CONJONCTURE. Lors d'un bilan semestriel présenté ce 1er juillet, le réseau d'agences immobilières Century 21 note une hausse d'activité de 10,5% entre les 6 premiers mois de 2018 et le premier semestre 2019. Au niveau national, l'inflation enregistre une hausse de 0,4%, pour un prix moyen au m² qui s'établit à 2.599 €.
Ce lundi 1er juillet 2019, le réseau d'agences immobilières Century 21 organisait un point presse pour présenter son bilan semestriel de la première moitié de l'année. Des professionnels qui vont jusqu'à parler d'un "anticyclone sur l'immobilier ancien" : en effet, d'après les chiffres du réseau, les volumes de transactions atteignent des niveaux record, étant donné que l'activité a progressé de 10,5% entre le premier semestre 2018 et les six premiers mois de 2019. Ce qui pourrait bien ouvrir la voie à un nouveau record du nombre de transactions sur le segment de l'ancien pour cette année. La hausse des prix reste contenue, n'augmentant que de 0,4%, tandis que le prix moyen au m² s'établit à 2.599 € à l'échelle nationale. Pour Century 21, les intentions d'achat des particuliers sont particulièrement nombreuses du fait des conditions de crédit historiquement avantageuses. Dans le détail des catégories socio-professionnelles (CSP), les professionnels soulignent même que ce sont les employés et ouvriers qui tirent le plus parti de cette conjoncture favorable : ceux-ci sont à l'origine de 41% des ventes dans toute la France, pendant que les cadres supérieurs et professions libérales ne pèsent que pour 15% dans le total des acquéreurs. Autre fait notable : les moins de 40 ans représentent environ la moitié des acquéreurs pour cette première moitié de l'année 2019.
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S'agissant des types de transactions, 66,6% d'entre elles sont des achats de résidences principales, mais c'est véritablement la part dédiée à l'investissement locatif qui bondit : avec une envolée de 31,8% entre les six premiers mois de 2018 et la même période de 2019, cette situation confirme la tendance des 12 mois précédents, qui avait déjà enregistré une hausse de 17,5%. Ainsi, les placements représentent dorénavant 26,5% du total des transactions réalisées en France. Il faut dire que les leviers du crédit ne demandent qu'à être actionnés : les durées d'emprunt s'allongent de 3,4% pour atteindre 21,1 ans en moyenne, et la quotité de crédit mobilisée pour l'achat augmente de 2,2% pour représenter 79,7% de la somme globale. Par conséquent, les acquéreurs sont en mesure de grossir leur enveloppe financière, et le montant moyen d'une transaction augmente de 0,8% pour se situer à 216.190 € tous types de biens confondus, un "record absolu" pour le réseau Century 21. Plus précisément, il faut compter en moyenne 235.182 € pour les maisons et 204.923 € pour les appartements. "Le marché, soutenu par des conditions de crédit exceptionnelles, permet à une très large partie de la population d'accéder à la propriété et ainsi d'entrer dans une démarche de sécurisation de l'avenir", souligne Laurent Vimont, le président de Century 21 France.
Un marché dynamique dans l'ensemble des régions mais des interrogations sur l'avenir
Nonobstant le cas spécifique de Paris (voir encadré), on retiendra que cinq régions de l'Hexagone voient leurs prix moyens au m² progresser : Auvergne-Rhône-Alpes, Grand Est, Nouvelle Aquitaine, Pays-de-la-Loire et Provence-Alpes-Côte-d'Azur. Les régions Bourgogne-Franche Comté, Bretagne, Centre-Val-de-Loire et Normandie enregistrent une baisse, tandis que les Hauts-de-France et l'Occitanie profitent d'une stabilisation de leurs tarifs. Concernant les niveaux de prix, le contraste s'avère identique ; cependant le marché fait preuve de dynamisme dans l'ensemble des régions. En s'attardant sur l'Ile-de-France, on constate que l'activité est repartie à la hausse ces 12 derniers mois, de l'ordre de 8,4%.
"Au-delà même du danger pour l'activité que représenterait une brusque remontée des taux, tout dispositif qui viendrait fragiliser l'accession à la propriété ou la détention d'un bien à titre de placement pourrait être dévastateur. Quand l'avenir des retraites est incertain et les évolutions boursières erratiques, quelles autres valeurs refuges sont proposées ?", s'interroge Laurent Vimont. "Dans ce cadre, quelle conséquence aura le retour de l'encadrement des loyers sur l'investissement locatif et plus généralement sur le dynamisme du marché, à l'heure où les acquisitions réalisées au titre de placement représentent plus d'un quart des transactions dans la France entière ?"
Le marché francilien est porté notamment par le segment des maisons, dont le prix moyen au m² (3.051 €, en hausse de 0,6%) a permis un accroissement des ventes de 11,3%. Les appartements, eux, ont vu leur prix moyen au m² progresser de 5,6% pour se situer à 3.887 € en moyenne, et bénéficient d'une activité en hausse de 5,9%. De l'avis du réseau Century 21, les montants moyens des transactions n'ont jamais été aussi élevés en région parisienne : 337.553 € pour une maison et 227.519 € pour un appartement. Les investissements locatifs s'envolent de 38,8% pour représenter désormais 21,1% des acquisitions réalisées en Ile-de-France - un autre niveau record. Le phénomène de gentrification est particulièrement palpable dans cette région qui voit arriver un afflux massif de cadres moyens (+12,5% en 12 mois), qui réalisent à eux seuls 34,3% des transactions. Pesant pour 39,3% des acquisitions, les employés et ouvriers restent les plus nombreux mais cèdent du terrain (-6,2% entre le premier semestre 2018 et le premier semestre 2019). Les Hauts-de-Seine constituent le département le plus cher de la région (Paris mis à part), avec en moyenne 6.371 € le m² pour une maison (+5,2%) et 6.168 € le m² pour un appartement (+5,7%).
"Il manque entre 500.000 et 800.000 logements en France aujourd'hui"
D'autres chiffres de quelques grandes agglomérations françaises : à Lyon, comptez en moyenne 328.322 € pour acquérir une maison, et 224.787 € pour un appartement, avec des prix moyens au m² respectifs de 2.986 € et de 3.409 €. Les tarifs moyens passent à 338.924 € pour une maison et à 139.137 € pour un appartement à Marseille ; la cité phocéenne affiche des prix moyens au m² respectifs de 2.877 € et de 2.324 €. Si vous envisagez d'investir à Bordeaux, comptez en moyenne 370.805 € pour une maison (3.307 € le m²) et 223.822 € pour un appartement (3.655 € le m²). D'une manière générale, le marché immobilier ne demande qu'à s'amplifier, à condition que la construction et la rénovation connaissent également une accélération : "Il manque entre 500.000 et 800.000 logements en France aujourd'hui et un certain nombre de personnes vivent dans des logements pas toujours décents", estime Laurent Vimont.
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Au-delà de cet équilibre entre l'offre et la demande qui doit donc s'effectuer, les professionnels restent encore prudents sur de récents dispositifs lancés par la puissance publique, comme le "Denormandie dans l'ancien", et visant à relancer l'investissement dans les centres-villes dégradés et délaissés en favorisant la rénovation : "Pour l'instant nous n'avons aucun retour sur le 'Denormandie dans l'ancien'. Les agences ont été formées mais il est encore trop tôt pour avoir des retours." Et le président de Century 21 d'alerter sur les conséquences que pourrait engendrer une nouvelle hausse des prix : "Notre pronostic est de 1 à 2% pour l'année 2019. Mais ce serait un très mauvais signal pour le marché que les prix continuent à trop augmenter."
Quid des autres réseaux d'agences immobilières ?
Les autres réseaux d'agences immobilières ont aussi publié leurs résultats semestriels. Ainsi, Orpi a annoncé que son activité avait progressé de 14% sur les 6 premiers mois de 2019 par rapport à la même période de l'année précédente. Laforêt, pour sa part, a enregistré une hausse de 7%. Au vu de l'éclatement du marché des agents immobiliers, ces chiffres doivent évidemment être relativisés, dans l'attente des chiffres de référence publiés par les Notaires de France et l'Insee. Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi, a indiqué dans un communiqué : "Avec de tels résultats observés sur ce premier semestre, l'année 2019 s'annonce aussi prometteuse que 2018. La période confirme que c'est le bon moment pour réaliser son projet immobilier : le marché est dynamique et les conditions économiques idéales au vu des taux d'emprunts historiquement bas." Mais la responsable de faire montre de vigilance sur la suite des événements : "La rentrée de septembre nous dira si nous allons vers un nouveau record de ventes cette année : en effet, la période est un excellent baromètre car c'est en général le moment où les projets voient le jour ou se concrétisent."
Les impayés de loyers restent à un niveau élevé 
La capitale bénéficie pour sa part d'une accalmie relative : après avoir franchi le seuil symbolique des 10.000 € le m² au premier trimestre 2019, le prix moyen a légèrement fléchi ces trois derniers mois, de l'ordre de 0,9%, pour s'établir à 9.937 € en moyenne. Un repli qui ne s'était plus observé dans Paris-intramuros depuis 2015. Les professionnels de l'immobilier sont les premiers à reconnaître pâtir de ces niveaux de prix historiquement hauts, et le nombre de transactions a en conséquence enregistré une baisse de 3,3% sur les 12 derniers mois. De plus, les Parisiens n'hésitent pas à sacrifier quelques m² de plus pour être en mesure d'acheter dans la capitale, sachant qu'il faut désormais débourser 466.873 € en moyenne pour acheter un bien à Paris, ce qui constitue là aussi un nouveau montant record.
A l'instar du reste de la population, les Parisiens recourent massivement au crédit, dont la durée s'allonge de 4,7%. Les cadres supérieurs et les professions libérales sont 49% à acheter, et les cadres moyens 35,8%. Quant aux employés et ouvriers, ils ne représentent plus que 4,9% des acquéreurs dans Paris-intramuros, preuve - s'il en fallait encore une - de l'indéniable phénomène de gentrification à l'oeuvre dans la capitale. De même, on notera que les acquisitions ne concernent des achats de résidence principale qu'à hauteur de 55,9%, alors que la part des acquisitions consacrée à l'investissement locatif grimpe encore de 13,8% pour atteindre 30,5% des transactions, frôlant là encore les niveaux les plus hauts jamais observés. "Paris confirme son rôle de valeur-refuge de la pierre. Mais le marché de report est limité et le phénomène de gentrification doit être pris en compte", confirme le président de Century 21.