Henri Guitelmacher, le président de la Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs (FNPC), a exhorté le gouvernement à plus de souplesse dans le dossier de l'immobilier. Il a formulé quatre propositions pour développer le parc foncier actuellement en crise.
A peine assis, Henri Guitelmacher, président de la Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs, lance : " Le titre de cette conférence de presse pourrait être : Risques, craintes et ambition ". Pour lui, la situation est grave, le parc immobilier est saturé et les conditions d'accès à la propriété sont trop restrictives.
Si le secteur de l'immobilier sort d'une période de crise, il entre dans une nouvelle. " Rien à louer " est le panneau qui se lit le plus sur les vitrines des agents immobiliers. A Paris, on enregistre 50 demandes pour une seule offre. Pour Henri Guitelmacher, la conséquence directe est l'envol des prix et l'incapacité des primo-accédants à trouver un logement en ville. La cause, elle, serait " la position frileuse des municipalités, élues avec un programme de croissance zéro ", qui refusent de vendre leurs terrains libres, pour en faire des espaces verts.
Pourtant la conjoncture est bonne. Le marché du logement neuf a enregistré 42.667 ventes au deuxième trimestre 2002, soit une progression de 6% par rapport à la même période de 2001. cette progression a surtout profité aux maisons individuelles, dont les ventes ont décollé de 9,8%. En revanche, dans le secteur du logement collectif, la croissance vaut surtout pour les deux-pièces, +6%, et les trois-pièces, +11%. Ces derniers résultats sont à mettre au compte de la loi Besson. Mais cette loi semble avoir atteint son " rythme de croisière ", selon les propres termes du président de la FNPC, avec 28.000 logements destinés à la location. Pour l'immobilier de bureau, la situation est encore plus critique puisque les autorisations de construire, comme les mises en chantier, connaissent cette année un net fléchissement. Le recul de 15% des autorisations de construire sur 12 mois traduit " la prudence des promoteurs qui réagissent ainsi au ralentissement très marqué du marché des transactions ", indique la fédération. Ces autorisations de construire de bureaux pour 2002 sont estimés à 4.524.000m² (-19%) et les mises en chantier à 3.703.000m² (-17%).
Face à cette situation, la fédération formule des propositions sur quatre thèmes. Pour développer l'offre foncière, elle souhaite voir raccourcir les délais d'obtention des autorisations administratives. Elle désire que soit favorisé le partenariat public/privé, sur le modèle de Lille, dans l'aménagement de terrains urbains, et les municipalités dynamiques, par le biais de dérogations financières, fiscales et juridiques. Enfin, que soit adapté le régime fiscal des opérateurs privés aux contraintes des opérations d'aménagement (ZAC).
Sur le problème de l'accession, elle propose la création d'un PTZ Urbain, pour palier les lacunes de l'actuel prêt à taux zéro. La mise en place d'une réduction d'impôt du type de celle qui existe dans les DOM-TOM, ainsi que d'un dispositif proche du système de location vente pour favoriser l'accession progressive devraient épauler ce PTZ Urbain. Pour développer l'investissement locatif, la FNPC estime qu'il faudrait améliorer le dispositif d'amortissement Besson en supprimant les contraintes liées à la location d'un logement placé sous l'amortissement Besson, aux ascendants et descendants.
Enfin, la fédération souhaite la suppression de la loi MOP et l'extension à toutes les administrations de la possibilité d'utiliser le crédit-bail pour financer leurs constructions. Bruxelles vient par ailleurs de mettre Paris en demeure, à propos de cette loi de 1985, qui, selon la fédération, " ferme la porte aux entrepreneurs privés pour les constructions publiques ". Un signe pour les promoteurs ? La loi d'orientation et de programmation pour la sécurité intérieure, publiée le 30 août, modifie les règles relatives aux constructions immobilières de la police nationale et de la gendarmerie. Elle permet notamment la passation d'un marché global pour la conception, la réalisation et l'aménagement de ces constructions et autorise le recours à la maîtrise d'ouvrage privée, au crédit-bail, à la formule des baux emphytéotiques et à la maîtrise d'ouvrage des collectivités locales.
Mais ce n'est pas cela qui résorbera la crise du logement individuel ou collectif. Passer de 300.000 à 320.000 le nombre annuel de construction de logements suppose des efforts tant de la part des pouvoirs publics que des promoteurs-constructeurs, dont les coûts de construction ne cessent de monter et qui restent les premiers bénéficiaires de toute ouverture du capital foncier national.
Si le secteur de l'immobilier sort d'une période de crise, il entre dans une nouvelle. " Rien à louer " est le panneau qui se lit le plus sur les vitrines des agents immobiliers. A Paris, on enregistre 50 demandes pour une seule offre. Pour Henri Guitelmacher, la conséquence directe est l'envol des prix et l'incapacité des primo-accédants à trouver un logement en ville. La cause, elle, serait " la position frileuse des municipalités, élues avec un programme de croissance zéro ", qui refusent de vendre leurs terrains libres, pour en faire des espaces verts.
Pourtant la conjoncture est bonne. Le marché du logement neuf a enregistré 42.667 ventes au deuxième trimestre 2002, soit une progression de 6% par rapport à la même période de 2001. cette progression a surtout profité aux maisons individuelles, dont les ventes ont décollé de 9,8%. En revanche, dans le secteur du logement collectif, la croissance vaut surtout pour les deux-pièces, +6%, et les trois-pièces, +11%. Ces derniers résultats sont à mettre au compte de la loi Besson. Mais cette loi semble avoir atteint son " rythme de croisière ", selon les propres termes du président de la FNPC, avec 28.000 logements destinés à la location. Pour l'immobilier de bureau, la situation est encore plus critique puisque les autorisations de construire, comme les mises en chantier, connaissent cette année un net fléchissement. Le recul de 15% des autorisations de construire sur 12 mois traduit " la prudence des promoteurs qui réagissent ainsi au ralentissement très marqué du marché des transactions ", indique la fédération. Ces autorisations de construire de bureaux pour 2002 sont estimés à 4.524.000m² (-19%) et les mises en chantier à 3.703.000m² (-17%).
Face à cette situation, la fédération formule des propositions sur quatre thèmes. Pour développer l'offre foncière, elle souhaite voir raccourcir les délais d'obtention des autorisations administratives. Elle désire que soit favorisé le partenariat public/privé, sur le modèle de Lille, dans l'aménagement de terrains urbains, et les municipalités dynamiques, par le biais de dérogations financières, fiscales et juridiques. Enfin, que soit adapté le régime fiscal des opérateurs privés aux contraintes des opérations d'aménagement (ZAC).
Sur le problème de l'accession, elle propose la création d'un PTZ Urbain, pour palier les lacunes de l'actuel prêt à taux zéro. La mise en place d'une réduction d'impôt du type de celle qui existe dans les DOM-TOM, ainsi que d'un dispositif proche du système de location vente pour favoriser l'accession progressive devraient épauler ce PTZ Urbain. Pour développer l'investissement locatif, la FNPC estime qu'il faudrait améliorer le dispositif d'amortissement Besson en supprimant les contraintes liées à la location d'un logement placé sous l'amortissement Besson, aux ascendants et descendants.
Enfin, la fédération souhaite la suppression de la loi MOP et l'extension à toutes les administrations de la possibilité d'utiliser le crédit-bail pour financer leurs constructions. Bruxelles vient par ailleurs de mettre Paris en demeure, à propos de cette loi de 1985, qui, selon la fédération, " ferme la porte aux entrepreneurs privés pour les constructions publiques ". Un signe pour les promoteurs ? La loi d'orientation et de programmation pour la sécurité intérieure, publiée le 30 août, modifie les règles relatives aux constructions immobilières de la police nationale et de la gendarmerie. Elle permet notamment la passation d'un marché global pour la conception, la réalisation et l'aménagement de ces constructions et autorise le recours à la maîtrise d'ouvrage privée, au crédit-bail, à la formule des baux emphytéotiques et à la maîtrise d'ouvrage des collectivités locales.
Mais ce n'est pas cela qui résorbera la crise du logement individuel ou collectif. Passer de 300.000 à 320.000 le nombre annuel de construction de logements suppose des efforts tant de la part des pouvoirs publics que des promoteurs-constructeurs, dont les coûts de construction ne cessent de monter et qui restent les premiers bénéficiaires de toute ouverture du capital foncier national.
