Les bureaux deviennent-ils accessibles sur Paris ? D'après le rapport annuel du conseil en immobilier Cushman & Wakefield consacré aux coûts d'occupation de bureaux, Paris occupe la dixième place mondiale et reste le troisième marché européen le plus cher d'Europe derrière Moscou et surtout Londres qui prend la tête du classement. Décryptage.
Le conseil international en immobilier Cushman & Wakefield vient de publier son rapport annuel consacré aux coûts d'occupation de bureaux dans 137 métropoles de 63 pays, dans lequel il précise que les loyers ont augmenté en moyenne de 3 % dans le monde en 2012. Si certaines grandes villes ont ainsi connu une forte progression entre 2011 et 2012, la plupart des marchés rencontrent toutefois des obstacles liés à un contexte économique morose.
"Les incertitudes du climat économique et la crise de la zone euro ont eu un effet direct sur la confiance des entreprises et ont donc continué d'affecter le marché des bureaux européen", observe le conseil en immobilier au sujet de l'Europe. Les loyers y sont restés stables d'une année sur l'autre, avec une très légère progression de 0,6 % entre 2011 et 2012 quand certains pays d'Europe de l'Ouest -les plus affectés par la crise- ont enregistré de fortes baisses, à l'image de la Grèce et l'Italie (-8 %), l'Espagne (- 6%). "Les utilisateurs sont restés prudents et ont préféré réduire leurs coûts immobiliers en renégociant leur bail ou en privilégiant une stratégie de rationalisation", analyse Ludovic Delaisse, directeur du département bureaux de Cushman & Wakefield.
Ainsi, les villes refuges, telles que Londres ou Moscou, continuent donc d'afficher des loyers élevés malgré la conjoncture, et ce car elles demeurent "des marchés clés pour les affaires", souligne Cushman & Wakefield.
Au final, West End, à Londres, demeure donc le marché des bureaux le plus onéreux d'Europe. La demande soutenue des utilisateurs, dans le secteur des hautes technologies en particulier, et la raréfaction de l'offre de bureaux de qualité ont contribué à la légère augmentation des loyers prime (+ 2 %).
Maintien des loyers parisiens à des niveaux élevés
En revanche, loin derrière Londres et Moscou, Paris avec 915 euros par mètre par an représente le troisième pays européen le plus cher d'Europe et se hisse à la dixième place mondiale du classement. Constat général : les loyers s'y sont maintenus à des niveaux élevés en 2012 du fait de la raréfaction de l'offre de qualité, qui a incité les utilisateurs de secteurs à forte valeur ajoutée - avocats, conseils en stratégie - à payer le prix fort pour saisir les dernières opportunités des beaux quartiers de la capitale.
"Ainsi, les cabinets d'avocats étrangers tels qu'Hogan Lovells au 17 avenue Matignon ou SJ Berwin dans Ozone sur les Champs-Élysées, ont privilégié les actifs les plus onéreux du quartier central des affaires parisien (QCA)", poursuit l'étude annuelle. Toutefois, le marché des biens d'exception est toutefois loin d'être représentatif des tendances observées dans le reste de l'Ile-de-France, avertit le conseil en immobilier.
Plus de souplesse
"La grande hétérogénéité des valeurs locatives est demeurée la règle, celles-ci pouvant varier fortement dans un même secteur tertiaire en fonction de la localisation du bâtiment, de sa qualité intrinsèque et de la stratégie de commercialisation du propriétaire, ajoute le directeur du département bureaux. Et de façon générale, les mesures d'accompagnement ont aussi été un élément déterminant des relations entre les preneurs et des bailleurs parfois contraints d'octroyer davantage de franchises de loyer pour limiter la vacance de leurs biens."
Compte-tenu de la détérioration du climat économique et de la baisse sensible de la demande, certains propriétaires ont également fait preuve de davantage de souplesse pour conserver leurs locataires, poursuit Cushman & Wakefield.
Une tendance largement à la hausse en Amérique du Sud
La hausse des loyers est également observée en Amérique du Sud, particulièrement au Brésil et en Argentine. Bogota affiche ainsi la plus forte croissance de loyers au monde dans ce secteur : + 65 %. D'autres marchés aux portes de l'Europe ont également vu leurs loyers bondir l'an dernier. C'est le cas d'Almaty (Kazakhstan), en hausse de 22 %, ou encore d'Istanbul (Turquie), de 16 %.
Autre constat du rapport : l'Asie et la zone Pacifique n'auront pas été épargnées par la crise. Classées 2e et 5e du top 10 mondial, Hong-Kong et Tokyo demeurent parmi les principales places financières de la planète mais ont enregistré une baisse de leurs valeurs locatives prime en 2012.
