CONJONCTURE. L'année 2018 a enregistré des baisses de 7,1% pour les permis de construire et de 7% pour les mises en chantiers, selon les chiffres avancés ce 28 février 2019 par la Fédération des promoteurs immobiliers. Malgré la mobilisation d'autres acteurs du secteur, les entreprises privées restent vigilantes et appellent chacun à prendre ses responsabilités.
"Nous sommes convaincus que de nouvelles aides budgétaires ne suffiront pas à régler le problème du logement. La cacophonie des pouvoirs publics de ces dernières semaines, sur la fiscalité brouillonne et peu canalisée, engendre une atmosphère anxiogène ; depuis l'instauration de l'IFI [Impôt sur la fortune immobilière, qui a remplacé l'Impôt sur la fortune, ndlr], on continue à stigmatiser l'immobilier." La présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Alexandra François-Cuxac, a ainsi résumé l'ambiance régnant dans le secteur du logement depuis quelques temps. Et il faut dire que les chiffres de l'année 2018 avancés ce 28 février 2019 par l'organisation ne sont pas encourageants : de janvier à décembre 2018, les permis de construire se sont rétractés de 7,1% (soit un total de 460.500), tandis que les mises en chantiers perdaient également 7% (soit un total de 398.100).
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Les réservations totales ont reculé de 10,5% en 2018
Dans le détail, le total des réservations enregistrées au 4e trimestre 2018 a baissé de 12,9% par rapport au 4e trimestre 2017, pour atteindre les 45.110 unités, dont 12.975 réservations pour les logements en blocs (-28,4% sur ce segment en comparaison à l'année précédente). Sur l'année 2018, les réservations totales perdent 10,5% par rapport à 2017, soit un total de 150.783 unités, dont 29.592 logements en blocs (-22,4% sur ce segment). Au niveau de la répartition moyenne des ventes en blocs sur un an, la FPI note que les bailleurs sociaux ont pesé pour 73% à l'échelle nationale, contre 18% pour les acteurs du logement intermédiaire ; les 9% restants concernant les autres types de bailleurs. En Ile-de-France, cette proportion se rééquilibre à 68% pour les bailleurs sociaux et 25% pour les acteurs du logement intermédiaire. Dans les autres régions, la part des premiers s'élève à 80%, contre 10% pour celle des seconds. "Il n'y a pas de vrai retour des investisseurs institutionnels dans le logement", relève Marc Villand, vice-président de la FPI et président de l'antenne francilienne de l'organisation. "On observe par ailleurs une forte disparité entre les territoires sur le segment du logement intermédiaire."
-11,1% pour les mises en vente, +2,6% pour les prix nationaux
Quant à la répartition des ventes, elle s'avère parfaitement équilibrée : les commercialisations aux accédants ont été stables en 2018, avec 57.766 ventes (50%), et ont même augmenté de 16% en Ile-de-France. Les commercialisations aux investisseurs ont pour leur part fléchi, atteignant les 58.025 ventes en 2018, soit 50% du total, qui se chiffre à 115.791 réservations au détail, en baisse de 7,3% en comparaison à 2017. "Il y a un véritable rééquilibrage entre les ventes aux investisseurs et les ventes aux particuliers, et on voit ici l'effet des mécanismes de soutien à l'investissement immobilier. Malgré cela, les mises en ventes progressaient depuis 2015 mais baissent de nouveau depuis un an", précise Marc Villand. Concernant les mises en vente, la FPI fournit le chiffre de 117.948 unités pour l'année 2018, en retrait de 11,1% par rapport à l'année d'avant. L'organisation souligne par ailleurs une tension sur l'offre commerciale de logements dans les métropoles, essentiellement en région parisienne, dans une grande moitié Ouest, sans oublier la région lyonnaise et le pourtour méditerranéen. Enfin, les prix ont augmenté dans l'Hexagone de 2,6% en moyenne en 2018, et de 2,7% en Ile-de-France.
"Nous croyons à une remise à plat des rapports dans l'acte de construire"
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"Le 4e trimestre 2018 n'a pas eu l'effet de récupération escompté. Les mois perdus ne peuvent être rattrapés", déplore Alexandra François-Cuxac. Mais pour la FPI, c'est bel et bien un problème d'offre qui va se poser en 2019 : "La demande est toujours bien là, mais nous obtenons trop peu de permis de construire, et quand nous les obtenons, la durée de montage des opérations devient de plus en plus longue. Trois facteurs l'expliquent : les terrains sont trop chers, les coûts de construction ont nettement augmenté et le niveau des prix de vente ne permet plus d'absorber les surcoûts." Malgré tout, les promoteurs privés ne veulent pas tirer la sonnette d'alarme, et assurent que les situations sont contrastées d'une région à l'autre. Ils estiment que les volumes de construction et de ventes de logements neufs restent élevés, et que l'accession à la propriété reste solide. "Les inquiétudes demeurent pour 2019 et pour 2020, et c'est pourquoi nous restons vigilants", assure la présidente de la FPI. "Il faut agir rapidement en arrêtant d'effrayer les ménages, en aidant financièrement les maires bâtisseurs - car ce sont les élus locaux qui ont les clés du choc d'offre - et prendre à bras-le-corps la question des coûts de construction. Nous croyons à une remise à plat des rapports dans l'acte de construire, et nous avons à ce titre lancé un appel à tous les autres acteurs du secteur."
"Il faut agir rapidement en arrêtant d'effrayer les ménages, en aidant financièrement les maires bâtisseurs - car ce sont les élus locaux qui ont les clés du choc d'offre - et prendre à bras-le-corps la question des coûts de construction. Nous croyons à une remise à plat des rapports dans l'acte de construire, et nous avons à ce titre lancé un appel à tous les autres acteurs du secteur."
Revenant sur l'actualité du secteur du logement, qui a vu nombre d'acteurs se mobiliser le 20 février dernier pour lancer un appel à "un pacte de construction" pour une "politique plus ambitieuse" afin d'éviter "une crise globale", la FPI a tenu à prendre ses distances : "Les chiffres, on peut leur faire dire tout ce qu'on veut", reprend Alexandra François-Cuxac. "Nous, nous paraphrasons et nous contextualisons nos chiffres. Les solutions n'émaneront pas de telle organisation ou de tel segment du marché, mais d'une mobilisation et d'une mutualisation des acteurs." Et la présidente de l'organisation d'appeler chacun à prendre ses responsabilités : "Aujourd'hui, c'est à l'heure des HLM d'être concernés par une réforme. Je ne veux pas rentrer dans ce débat, mais on ne peut pas affronter le monde moderne et continuer à produire du logement avec des structures vieilles de plus de 30 ans. Après la loi SRU, nous [les promoteurs, ndlr], nous n'avions pourtant rien demandé mais on s'est débrouillé pour se restructurer. Le monde immobilier ne s'arrête pas à la FFB [Fédération française du bâtiment] et à l'USH [Union sociale pour l'habitat] ; il est protéiforme."
Les acteurs franciliens du logement demandent un "choc de simplification"
[Ajout du 11 mars 2019.] Didier Chinardet, architecte DPLG et président de l'association "architecte et élu local", a souhaité rebondir sur les propos tenus dans cet article par la présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Alexandra François-Cuxac.
"Les architectes qui ont décidé de devenir élus locaux, saisissent l'occasion du message d'Alexandra François-Cuxac pour lui dire que la raison principale de leur engagement politique au sein d'un conseil municipal, est d'apporter leurs compétences à l'équipe des élus de la commune. La démarche engagée en 2013 par l'association 'architecte élu local' repose sur un principe simple mais fort, celui d'une réflexion partagée en amont des projets d'aménagement des territoires et des projets qui en découlent. De fait, les architectes élus locaux sont favorables à la remise à plat des rapports dans l'acte d'inventer et de construire un nouveau cadre de vie pour tous. L'association des architectes élus locaux a la volonté de contribuer, partout où les femmes et les hommes le déciderons, de faciliter le travail en commun, du maire et de l'architecte, duo légitime à nos yeux, au service de l'intérêt public.
C'est en facilitant l'addition des compétences, politiques et techniques, au service de l'aménagement des territoires et de l'imagination de la ville meilleure, qu'un maire peut légitimer et faire partager sa vision pour la ville, une ambition tourner vers l'avenir, au-delà du temps politique, entre équilibre et respect de l'existant et de l'innovation.
Nous croyons à la remise à plat des codes dans l'acte de construire, car notre responsabilité commune est de laisser aux futures générations un cadre de vie pérenne parce qu'il aura été le fruit d'un travail collectif, où chacun aura apporter sa compétence à la construction d'un monde, d'une ville et d'une vie meilleure, bien entendu dans l'intérêt public."