Les acteurs de la construction durable n'attendent pas la publication du décret sur le parc tertiaire pour faire évoluer leurs pratiques. Différents exemples de partenariats tendent à démontrer les bienfaits des garanties de charges ou des garanties de performance énergétique. Retours d'expériences.
La concertation, tel semble être le mot d'ordre des différents acteurs participant à la table ronde "Agir ensemble : un levier essentiel pour la performance énergétique des bâtiments tertiaires", organisée ce vendredi 28 mars par France GBC. Deux exemples de partenariats conclus dans une optique de réduction des consommations énergétiques ont été présentés, dont celui passé entre Cofely Services (groupe GDF Suez) et Nexity et portant sur le futur bâtiment Le Nuovo qui sera inauguré à Clichy en 2016. Dans un contexte de hausse du coût des énergies, de durcissement des contraintes réglementaires, de complexification des exigences en termes d'environnement et de développement durable, les deux partenaires ont opté pour un montage contractuel original avec garantie des charges et garantie de performance énergétique.
Un large périmètre compris dans la garantie
"L'Oréal qui sera l'utilisateur final est à l'origine du projet immobilier. L'opération a été montée avec Nexity en signant un bail en état futur d'achèvement, permettant d'adapter le futur bâtiment aux besoins du groupe de cosmétique. De plus, le coût de location sera inférieur de 15 à 20 % à celui du marché, du fait de cet engagement très en amont", explique Roger-Marc Gaudiot, directeur général adjoint chez Nexity Property Management. Avec Cofely Services et Samsic, le promoteur a signé une garantie de charges couvrant un très large périmètre de maintenance multitechniques (CVC, électricité, ouvrants, ascenseurs), de contrôle réglementaire, de services liés au bâtiment (nettoyage, fournitures), de consommation d'eau et même d'assurance multirisques. D'une durée de 9 ans, le contrat prévoit que Cofely garantira les coûts de maintenance et de consommation, tandis que Samsic le fera pour les services. Revu annuellement sur la base d'une formule de révision, le coût du contrat utilisateur ne pourra pas être supérieur à la valeur d'origine corrigée. Si la formule intègre les variations climatiques, l'utilisateur en revanche sera responsable des écarts liés à son mode d'occupation des locaux.
Sur le modèle d'un PPP
"La formule de calcul a été définie en amont par application du protocole IPMVP (destiné à prouver les gains d'énergie réalisés, Ndlr). Elle sera utilisée annuellement pour recalculer la cible de consommation qui pourra être inférieure ou supérieure à la valeur initiale", précise Eric Lamendour, directeur de marché tertiaire chez Cofely Services. Les consommations au-delà de la cible ne seront pas facturées à l'utilisateur mais prises en charge par la filiale de GDF Suez, tandis que celles en deçà de la cible seront facturées sur la base du prix du kWh constaté sur le marché. Le groupe se rémunèrera grâce à un pourcentage sur les économies réalisées. "La garantie complète incluant maintenance, services, fluides, assurance et énergie a été conclue et conceptualisée très tôt avec l'utilisateur. L'approche de la garantie de performance énergétique intègre le mode d'utilisation sans le contraindre", renchérit Roger-Marc Gaudiot. La solution, qui s'apparente à un "Partenariat Privé-Privé" serait parfaitement reproductible sur d'autres opérations neuves voire sur des restructurations/rénovations.
Diviser par deux la consommation énergétique sans toucher à l'enveloppe
Autre exemple de partenariat dans l'amélioration des performances énergétiques d'un bâtiment, celui instauré entre Dalkia et Schneider Electric. "L'objectif était de faire baisser le consommation d'énergie à notre siège. Nous avons lancé un appel d'offres", explique Pascal Pellerin, directeur Efficacité énergétique pour Schneider. Sans toucher à l'enveloppe de l'édifice, mais en travaillant sur les systèmes et en actionnant différents leviers, l'objectif a été atteint en quelques années : la consommation annuelle est passée de 170 kWh/m² en 2009 à 74 kWh/m² en 2013. "Le monitoring, la sensibilisation des utilisateurs, la gestion de la production de froid et de chaud ou d'eau chaude sanitaire, celle de l'air neuf, tout a été revu avec Dalkia. Les économies réalisées en 2013 se sont montées à 150.000 €", précise-t-il. Les deux entreprises ont travaillé ensemble sur l'ingénierie et l'optimisation du site, assurant également un confort permanent aux occupants grâce à un pilotage quotidien.
Le bâtiment, situé à Rueil-Malmaison (Hauts-de-Seine), est ainsi devenu une référence dans le secteur de l'immobilier tertiaire en décrochant de nombreuses certifications dont l'ISO 50001, la BREEAM "in use" avec la note maximale ou la HQE Exploitation avec la note maximale sur 14 cibles… Selon Jérôme Armand, responsable grands comptes chez Dalkia, même si le partenaire n'avait pas été aussi impliqué que Schneider Electric, les économies réalisées sur la consommation énergétique auraient atteint les 20 ou 30 %.
