Le marché de l’immobilier logistique a réalisé un bon premier semestre 2007, avec un total de 1.364.000 m². Si la demande placée a augmenté dans la moitié est de la France, elle est en légère baisse en Ile-de-France, selon une étude réalisée par DTZ. Etat des lieux du marché.
La logistique a concentré 10% du montant investit en France au cours du premier semestre 2007. La demande d’entrepôts placée a totalisé 1.364.000 m² au cours des 6 premiers mois de l’année, contre 821.000 m² à la même période en 2006, selon une étude réalisée par la société de conseil en immobilier logistique DTZ. Pour mémoire, la demande placée avait atteint 2.173.000 m² sur l’ensemble de l’année 2006, dont 821.000 m² au premier semestre.
Les ventes de portefeuille ont largement animé le marché, mais rendent moins visible les taux. Les loyers «prime» sont stables. Elles sont de 55 euros en Ile-de-France, 49 euros dans l’Est, 45 euros dans le bordelais et le Grand Ouest, et 46 euros dans le Sud-Est et le Nord. En outre, on observe une montée en puissance des investissements en régions.
Si l’activité accuse une un ralentissement en Ile-de-France (405.000 m² placés début 2007 contre 473.000 l’an passé). Le niveau de demande placée est cependant jugé «satisfaisant» par DTZ, qui observe une «dichotomie des marchés entre logistique et entrepôts», avec un dynamisme de l’écoulement des entrepôts de classe A, au moment où la commercialisation des surfaces dites anciennes ralentit.
La première main représente les trois quarts des transactions en Ile-de-France, essentiellement auprès des logisticiens. L’offre neuve dans cette région représente actuellement 460.000 m² en chantier, dont 117.000 m² sont encore à commercialiser. Le rapport note que la «course au gigantisme des opérations» a conduit les opérateurs à se concentrer sur des fonciers plus importants pour développer, à terme, des projets de plus de 100.000 m².
Bon démarrage dans le Sud-Est
La région lyonnaise a réalisé un bon démarrage, en plaçant 161.000 m², essentiellement sur des entrepôts de classe A, contre 133.000 m² en 2006. On note une forte concentration sur la tranche 10.000 m² à 20.000 m², et une répartition égale entre le neuf et la seconde main. Les commercialisations de seconde main ont permis aux disponibilités de se résorber légèrement, alors que trois opérations représentant 100.000 m² dans des bâtiments lancés «en blanc» sont venues alourdir le stock.
Dans les Bouches-du-Rhône, le premier semestre a été très dynamique puisque le marché a écoulé 106.000 m², soit autant que sur l’année 2006. L’offre neuve développée sur Distriport, qui représente 57.000 m², a surtout attiré les logisticiens.
Dans le nord de la France, la région lilloise a connu un très bon semestre, puisqu’avec 250.000 m² placés, la région bat son record de demande placée, jamais égalé depuis 2001. Le stock immédiat s’amoindrit, illustrant la préférence des utilisateurs pour les surfaces neuves. Plus de 80.000 m² de surface neuve pré-commercialisée ont été livrés au cours de ce semestre.
L’est aussi a vu ses stocks diminuer, mais pas pour les mêmes raisons : les utilisateurs ont consommé une grande part des surfaces vacantes, et une seule transaction neuve a été enregistrée, soit 28.000 m² sur les 147.000 m² enregistrés. Si aucune opération n’est actuellement mise en chantier, les promoteurs se positionnent sur des projets importants. On peut notamment citer le projet de Prologis, en Lorraine, ancienne base de l’Otan de 200 ha devant être reconvertie en base logistique.
Les ventes de portefeuille ont largement animé le marché, mais rendent moins visible les taux. Les loyers «prime» sont stables. Elles sont de 55 euros en Ile-de-France, 49 euros dans l’Est, 45 euros dans le bordelais et le Grand Ouest, et 46 euros dans le Sud-Est et le Nord. En outre, on observe une montée en puissance des investissements en régions.
Si l’activité accuse une un ralentissement en Ile-de-France (405.000 m² placés début 2007 contre 473.000 l’an passé). Le niveau de demande placée est cependant jugé «satisfaisant» par DTZ, qui observe une «dichotomie des marchés entre logistique et entrepôts», avec un dynamisme de l’écoulement des entrepôts de classe A, au moment où la commercialisation des surfaces dites anciennes ralentit.
La première main représente les trois quarts des transactions en Ile-de-France, essentiellement auprès des logisticiens. L’offre neuve dans cette région représente actuellement 460.000 m² en chantier, dont 117.000 m² sont encore à commercialiser. Le rapport note que la «course au gigantisme des opérations» a conduit les opérateurs à se concentrer sur des fonciers plus importants pour développer, à terme, des projets de plus de 100.000 m².
Bon démarrage dans le Sud-Est
La région lyonnaise a réalisé un bon démarrage, en plaçant 161.000 m², essentiellement sur des entrepôts de classe A, contre 133.000 m² en 2006. On note une forte concentration sur la tranche 10.000 m² à 20.000 m², et une répartition égale entre le neuf et la seconde main. Les commercialisations de seconde main ont permis aux disponibilités de se résorber légèrement, alors que trois opérations représentant 100.000 m² dans des bâtiments lancés «en blanc» sont venues alourdir le stock.
Dans les Bouches-du-Rhône, le premier semestre a été très dynamique puisque le marché a écoulé 106.000 m², soit autant que sur l’année 2006. L’offre neuve développée sur Distriport, qui représente 57.000 m², a surtout attiré les logisticiens.
Dans le nord de la France, la région lilloise a connu un très bon semestre, puisqu’avec 250.000 m² placés, la région bat son record de demande placée, jamais égalé depuis 2001. Le stock immédiat s’amoindrit, illustrant la préférence des utilisateurs pour les surfaces neuves. Plus de 80.000 m² de surface neuve pré-commercialisée ont été livrés au cours de ce semestre.
L’est aussi a vu ses stocks diminuer, mais pas pour les mêmes raisons : les utilisateurs ont consommé une grande part des surfaces vacantes, et une seule transaction neuve a été enregistrée, soit 28.000 m² sur les 147.000 m² enregistrés. Si aucune opération n’est actuellement mise en chantier, les promoteurs se positionnent sur des projets importants. On peut notamment citer le projet de Prologis, en Lorraine, ancienne base de l’Otan de 200 ha devant être reconvertie en base logistique.
Quelques définitions :
Autorisations d’exploiter : autorisations requises pour exploiter un bâtiment de stockage. Elles se déclinent en une centaine d’autorisations. On retrouve notamment la 1510 (Entrepôts couverts), la 1412 (stockage en réservoir de gaz inflammables, aérosols), ou encore la 1530 (dépôts de bois, papier).
Classification : Les entrepôts sont classés selon leurs caractéristiques techniques, leur accessibilité, et leur évolutivité (adaptation aux normes et aux contraintes des assureurs).
Clé en main locatif : Immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d’un utilisateur/locataire, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux aient démarré. Ces opérations sont comptabilisées dans la demande placée après l’obtention des autorisations et financements.
Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y compris les pré-commercialisations, les clés en main locatifs et les opérations pour compte propre.
Immeuble en blanc : Immeuble dont la construction est lancée, sans vente ou location préalable à un ou plusieurs utilisateurs.
Immeuble en gris : Immeuble pour lequel les démarches préalables au lancement de l'opération ont été réalisées (acquisition du foncier, études préparatoires, obtention du permis de construire…) mais dont la construction est lancée uniquement lorsqu'un utilisateur est positionné sur tout ou partie du programme.
Loyer prime : Exprimé en euro HT HC par m² et par an. Valeur faciale de transaction la plus haute observée sur une période déterminée, après élimination des valeurs statistiques aberrantes (occurrences inférieures à deux).
Taux de rendement prime : Ratio, exprimé en %, entre les loyers charges comprises et le prix d'acquisition HT de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Ce taux peut être une estimation en l’absence de transaction hors portefeuille ou transaction exceptionnelle par son volume.
Autorisations d’exploiter : autorisations requises pour exploiter un bâtiment de stockage. Elles se déclinent en une centaine d’autorisations. On retrouve notamment la 1510 (Entrepôts couverts), la 1412 (stockage en réservoir de gaz inflammables, aérosols), ou encore la 1530 (dépôts de bois, papier).
Classification : Les entrepôts sont classés selon leurs caractéristiques techniques, leur accessibilité, et leur évolutivité (adaptation aux normes et aux contraintes des assureurs).
Clé en main locatif : Immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d’un utilisateur/locataire, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux aient démarré. Ces opérations sont comptabilisées dans la demande placée après l’obtention des autorisations et financements.
Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y compris les pré-commercialisations, les clés en main locatifs et les opérations pour compte propre.
Immeuble en blanc : Immeuble dont la construction est lancée, sans vente ou location préalable à un ou plusieurs utilisateurs.
Immeuble en gris : Immeuble pour lequel les démarches préalables au lancement de l'opération ont été réalisées (acquisition du foncier, études préparatoires, obtention du permis de construire…) mais dont la construction est lancée uniquement lorsqu'un utilisateur est positionné sur tout ou partie du programme.
Loyer prime : Exprimé en euro HT HC par m² et par an. Valeur faciale de transaction la plus haute observée sur une période déterminée, après élimination des valeurs statistiques aberrantes (occurrences inférieures à deux).
Taux de rendement prime : Ratio, exprimé en %, entre les loyers charges comprises et le prix d'acquisition HT de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Ce taux peut être une estimation en l’absence de transaction hors portefeuille ou transaction exceptionnelle par son volume.
