Immobilier : pourquoi le marché ne décolle toujours pas

 

Pourtant, les taux de crédit n'ont jamais été aussi bas - en baisse continue sur toute l'année 2014 et encore en ce début 2015 - tandis qu'on a assisté à un recul "à un niveau modéré" des prix dans l'ancien au cours de l'an dernier. Deux facteurs qui auraient pu - et auraient dû - favoriser l'acquisition de logements, insiste le Crédit Foncier. "Cette diminution des prix est plus significative si l'on prend en compte la somme totale (capital + intérêts) qu'acquittent les acquéreurs. Sur une période de trois ans (fin 2011 à fin 2014), un logement dont le prix aurait baissé de 2% et financé dans sa totalité sur 18 ans, revient au global 12.5% moins cher du fait de la chute des intérêts d'emprunt", souligne Bruno Deletré, Directeur général du Crédit Foncier.

Situation exceptionnelle pour la solvabilité

"En effet, nous sommes dans une situation exceptionnelle pour la solvabilité, et on aurait pu s'attendre en effet à une réaction plus massive, mais je pense qu'il y a un manque de confiance. Sans compter le caractère illisible des politiques du logement, notamment sur les aides pour les accédants, et une fiscalité instable en matière d'investissement locatif", nous résume Jacky Chapelot, président adjoint de la Fédération nationale de l'immobilier.

 

Si baisse des prix il y a, elle est très variable selon les régions, note le Crédit Foncier. Même constat pour le représentant de la Fnaim. "On a le sentiment que les prix se tiennent là où l'activité économique est importante. C'est ainsi le cas dans les grandes villes comme Bordeaux, Starsbourg, Nîmes ou Nice", renchérit Jacky Chapelot.

Réorienté le marché vers l'ancien ?

Selon lui, il doit y avoir un transfert du neuf vers l'ancien. "Si l'on constate, pour notre part, une stabilité des transactions dans l'ancien (715.000 en 2014 contre 713.000 un an avant), il y a une vraie chute dans le neuf. Longtemps le primo-accédant a été orienté vers le neuf, pourquoi ne pas envisager un transfert vers l'ancien. Travaillons avec les propriétaires bailleurs privés, de façon à proposer des logements peu énergivores et de qualité. Il suffirait d'une décision administrative pour qu'arrive une offre nouvelle", martèle-t-il. En attendant, il préconise aussi de réduire les frais, simplifier le transfert de patrimoine ainsi que le parcours résidentiel.

Redémarrage en 2015 ?

Enfin, côté perspectives, le Crédit Foncier estime que les taux d'intérêt devraient rester bas en 2015 et permettre un redémarrage progressif des volumes. Il table ainsi sur une hausse de 8% des logements neufs, qui devraient s'établir à 320.000 unités en 2015, "hausse essentiellement portée par la reprise du marché de l'accession". Côté transactions dans l'ancien, le volume attendu est de l'ordre de 740.000 unités (+5%) selon l'organisme bancaire. Les prix, quant à eux, devraient rester identiques : en moyenne stables dans le neuf et en baisse modérée dans l'ancien, mais avec des disparités territoriales qui demeureront fortes. Et le président adjoint de la Fnaim de conclure : "Les taux de crédit sont historiquement bas. Profitons-en pour accéder à la propriété. Ils sont un vrai solvabilisateur !".