Les organismes en charge du logement social réalisent depuis plusieurs années des chiffres d'affaires en hausse, pourtant la construction de ce type de logements demeure compliquée, et à la traine par rapport au nombre de demandes, selon une étude réalisée par le cabinet Xerfi. Détails.
Avec 1,4 million de ménages en attente d'un logement social en France, le «déficit chronique» de ce type de logement est loin d'être résorbé, selon une étude du cabinet Xerfi. Si celle-ci note que les efforts des pouvoir publics visant à accélérer la construction de logements sociaux «ont le mérite d'exister», elle pointe également le fait qu'ils ne suffiront pas, car le nombre de demandeurs va encore s'étoffer dans les années à venir sous la pression démographique et économique.
Et pourtant, les bailleurs sociaux enregistrent des marges et des chiffres d'affaires élevés, du fait de l'augmentation des loyers et des charges : Xerfi estime en effet que l'évolution du chiffre d'affaires des organismes HLM sera de l'ordre de +4,7% en 2010, après avoir connu +5% en 2009 et +4,5% en 2008. Ajoutons à cela des performances financières élevées, en raison de faibles charges opérationnelles et de l'ampleur prise par la vente de logements. Malgré cela, le budget de ces organismes est plombé par l'endettement engendré par les emprunts contractés pour financer de nouvelles constructions, aussi «le taux de rendement des capitaux engagés atteindra à peine 2% en 2010», indique l'étude.
Le problème de l'accès au foncier
Fort de ces constats, Xerfi note que les acteurs de l'immobilier social devront relever plusieurs défis pour faire face à la demande croissance en logements sociaux dans les années à venir. Des objectifs d'ailleurs admis par le ministère du Logement, qui les a mis noir sur blanc à l'occasion d'une convention passée en février dernier avec sept entreprises sociales pour le logement. Il faut accélérer les mises en chantier, mais aussi améliorer la mobilité au sein du parc, renforcer la réallocation géographique de la production de nouveaux logements, et développer la vente de logements : cette dernière activité permet en effet de dégager des fonds afin de construire de nouveaux HLM. Mais on se heurte là à un paradoxe, car l'étude estime également que la question des incitations à vendre doit être posée, au vu des revenus récurrents et stables apportés par la gestion locative, et considérant que «de nombreux locataires n'ont simplement pas les moyens ni la volonté d'acheter leur logement».
Autre problème soulevé par Xerfi, l'obligation de 20% de logements sociaux prévue par la loi SRU et à laquelle près de la moitié des communes ne se conforme pas. Pourtant, le respect de cette loi pourrait permettre un accès plus aisé des organismes HLM au foncier, qui demeure difficile particulièrement dans les régions où les prix sont les plus élevés. Enfin, l'étude pointe du doigt le problème récurrent de «la sous application des textes existants».
