Un récent préjudice causé par une erreur de diagnostic en matière de termites pose la question de la responsabilité du professionnel qui réalise ces diagnostics. Explications avec Ganaëlle Soussens, avocat au Barreau de Paris.
Le vendeur d'un immeuble a l'obligation d'informer l'acquéreur de l'état du bien vendu au travers des informations contenues dans le dossier de diagnostic technique désormais obligatoire. Lorsque la vente porte sur un immeuble à usage d'habitation, ce dossier comprend désormais :
- Le constat de risque d'exposition au plomb
- L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante
- L'état relatif à la présence de termites
- L'état de l'installation intérieure de gaz
- Dans certaines zones, l'état des risques naturels et technologiques
- Le diagnostic de performance énergétique
- L'état de l'installation intérieure d'électricité
- Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif.
- Le constat de risque d'exposition au plomb
- L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante
- L'état relatif à la présence de termites
- L'état de l'installation intérieure de gaz
- Dans certaines zones, l'état des risques naturels et technologiques
- Le diagnostic de performance énergétique
- L'état de l'installation intérieure d'électricité
- Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif.
Des diagnostics sources d'erreurs
La multiplication des diagnostics sert l'objectif avoué de protection des acquéreurs. Corrélativement, se multiplient les réclamations consécutives aux erreurs de diagnostic. Les acquéreurs poursuivent alors la condamnation du diagnostiqueur à les indemniser du préjudice subi du fait de l'erreur de diagnostic.
Dans une décision récente, la Cour de cassation a considéré que le préjudice causé par l'erreur de diagnostic était rien de moins que le coût de la démolition/reconstruction du bâtiment, infesté de termites (voir le texte).
Il s'agit là d'une condamnation spécialement rigoureuse, plus dictée par les spécificités de l'affaire tranchée que par une volonté d'évolution de la jurisprudence de la Cour de cassation.
Un diagnostic incomplet et erroné
Le « bien immobilier » diagnostiqué en l'espèce était composé d'une maison principale et d'une dépendance, qui ont fait l'objet d'un seul et même « diagnostic termites » mais ont été vendues séparément.
Seul l'acquéreur de la dépendance a critiqué les termes dudit « diagnostiqueur termites ».
L'examen du pourvoi, qui reprend les termes de l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Bordeaux, nous apprend que ce diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux prescriptions réglementaires applicables.
Ainsi, à titre d'exemple, le diagnostiqueur a limité son examen à une seule des pièces de la dépendance qui en comportait 4, outre un appentis extérieur.
L'examen de cette seule pièce lui a néanmoins permis de conclure à la présence de termites. Au surplus, le diagnostiqueur va préciser dans son rapport que ces termites sont « sans activité ». L'expertise judiciaire révèlera non seulement que toutes les pièces de la dépendance et l'appentis extérieur sont affectés par la présence de termites, mais encore que lesdits termites sont « en activité ». La Cour de cassation en déduit que le diagnostiqueur a commis une faute en ne réalisant que des « investigations insuffisantes » lesquelles n'ont « pas permis de révéler l'ampleur de l'infestation ».
La référence à l'insuffisance des investigations rappelle que le diagnostiqueur est assujetti à une obligation de moyens et non de résultat, obligation de moyens méconnue en l'espèce.
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