ANALYSE. Après avoir chiffré la valeur des plus grandes villes de France - Paris, Lyon, Marseille, Nice, Nantes, Bordeaux et Strasbourg - la Fnaim et l'économiste Patrice de Moncan livrent une évaluation de tout le pays, en additionnant le prix des logements, des bureaux et des locaux commerciaux. Et le faramineux montant aligne douze zéros.
Patrice de Moncan et Jean-François Buet, le président de la Fnaim depuis 2012, signent un ouvrage reposant sur un postulat simple : si tous les biens immobiliers français étaient à vendre, combien faudrait-il débourser pour acheter l'ensemble ? Au cours des années passées, l'économiste s'est livré à plusieurs analyses sur la capitale et les grandes métropoles régionales. Nous avons ainsi appris que Paris était évalué à 706 milliards d'euros très loin devant Lyon et Marseille (plus de 82 Mrds € chacune) et Nice (58 Mrds €). Suivaient Nantes (41,5 Mrds €), Bordeaux (33 Mrds €) et Strasbourg (28 Mrds €).
Mais toutes les autres villes françaises manquaient encore à l'appel, y compris des centres urbains d'importance comme Lille ou Toulouse. L'auteur et les agents immobiliers de la Fnaim ont donc compilé de nombreuses données basées sur les transactions récentes, pour aboutir au chiffre de 1.033 Mrds €. Un chiffre gigantesque qui se répartit comme suit : 809 Mrds € pour les habitations, 166 Mrds € pour les bureaux et 57 Mrds € pour les espaces commerciaux. Patrice de Moncan précise : "Que vaut la France ? est le fruit de près de 40 ans de recherches, de recensements, de statistiques et d'analyses sur la propriété immobilière et son évolution en France urbaine, de 1789 à nos jours". Il précise s'être livré à une étude profonde des réels propriétaires du patrimoine français. Jean-François Buet ajoute : "Dans toutes nos belles villes, l'organisation sociale a façonné les quartiers, selon que les activités relevaient davantage de l'autorité du clergé, de l'aristocratie ou de la bourgeoisie, grande, moyenne ou petite. Cette répartition des influences continue d'avoir des répercussions sur l'urbanisme des centres villes". Selon si le quartier possède une vocation touristique, administrative ou économique, la valeur du mètre carré varie grandement. Ce qui amène le président de la Fnaim à se poser des questions cruciales : "Marseille vaut-elle plus ou moins que Lyon (voir encadré) ? Nantes est-elles plus ou moins riche que Bordeaux ?".
Des milliards d'euros de plus, hypothétiquement
Poussant plus loin le raisonnement, les auteurs des différentes monographies urbaines sur Paris, Lyon, Marseille et les autres capitales régionales, se sont livrés à un autre calcul audacieux : combien rapporterait la conversion des joyaux de l'architecture et de l'urbanisme en réserve foncière ? On se souvient par exemple que la transformation de l'immense aéroport de Nice, situé en front de mer, en appartements F4 de standing était valorisée à 25 Mrds € ! Beaucoup plus que le parc Borély de Marseille (6,4 Mrds €) ou que le château des ducs de Bretagne de Nantes (seulement 240 M€). Même le palais du Louvre et la tour Eiffel seraient largement battus (7,5 et 2,8 Mrds € respectivement). "En additionnant les monuments et lieux emblématiques, la France serait réévaluée de nombreux milliards d'euros supplémentaires", ajoutent les auteurs qui notent toutefois : "Mais bien évidemment, il ne s'agit là que d'une construction intellectuelle". Tout n'est donc pas à vendre.
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Marseille était évalué à 82,1 Mrds € pour ses 93.917 bâtiments. Mais combien vaut l'autre cité où l'équipe de football est un Olympique ? Patrice de Moncan et la Fnaim ont décortiqué le patrimoine de la capitale des Gaules pour chiffrer 298.375 logements, 3,46 millions de m² de bureaux et plus de 7.600 commerces et boutiques. Et ils arrivent à la conclusion suivante : Lyon atteint les 82,5 Mrds € et coiffe Marseille au poteau !Dans le détail, le logement représente 66,6 Mrds €, les bureaux 11,4 Mrds € et les espaces commerciaux 4,33 Mrds €. Les spécialistes notent que la part des espaces tertiaires (14 %) est très supérieure à celui des autres villes de province et qu'il atteint presque le niveau de Paris (20 %). En revanche, concernant le commerce, la valeur relative est similaire dans toutes les villes, aux alentours de 5 %.
L'ouvrage "Que vaut Lyon ?" qui complète la collection, montre que le parc immobilier lyonnais est composé de 30.072 immeubles de logement, détenus à près de 55 % en copropriété. Environ 45 % appartiennent à un seul propriétaire, chiffre en recul depuis l'an 2000 (-2 %).