140.000 ?».
Les prix des loyers se détendent
Cela dit, «si l'on excepte les marchés les plus tendus, l'investissement locatif a permis une augmentation significative, parfois très importante de l'offre locative, et a contribué à l'amélioration de la qualité du parc locatif». Une bonne nouvelle pour les locataires qui voient, dans certaines villes, le montant des loyers stagner, voire, diminuer comme à Marseille, Montpellier, Nîme, Anger, ou La Rochelle. Ce qui n'est pas le cas en région parisienne, où les bailleurs n'ont pas de difficultés à trouver preneurs, et où la mise sur le marché de logements Borloo ou Robien n'est pas massive (seulement 22 % de ces programmes sont concentrés en zone A qui correspond aux grandes villes dont le marché de la location est saturé). Les Toulousains n'ont pas vu non plus les prix baisser dans la mesure où «l'accroissement de l'offre était une nécessité pour alimenter une demande en forte progression». Quant aux logements anciens, ils «souffrent de la concurrence», surtout lorsqu'ils sont de médiocre qualité. «Les délais de relocation s'allongent et il n'est pas rare que le délai de préavis ne suffise pas à trouver un nouveau locataire», constate l'ANIL, même si les agglomérations les plus chères échappent, là encore, à cette tendance.
