CONJONCTURE. En immobilier résidentiel comme dans le tertiaire, les effets du Grand Paris Express sont minimes à ce jour, expliquent deux experts, invités par les Notaires du Grand Paris lors d'une conférence de presse.
"Non, il n'y a pas de bulle immobilière. Nous sommes juste dans un marché tendu". Thierry Delesalle, de la commission des statistiques des Notaires du Grand Paris, explique ainsi, le 27 février, la situation du marché francilien du logement. "Nous ne rencontrons pas de spéculateurs dans nos études, ce sont principalement des investisseurs de long terme ou des occupants". Cela n'empêche pas l'immobilier francilien de battre, une nouvelle fois, des records.
176.000 logements se sont ainsi vendus dans l'ancien dans la région, un "record historique", donc, selon les notaires. Les prix ont connu, en glissement annuel au quatrième trimestre 2019, une augmentation moyenne de 4,7%. Si la grande couronne reste "le moteur de la région" en nombre de transactions, Paris tire, depuis plusieurs années, les prix vers le haut, en atteignant record sur record, "et ce n'est pas fini", explique l'expert.
GPE : "il ne s'est pas passé grand chose"
En revanche, si l'on regarde la carte des prix dans le détail, "il ne s'est pas passé grand chose par rapport au Grand Paris Express", annonce Thierry Delesalle, fier de son effet sur l'assistance. "Nous avons étudié toutes les transactions à proximité des futures gares du GPE, et, fait curieux, plus on s'éloigne de la gare, plus le prix au mètre carré augmente".
"Méfions-nous des agrégats", tempère le notaire : "certaines gares sont déjà situées en tissu dense, bien desservi, donc l'arrivée d'une nouvelle ligne n'est pas un changement si profond pour le quartier. A l'inverse, certaines futures gares sont situées dans des zones isolées, et la perspectives du nouveau métro est trop lointaine pour impacter le marché".
Le renouvellement urbain influe plus
Pour les Notaires du Grand Paris, plus que la perspective d'une nouvelle gare, c'est "la politique menée par la collectivité" qui peut changer l'image - et les prix - d'un quartier. Pour preuve, Thierry Delesalle explique avoir comparé deux futures gares, Massy-Opéra et Massy-Palaiseau.
La première sera une nouvelle gare, l'autre est déjà desservie par le RER B. "C'est dans le quartier déjà desservi que les prix ont bougé, suite à une action de renouvellement urbain" entrepris par la Ville, explique-t-il, alors que "le futur quartier de gare, sans projet particulier, n'a pas vraiment évolué".
Bureaux : massification des pôles existants
En matière d'immobilier d'entreprise, les Notaires du Grand Paris avaient convié Pierre-Edouard Boudot, de CBRE France, à présenter les perspectives du marché en Ile-de-France. Principal enseignement : "les gares du GPE ne vont pas créer de nouveaux pôles de bureaux". "On s'attend plutôt à une massification des pôles existants, avec absorption des pôles connexes".
Si "on voit quand même se dessiner les futures gares sur la carte des projets", il apparaît clairement que "La Défense va continuer de grossir", ainsi que le Nord-Ouest parisien, territoire en fort renouvellement, notamment en lien avec les Jeux olympiques de 2024. "Ces deux territoires sont en sur-offre", prévient cependant l'analyste.
Inadéquation avec la demande
Par ailleurs, indique CBRE, il y a 20% de bureaux neufs dans le stock disponible, ce qui démontre une "inadéquation entre la typologie mise sur le marché et la demande". Il s'agit, explique Pierre-Edouard Boudot, "d'actifs très excentrés ou d'immeubles vitrine, comme ceux placés devant le périphérique, qui attirent moins, pour des raisons de bien-être au travail".
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