Sans ces deux géants du refinancement hypothécaire, de nombreux ménages américains auraient du mal à accéder à la propriété. Mais leur poids est tel qu'ils font courir un risque à tout le système immobilier et financier américain.
"La Réserve fédérale s'inquiète de la taille et de la croissance du portefeuille d'actifs hypothécaires des GSE" (government sponsored enterprises), s'est alarmé mardi le président de la Fed, Alan Greenspan, au sujet de ces organismes.
"Le Congrès doit créer un régulateur ayant une autorité comparable à celle des régulateurs du secteur bancaire", a réclamé M. Greenspan, auquel le secrétaire américain au Trésor John Snow a ensuite emboîté le pas.
L'attaque virulente de M. Greenspan est à la mesure de la taille des GSE, jugés incontournables dans le secteur immobilier américain : ils représentent plus de 75% des prêts hypothécaires pour les logements individuels, soit plus de 4.000 milliards de dollars.
Lorsqu'un ménage américain contracte un prêt pour acheter un logement, il se tourne généralement vers l'un d'eux pour obtenir un autre prêt, à un taux d'intérêt inférieur, pour s'acquitter du premier emprunt.
Les GSE peuvent offrir des taux plus bas car, sans être liés formellement au gouvernement, ils disposent d'une ligne de crédit garantie par ce dernier, qui les autorisent à emprunter de l'argent sur le marché à des taux bien plus faibles qu'une banque ou un autre organisme de crédit immobilier.
Le succès de ces entreprises ne s'est jamais démenti depuis leur création (1968 pour Fannie Mae, 1970 pour Freddie Mac) et c'est bien leur croissance qui pose problème.
Car elle se fait sans les mêmes contrôles de gouvernance et de transparence financière imposés aux banques. "Il y a une partie d'inconnu dans les comptes de ces organismes", explique William Sullivan, économiste de Morgan Stanley.
Lourdement endettés, ces organismes sont particulièrement sensibles aux variations de taux d'intérêt: une hausse des taux pourrait ainsi réduire leur capacité à faire face aux créances.
"Si l'un de ces organismes venait à avoir un problème, était incapable de faire face à des remboursements, cela mettrait en danger le système", note M. Sullivan.
Comme dans un jeu de dominos, les premiers à tomber après eux seraient leurs créanciers et les ménages qui leur auraient fait confiance. La crise se propagerait aux marchés financiers américains, menaçant l'économie du pays tout entier.
Déjà l'an dernier, le président de la Fed de Saint-Louis William Poole avait estimé que si une des GSE était ébranlée par un choc inattendu, "cela pourrait entraîner une crise des marchés financiers américains qui endommagerait considérablement le secteur de l'immobilier résidentiel et l'économie américaine".
Une première alerte a eu lieu en juin: Freddie Mac avait reconnu avoir sous-estimé ses bénéfices des dernières années, pour atténuer le rôle de son portefeuille financier dans ses résultats. Mis à l'amende, il a dû aussi engager des réformes comptables.
Pourtant, Alan Greenspan prêcherait dans le désert.
"Ces organismes disposent d'un soutien formidable au sein du Congrès et du gouvernement américain, car ils ont une fonction sociale: ils donnent aux ménages un accès bon marché aux logements", explique l'économiste de Morgan Stanley.
En pleine campagne pour sa réélection, le président américain George W. Bush ne voudra pas être perçu comme un frein au rêve de propriété de ses concitoyens.
Pour William Sullivan, il est ainsi "peu probable que des restrictions concernant ces organismes soient votées cette année, avant une élection présidentielle qui promet d'être particulièrement disputée".
"Le Congrès doit créer un régulateur ayant une autorité comparable à celle des régulateurs du secteur bancaire", a réclamé M. Greenspan, auquel le secrétaire américain au Trésor John Snow a ensuite emboîté le pas.
L'attaque virulente de M. Greenspan est à la mesure de la taille des GSE, jugés incontournables dans le secteur immobilier américain : ils représentent plus de 75% des prêts hypothécaires pour les logements individuels, soit plus de 4.000 milliards de dollars.
Lorsqu'un ménage américain contracte un prêt pour acheter un logement, il se tourne généralement vers l'un d'eux pour obtenir un autre prêt, à un taux d'intérêt inférieur, pour s'acquitter du premier emprunt.
Les GSE peuvent offrir des taux plus bas car, sans être liés formellement au gouvernement, ils disposent d'une ligne de crédit garantie par ce dernier, qui les autorisent à emprunter de l'argent sur le marché à des taux bien plus faibles qu'une banque ou un autre organisme de crédit immobilier.
Le succès de ces entreprises ne s'est jamais démenti depuis leur création (1968 pour Fannie Mae, 1970 pour Freddie Mac) et c'est bien leur croissance qui pose problème.
Car elle se fait sans les mêmes contrôles de gouvernance et de transparence financière imposés aux banques. "Il y a une partie d'inconnu dans les comptes de ces organismes", explique William Sullivan, économiste de Morgan Stanley.
Lourdement endettés, ces organismes sont particulièrement sensibles aux variations de taux d'intérêt: une hausse des taux pourrait ainsi réduire leur capacité à faire face aux créances.
"Si l'un de ces organismes venait à avoir un problème, était incapable de faire face à des remboursements, cela mettrait en danger le système", note M. Sullivan.
Comme dans un jeu de dominos, les premiers à tomber après eux seraient leurs créanciers et les ménages qui leur auraient fait confiance. La crise se propagerait aux marchés financiers américains, menaçant l'économie du pays tout entier.
Déjà l'an dernier, le président de la Fed de Saint-Louis William Poole avait estimé que si une des GSE était ébranlée par un choc inattendu, "cela pourrait entraîner une crise des marchés financiers américains qui endommagerait considérablement le secteur de l'immobilier résidentiel et l'économie américaine".
Une première alerte a eu lieu en juin: Freddie Mac avait reconnu avoir sous-estimé ses bénéfices des dernières années, pour atténuer le rôle de son portefeuille financier dans ses résultats. Mis à l'amende, il a dû aussi engager des réformes comptables.
Pourtant, Alan Greenspan prêcherait dans le désert.
"Ces organismes disposent d'un soutien formidable au sein du Congrès et du gouvernement américain, car ils ont une fonction sociale: ils donnent aux ménages un accès bon marché aux logements", explique l'économiste de Morgan Stanley.
En pleine campagne pour sa réélection, le président américain George W. Bush ne voudra pas être perçu comme un frein au rêve de propriété de ses concitoyens.
Pour William Sullivan, il est ainsi "peu probable que des restrictions concernant ces organismes soient votées cette année, avant une élection présidentielle qui promet d'être particulièrement disputée".
