CONJONCTURE. Selon les chiffres d'Immostat, le marché de l'immobilier de bureaux en Île-de-France a connu une forte baisse au cours du quatrième trimestre de 2018, chutant de 27 % par rapport au dernier trimestre de 2017. Ce ralentissement du marché se ressent sur les statistiques annuelles, qui font état d'un recul de 5 % en 2018. Des résultats qui n'inquiètent pourtant pas les entreprises de conseils.
En 2018, la demande placée de bureaux en Île-de-France s'est élevée à 2.504.400 m², soit un recul de 5 % par rapport à l'année précédente, selon les chiffres d'Immostat, qui réunit les quatre principaux conseils en immobilier d'entreprise (BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield). Une baisse qui s'explique notamment par les mauvais résultats du marché au quatrième trimestre, qui totalise 642.000 m², soit une diminution de 27 %. Concernant l'offre immédiate, elle passe en dessous des trois millions de m² au 31 décembre 2018, atteignant 2.944.000 (-10 %). Autre recul important, la demande placée en entrepôts de plus de 5.000 m² dépasse à peine le million de m² (1.035.000), enregistrant une baisse de 44 % par rapport à 2017. Sur l'ensemble du territoire, la demande de locaux de plus 10.000 m² s'affaisse de 19 %, pour atteindre 3.081.000 m².
Au quatrième trimestre, la moyenne des loyers était de 380 € /m²/an HT/HC pour les biens de seconde main (+7 % sur un an) et de 386 € /m²/an HT/HC pour les bureaux neufs ou restructurés (+3 %). Cependant, malgré la baisse d'offres et de demandes, le montant total des investissements augmentent. Il atteint en 2018, 23,1 Mrds €, soit un accroissement de 19 % par rapport à 2017. Le dernier trimestre s'inscrit aussi en hausse (+4 %), s'élevant à 10,1 Mrds €. Autre progression, le prix moyen des bureaux achetés représente une hausse de 1 %, atteignant 6.510 €/m².
"Nous sommes confiants pour l'année 2019"
Malgré les résultats en demi-teinte, les professionnels de l'immobilier d'entreprise saluent la bonne dynamique du marché. Stephan von Barczy, directeur de département investissement de JLL déclare : "Au regard de l'attractivité de notre pays et du contexte économique et financier actuel, nous sommes confiants pour l'année 2019, pour laquelle nous envisageons un volume d'investissement en Île-de-France autour de 20 milliards d'euros". Tous les voyants sont également au vert du côté de BNP Paribas real Estate, l'agence de conseil ajoutant que l'offre de bureaux en cours de construction est en hausse (+25 %) et atteint 1,5 million de m². "Les taux de vacance très maîtrisés, voire historiquement bas, combinés au bon niveau des précommercialisations et au renouvellement de la demande exprimée permettent d'ores et déjà d'écarter tout risque de sur-offre à moyen terme sur la majeure partie des territoires tertiaires franciliens", indique Éric Siesse, directeur général adjoint en charge du pôle bureau location Île-de-France.
Son collègue, Olivier Ambrosiali, directeur général adjoint en charge du pôle vente, se dit rassuré par la bonne santé de l'investissement : "Le rallye de fin d'année a encore une fois eu lieu avec plus de 13 Mrds € engagés sur le seul 4ème trimestre. Si toutes les typologies d'actifs sont concernées par cette dynamique, les bureaux affichent une performance significative avec près de 23 Mrds € investis sur l'ensemble de l'année. L'abondance de liquidités, les bons fondamentaux sur le marché locatif et les taux obligataires toujours faibles expliquent la très bonne orientation du marché de l'investissement". Les investisseurs étrangers sont restés très actifs en 2018, après leur retour en force à la fin de l'année 2017. Une crainte subsistait cependant, celle d'un désintérêt de ces derniers suite au mouvement des gilets jaunes. Selon Stephan von Barczy, "leur confiance en notre marché n'a pas été ébranlée […] Néanmoins, l'attractivité du marché français de l'investissement dépendra également de la capacité de notre gouvernement à poursuivre les réformes engagées".
Dans un contexte tendu, qu'est-ce qui porte encore le marché francilien ?
