LOGEMENT. Réglementaires, fiscaux, financiers…quels sont les leviers qui permettront d'investir massivement dans le logement intermédiaire, dont la demande ne fait que croître ? Pour Benoist Apparu, maire de Chalons-en-Champagne et président du directoire d'In'Li, il «faut imaginer de nouvelles techniques financières ».
"Il faut imaginer de nouvelles techniques financières, sans avoir à aller toquer tous les quatre matins à la porte de l'Etat pour demander de l'argent", plaidait Benoist Apparu, nouveau chantre du logement intermédiaire, à l'occasion des Assises du logement le 15 novembre dernier.
En forte demande, le logement intermédiaire, schématisé comme "l'habitat des classes moyennes", symbolise surtout un fossé grandissant entre logement social et privé. "Trop riches" pour se voir attribuer un logement social, les employés et cadres de la classe moyenne sont pourtant "désolvabilisés par l'augmentation des prix du privé", déplore le premier édile châlonnais.
C'est sur la base de ce constat qu'apparaît en octobre 2017 In'Li, filiale d'Action logement. Au début de l'année 2018, la succursale dédiée au logement intermédiaire s'est fixée un objectif de construction de 80 000 logements en Ile-de-France à l'horizon 2025.
Effort de pédagogie
Alors que le volume actuel de délivrance de permis de construire oscille autour des 4000, Benoist Apparu appelle à enclencher de nouveaux leviers pour injecter du sang neuf dans le logement intermédiaire, secteur qui a connu son âge d'or dans les années 80-90.
Admettant que la dernière loi fiscale et la loi Elan tout juste promulguée apportent des "outils disponibles" pour la relance du secteur, il pointe "un effort de pédagogie" à mener auprès des élus locaux. "Pour répondre à nos besoins, il faut une réappropriation du sujet du logement intermédiaire par les collectivités locales", opine-t-il, tout en se voulant rassurant : "la part de logements sociaux prévue par la loi SRU est nécessaire en Ile-de-France, et le logement intermédiaire ne doit pas entrer en concurrence".
Marché obligataire et fonds d'investissement
Au-delà de cet exercice de pédagogie, les ambitions de production de logement intermédiaire se confrontent à un coût : "18 milliards d'euros" qu'In'Li aura à investir au cours des prochaines années. Alors que le recours à l'emprunt bancaire montre ses premiers signes de faiblesses, selon l'ancien ministre du Logement, "il faut imaginer d'autres modèles de financement, partir sur les marchés obligataires notamment".
La stratégie d'In'Li fonctionne sur des financements "à moitié sur fonds propres, et à moitié d'endettement", explique Benoist Apparu. Dans ce mix, la gestion des fonds propres (notamment le patrimoine dont dispose la filiale) peut aussi apporter de nouvelles pistes de financement, en passant par la cession d'actifs en reversant leur valeur sur des fonds d'investissement.
"Une limite a été franchie concernant l'acceptabilité des projets" V.Lavergne (architecte)
