Initiative Copropriétés: mode d'emploi

 

Ce qui change globalement avec Initiative Copropriétés :

 

Le plan porte trois grandes évolutions réglementaires dans la gestion et le redressement de copropriétés fragiles à très dégradées. L'opération, pilotée à l'échelle nationale par l'Anah et ses antennes régionales et départementales, prévoit une amélioration de l'aide au redressement de la gestion des copropriétés, et celle fournie par l'Anah aux syndics pour le financement de travaux. Initiative Copropriétés créé par ailleurs un outil de "Gestion urbaine de proximité" du parc privé (GUP) ayant pour objectif "l'amélioration du quotidien et du cadre de vie des occupants des copropriétés.

 

 

A qui s'adressent les dispositifs d'Initiative Copropriétés ?

 

L'Anah classe les copropriétés en trois grandes catégories, en fonction de l'état de dégradation et de salubrité des logements, et de la santé financière du syndic. Des copropriétés très dégradées à fragiles, les procédures de redressement et de rénovation différent mais conservent certaines procédures communes.

 

1) Dans les copropriétés très dégradées dont le recyclage (démolition-reconstruction-transformation) est rendu nécessaire, l'Anah note sept temps d'action. Tout d'abord, la réalisation d'un diagnostic par la collectivité qui doit mener à la signature d'un accord partenarial avec l'Etat pouvant prendre la forme d'une Orcod-IN ou d'une Opération de revitalisation du territoire (ORT).

 

Ce premier partenariat amène ainsi la maîtrise d'ouvrage à définir son projet urbain, l'outil de financement de l'opération de recyclage et le choix du ou des opérateurs d'acquisition de logements et du portage foncier. Nouveauté rendue possible par le plan Initiative Copropriétés, un partenariat avec la Banque des territoires et Action Logement permettant de financer le recyclage d'une opération, lorsqu'aucun autre acteur (Etablissement public foncier, bailleurs sociaux, société d'économie mixte) ne peut intervenir.

 

L'aide majorée aux travaux d'urgence peut être versée en phase de sécurisation des logements. L'Anah peut consentir à financer 100% des montants, dès lors qu'il existe un "risque avéré pour la santé ou la sécurité des personnes" ou "du fait d'une situation susceptible d'aggraver rapidement les difficultés de la copropriété", peut-on lire dans les instructions de la direction générale de l'agence. Autre condition, la collectivité ou l'intercommunalité qui assure la maîtrise d'ouvrage doit "s'engager à cofinancer les travaux de redressement ou le déficit de recyclage". Interviennent en fin de parcours, le recyclage de la copropriété impliquant de reloger ses occupants avant démolition puis transformation.

 

 

2) Les copropriétés considérées comme dégradées bénéficient d'une procédure presque semblable à celle qui s'appliquent aux structures très dégradées. A quelques exceptions, notamment une phase de redressement durant laquelle l'Anah intervient en soutien aux syndics, dans la gestion des dettes de copropriétés et la maîtrise de la hausse des charges. Cet accompagnement prend souvent la forme de partenariat entre syndics et administrateurs judiciaires, bailleurs sociaux (dans le cas de copropriétés mixtes) ou acteurs institutionnels. Le redressement par le soutien aux gestionnaires de copropriété et l'aide aux travaux de rénovation ne pourront cependant pas empêcher la structure de rester fragile.

 

3) Les copropriétés qui présentent encore des fragilités bénéficient d'autres dispositifs d'accompagnement, et d'un traitement moins lourd que les deux précédentes catégories. La démarche de l'Anah consiste à observer, prévenir et réhabiliter, et dispose, pour ce faire, d'un outil de veille et d'observation des copropriétés et du registre national des copropriétés. Le dispositif "Popac" (voir encadré ci-dessus) permet quant à lui de prévenir de premiers signes de fragilité par des diagnostics et des accompagnements individualisés.

 

Les acteurs d'Initiative Copropriétés

 

Outre l'Etat en initiateur, et l'Anah qui pilote, le plan Initiative Copropriétés fait intervenir d'autres acteurs dans différentes phases d'accompagnement, de redressement ou de recyclage des copropriétés selon leur niveau de difficultés. Un nouveau partenariat scellé avec Action Logement et la Banque des territoires permet effectivement l'acquisition de logements et le portage foncier, mais le mouvement HLM (USH), l'Anru ou Procivis entrent également dans la boucle.

 

1) Dans le cas de copropriétés mixtes, les bailleurs sociaux peuvent être mis à contributions en tant que "vecteur de stabilité". Une charte nationale définissant leur mission sera prochainement mise en place par l'Union sociale pour l'habitat.

 

2) L'Agence nationale de rénovation urbaine, elle, intervient dans les phases de portage massif, de recyclage des copropriétés ou pour la résidentialisation qui fait suite à une scission.

 

3) A titre financier, le réseau Procivis peut accorder des prêts collectifs ou individuels, mais uniquement dans le cas de copropriétés fragiles ou dégradées. En collectif, Procivis finance les travaux de rénovation énergétique ou de mise en sécurité, et le reste à charge de propriétaires occupants ne pouvant bénéficier d'un prêt bancaire.