Malgré un fort ralentissement au dernier trimestre, l'immobilier de bureaux en Ile-de-France a réalisé une bonne année 2008 avec plus de 2,3 millions de mètres carrés consommés, selon une étude du spécialiste en immobilier d'entreprise Knight Frank. 2008 a également marqué la fin de l'envolée des loyers. Détails.
Avec quelque 2.360.000 m² de bureaux consommés par les entreprises, l'immobilier d'Ile-de-France a réalisé en 2008 son quatrième meilleur volume jamais atteint, selon une étude publiée par le spécialiste du conseil en immobilier, Knight Frank. Les effets de la crise se sont cependant fait ressentir au quatrième trimestre avec un net ralentissement du marché locatif. En effet, les trois derniers mois de l'année ont vu un peu moins de 490.000 m² placés, loin des 600 à 800.000 m² observés à cette époque au cours des années précédentes.
Un taux de vacance relatif
En conséquence, 2008 a marqué «la fin de l'envolée des loyers», qui se sont stabilisés autour de 840 €/m²/an pour les bureaux haut de gamme dans le quartier Central des Affaires de Paris, et à 560 € à La Défense. Autre conséquence de cette tendance, le taux de vacance est remonté à 5,5%. L'étude relativise toutefois ce chiffre, en le comparant à celui, beaucoup plus élevé, d'autres grandes métropoles internationales : 10,2% à Londres, 13,7% à Francfort, 14,5% à Moscou, ou encore 17% à Amsterdam.
Cette étude montre également que l'offre disponible concerne surtout les surfaces de seconde main, et qu'il est aujourd'hui très difficile de trouver des bureaux neufs ou restructurés dans plusieurs secteurs de la région parisienne. «Les entreprises ne se détournent pas des surfaces affichant des loyers supérieurs à la moyenne : c'est que leurs qualités et leur fonctionnalité permettent souvent de compenser le surloyer par rapport à des bureaux devenus obsolètes», analyse Knight Frank.
L'investissement en chute
«La chute observée en 2008 restera longtemps dans les mémoires», estime l'étude selon laquelle le marché a affiché «une contre-performance très nette», avec seulement 8,45 milliards d'euros placés en immobilier d'entreprise dans la région parisienne, soit un recul de près de 60% en un an. Ce sont particulièrement les grandes transactions de plus de 100 millions d'euros qui ont disparu.
Difficile de faire des prévisions pour 2009 même si Knight Frank estime qu'en matière de marché locatif, «l'année sera moins bonne que la précédente», avec un indicateur d'absorption nette qui devrait être négatif. Le taux de vacances devrait grimper à 6,5% ou 7%. Si deux inconnues pèsent lourdement sur les perspectives, à savoir «l'ampleur de la variation des risques locatifs et la faculté de mobilisation des financements», l'étude table sur un retour progressif à la confiance avec un volume investit dans l'immobilier d'entreprise en Ile-de-France qui serait compris entre 7 et 9 milliards d'euros.
