Immobilier : le marché est en tension, selon la FPI

Ville de Paris — Paris. Image d'illustration © S.O. pour Batiactu

CONJONCTURE. La Fédération des promoteurs immobiliers a dévoilé les indicateurs du secteur pour le 2e trimestre 2018 : la demande reste soutenue, mais l'offre a tendance à stagner. Globalement, le marché est actuellement en tension. Les spécialistes ne parlent pas encore de crise, mais resteront vigilants dans les mois à venir.

"Le marché n'est pas en crise, mais il est en tension." C'est ainsi qu'Alexandra François-Cuxac, présidente réélue en juin dernier de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), résume la situation conjoncturelle du secteur de l'immobilier. L'organisation a publié les chiffres de son observatoire national pour le 2e trimestre 2018, permettant ainsi d'avoir les statistiques pour les 6 premiers mois de l'année. "On observe globalement une stabilité, et même une légère hausse sur certains indicateurs, pour le 2e trimestre", note Marc Villand, vice-président de la FPI. "La demande est élevée, et elle est davantage orientée vers l'accession à la propriété que vers les ventes en blocs et l'investissement locatif. En revanche, nous estimons que le contexte demeure contraignant pour tenter de répondre à cette demande. En dépit de la situation, la hausse des prix arrive malgré tout à être contenue."

Une demande emmenée par l'accession à la propriété

Les ventes de lots se sont chiffrées à 40.686 unités au 2e trimestre 2018, soit une hausse de 1,4% par rapport à la même période un an plus tôt (40.121 unités). En revanche, ramenés sur 6 mois, ces chiffres sont moins encourageants : 72.180 réservations ont été enregistrées au 1er semestre 2018, contre 75.180 durant les 6 premiers mois de 2017, soit une baisse de 4%. Dans le détail catégoriel, 58.946 logements au détail (ventes aux ménages), 10.134 logements en blocs et 3.100 résidences services ont été vendus au 1er semestre 2018.

Baisse des mises en ventes

S'agissant des mises en ventes, la FPI en a dénombré 33.448 au 2e trimestre 2018, soit un repli de 10,5% en comparaison au 2e trimestre 2017, où elles atteignaient 37.387. La baisse est également de mise à l'échelle du semestre : après 65.928 mises en ventes au cours des 6 premiers mois de 2017, le marché est tombé à 57.994 au 1er semestre 2018, ce qui représente un retrait de 12%. Une situation jugée préoccupante par les spécialistes, à l'instar de l'offre commerciale : celle-ci n'a progressé que de 4,4% entre le 2e trimestre 2017 et le 2e trimestre 2018, d'où ce constat de marché sous tension formulé par la profession. Cette dernière reste par ailleurs vigilante sur les délais d'écoulement dans certaines métropoles : tandis que l'Ile-de-France affiche une durée moyenne de 9 mois, l'aire urbaine de Lyon atteint les 10 mois, et la métropole Aix-Marseille frôle même les 11.

Le logement collectif en force

Au niveau de la construction de logements, la FPI note une prépondérance du logement collectif : sur la période août 2017-juillet 2018, la profession a dénombré 474.800 permis de construire, soit une baisse de 4,5%, avec dans le détail 138.800 permis de construire pour les individuels purs, 51.300 pour les individuels groupés mais tout de même 251.800 pour les collectifs. Une tendance confirmée pour les mises en chantiers : sur la même période, 421.400 projets ont été lancés, en progression de 4,4%. Les individuels purs représentent 130.700, les individuels groupés 44.500 et les collectifs 217.100. "L'approche des élections municipales a inévitablement un impact sur les mises en chantiers", relève Alexandra François-Cuxac. "De même, le faible taux de signatures de Vefa HLM s'explique par la réorganisation de ce secteur, vu le contexte législatif. Ceci dit, le logement social n'est pas le seul à porter le poids de la réforme : nous, promoteurs, le portons également. Tout le monde est obligé de revoir sa copie et de diminuer ses ressources."

Dans l'attente des réformes gouvernementales

Dans son analyse conjoncturelle, la présidente de la FPI a également fait le lien avec des sujets plus structurels : "L'attentisme des investisseurs s'explique par la mise en œuvre de réformes qui se font attendre, comme le prélèvement à la source, les retraites… Mais nous pensons qu'il y a véritablement une politique d'encourager l'accession à la propriété". Sur les projets de loi en cours de préparation, Alexandra François-Cuxac livre le ressenti des promoteurs immobiliers : "La profession n'est pas spécialement pessimiste sur la loi Elan, qui contient un certain nombre de mesures facilitant la construction : les maires bâtisseurs sont accompagnés, grâce à des simplifications et des innovations courageuses, comme la lutte contre les recours abusifs, les grandes opérations d'urbanisme, la numérisation de l'instruction des permis, la transformation de bureaux en logements… En revanche, un bémol : cette loi ne fait pas grand-chose pour les secteurs à faible production, elle ne lève pas tous les obstacles et contraintes à la construction, faute d'avoir reconsidéré les conditions d'exercice du droit des sols". Saluant une tendance à "l'accélération et à la responsabilisation", et une obligation de résultats se substituant à une obligation de moyens, la FPI est donc favorable à ce "changement de logique" : "La loi Elan va globalement dans le bon sens de nos clients. Car le ressenti général venant du terrain, c'est qu'on met de plus en plus de temps à construire en France. Il faut donc changer cela".

Quant aux argumentaires des détracteurs de la loi Elan, la FPI les balaye d'un revers de main : "La question de fond reste : comment veut-on produire le logement de demain, et à quel prix ? Sachant qu'il coûte déjà trop cher aujourd'hui…", conclut Alexandra François-Cuxac.

A noter : d'après la FPI, la commission mixte paritaire (rassemblant députés et sénateurs) sur la loi Elan aurait été décalée d'une semaine dans le calendrier parlementaire. La CMP devrait donc rendre ses travaux fin septembre / début octobre.