Selon les résultats de deux observatoires du marché immobilier, la baisse du prix des biens s'est poursuivie en 2014. Ce repli - de l'ordre de -2 % - est très inégal suivant la zone géographique concernée. Et la tendance pourrait se poursuivre en 2015 si les taux d'intérêt devaient remonter brutalement.
Sur le marché de l'immobilier ancien, les vendeurs ont admis une révision de leurs prétentions à la baisse, afin de parvenir à vendre leurs biens en 2014. Telle est la première conclusion de deux observatoires distincts, publiés par deux réseaux d'agences. Des baisses de prix avaient déjà été observées en 2012 et 2013, et cette tendance s'est poursuivie l'an passé avec un recul du prix moyen de -1,7 % pour Guy Hoquet et de -2,8 % pour Century 21. Ce dernier analyse : "La contraction de l'activité, observée au premier semestre 2014 (…) s'est traduite par une correction des prix au second semestre, avec pour corollaire un regain d'activité en fin d'année".
Une dynamique qui serait encore trop faible pour impacter le volume global des ventes qui s'est affaissé sur l'ensemble de l'année (-2,7 %). Century 21 note que les délais de vente se sont allongés (+5 jours en moyenne) pour atteindre les 95 jours en moyenne, avec un distinguo entre maisons (+2 jours) et appartements (+9 jours). "Un certain nombre d'acheteurs-vendeurs demeurent attentistes et sursoient à leurs projets", explique le réseau, en dépit de taux d'intérêts très bas qui améliorent pourtant la solvabilité des ménages et leur pouvoir d'achat immobilier. A ce jour, l'apport nécessaire à l'acquisition d'un logement est le plus faible enregistré, avec 3 % du montant moyen de la transaction contre 9 % en 2013, 15 % en 2012 et 21 % en 2011. Les opérations sont principalement réalisées pour une résidence principale, le marché des investissements locatifs continuant de se dégrader (-1,3 %).
Des disparités entre la capitale et la province
Géographiquement, les disparités se creusent : "Les écarts de prix dépassent 6.000 €/m² entre Paris et les villes de moins de 20.000 habitants", avancent les franchisés Guy Hoquet qui soulignent que ces différences ont doublé en cinq ans. Selon eux, les prix pratiqués dans la capitale afficheraient une très légère baisse des prix (-0,8 % à 7.766 €/m²) en différenciant deux marchés : celui des biens sans défaut, dont les prix sont restés élevés, et celui des biens avec défaut(s) qui ont été l'objet d'âpres négociations. Pour Century 21, en revanche, le prix moyen du mètre carré parisien a augmenté (+0,5 % à 8.230 €/m²) mais les délais de vente se sont allongés (+11 jours) pour atteindre désormais les 76 jours. "La capitale connaît un déficit structurel de l'offre que la très faible construction de logements neufs ne parvient pas à compenser", explique l'observatoire. Dans le reste de l'Île-de-France, le marché s'est stabilisé. Les franchisés Guy Hoquet déclarent : "La petite couronne corrige ses excès et voit des acquéreurs plus frileux mais maintient son niveau d'activité". Selon les deux études, le prix moyen a reculé en 2014 de -2,6 % pour atteindre environ 3.250 €/m².En province, les prix ont également baissé, que ce soit dans les villes de moins de 20.000 habitants et les zones peu tendues (-1,9 % à 1.800 €/m² selon Guy Hoquet), recul qui est plus marqué dans les zones rurales où certains biens font l'objet d'intenses négociations qui font chuter le prix final. "La correction des prix observée en Province depuis 2012 tend à se généraliser (…) les prix reculent, souvent avec plus d'intensité qu'en 2013. Il n'est ainsi pas rare de constater des baisses supérieures à -5 %", détaille Century 21 qui énumère les régions les plus concernées (Auvergne, Languedoc-Roussillon, Lorraine, Nord, Picardie et Poitou-Charentes). Seule la région Limousin a connu une tendance haussière (+3,7 %). Un regain d'activité serait observé dans quelques zones comme la Normandie (où les prix poursuivent cependant leur dégringolade), en Champagne-Ardenne, Franche-Comté, Midi-Pyrénées ou les Pays-de-la-Loire.
L'effritement des prix se poursuivra
L'observatoire Century 21 estime que le marché immobilier démontre une résistance inespérée compte tenu des mesures impactant le pouvoir d'achat des ménages (hausses d'impôts ou des droits de mutation, encadrement des loyers, loi ALUR). "La stagnation de l'activité tire son origine, non pas de prix immobiliers excessifs ou des conditions d'octroi de crédit, mais bien des incertitudes fiscales qui ont poussé une partie de la population à l'immobilisme, dans la crainte d'une inéluctable dégradation de son niveau de vie", conclut le réseau. Il prévoit que l'effritement des prix se poursuivra en 2015 et qu'une hausse brutale des taux d'intérêt pourrait le transformer en véritable dévissage, même si cette hausse n'est pas à l'ordre du jour. "Le marché de l'ancien ne réclame aucune aide mais, en revanche, la fin des atermoiements fiscaux et la simplification d'un formalisme surabondant sont plus que jamais nécessaires".
Les mises en vente de logements atteignent un niveau particulièrement bas
