Selon une étude réalisée par l’assureur-crédit, Euler Hermes SFAC, le secteur de la construction devrait subir les répercussions de la crise immobilière américaine, notamment au Royaume-Uni, aux Pays-Bas et en Espagne. En France, le contrecoup devrait également se faire sentir mais dans une moindre mesure. Détail de l’étude.
Dans l’étude baptisée «construction dans le monde : la crise américaine est-elle contagieuse ?», les experts de l’assureur-crédit Euler Hermes SFAC ont travaillé sur les perspectives du secteur au niveau international.
Aux Etats-Unis, l’investissement logement a chuté de 5 % en 2006 et de 14 % en 2007. Euler Hermes SFAC a comptabilisé six trimestres consécutifs de baisse dans le secteur de la construction. Quant aux mises en chantier, elles ont brutalement et fortement diminué dès les 2ème et 3ème trimestres 2006. Mais la baisse des prix est modérée : elle est estimée à environ 1 % en moyenne annuelle en 2007, après 9 % en 2004, 13 % en 2005 et 1,8 % en 2006.
En 2005, la hausse des taux courts a également touché les taux longs, ce qui a entraîné l’utilisation des emprunts à taux variables.
La crise des subprimes
Depuis 2003, on assiste au développement des «subprimes» (crédits à risque) accordés à des ménages très modestes pour l’achat d’un bien immobilier. En 2007, les taux d’impayés ont augmenté fortement. La montée des impayés concerne les subprimes à taux variable - les 2/3 du total - soit 1 200 milliards dollars ; le montant des emprunts dont les taux seront révisés culminera en mars 2008. «Les pertes latentes sur le marché du subprime seraient - selon nos hypothèses - de l’ordre de 10 à 50 milliards de dollars, soit 0,1 % à 0,4 % du total du crédit hypothécaire américain», commente Philippe Brossard, directeur de la recherche Euler Hermes SFAC avant d’ajouter : «La crise immobilière est devenue une crise bancaire. La diffusion du risque à travers la titrisation en cascade a donné un effet de levier mondial à ces pertes potentielles, à défaut de pouvoir les localiser. La tension anormale entre le taux directeur des banques centrales et les taux interbancaires atteignant 70 points de base en zone euro, trahit une défiance mutuelle des banques commerciales».
Des disparités en Europe
En Europe, les prix moyens des maisons individuelles sont très variables passant de 100 K€ au Portugal à 304 K€ en Irlande. Quant aux prix de l’immobilier, ils ont plus que doublé en 10 ans dans 5 pays européens : l’Irlande (206%), Royaume-Uni (162%), Norvège (120%), Espagne (119%) et Suède (116%).Concernant l’endettement des ménages, il est très variable d’un pays à l’autre. Ainsi, le pourcentage d’endettement est inférieur à 50 % en Italie alors qu’il atteint près de 90 % aux Pays-Bas. A noter qu’en France, les ménages qui empruntaient il y a 5 ans sur 15 ans, le font maintenant sur 20 ans.
L’étude Euler Hermes a également réalisé un indice mesurant la tension du marché immobilier. Il en ressort qu’au Royaume-Uni, il n’y a pas de signes sensibles de ralentissement des prix malgré les hausses de taux de la Banque d’Angleterre. En Irlande, où un rythme élevé de construction a été durablement constaté, les prix ont commencé à baisser sur un rythme de 5 % par an.
Baisse de la rentabilité en France
« En 2007-2008, les mesures du paquet fiscal n’auront qu’un impact limité sur l’activité du résidentiel. Les déductions fiscales seraient équivalentes à une baisse de taux de 40 points de base ; elles compenseraient la hausse des taux des 6 derniers mois...», explique Nicolas de Buttet, arbitre Euler Hermes SFAC.
L’entretien et l’immobilier d’entreprises devraient porter l’activité du gros œuvre en 2007 et 2008 en France. Toutefois, la croissance des coûts est plus rapide que celle de l’activité. La baisse de la rentabilité devrait continuer en 2007 et 2008. Après 5,6 % en 2006 et 5 % estimés en 2007, le résultat avant impôt passerait à 4,7 % en 2008 soit en dessous du niveau de 2003 (5%).
« A fin août 2007, la croissance des défaillances était de 12 % pour le secteur sur les 12 mois. Les défaillances sont sur un rythme de 12 000 par an. La remontée de la sinistralité date de fin 2006 avec une baisse au deuxième trimestre, mais une remontée très sensible depuis lors », conclut Laurent Bonhoure, conseiller sectoriel Euler Hermes SFAC.
Aux Etats-Unis, l’investissement logement a chuté de 5 % en 2006 et de 14 % en 2007. Euler Hermes SFAC a comptabilisé six trimestres consécutifs de baisse dans le secteur de la construction. Quant aux mises en chantier, elles ont brutalement et fortement diminué dès les 2ème et 3ème trimestres 2006. Mais la baisse des prix est modérée : elle est estimée à environ 1 % en moyenne annuelle en 2007, après 9 % en 2004, 13 % en 2005 et 1,8 % en 2006.
En 2005, la hausse des taux courts a également touché les taux longs, ce qui a entraîné l’utilisation des emprunts à taux variables.
La crise des subprimes
Depuis 2003, on assiste au développement des «subprimes» (crédits à risque) accordés à des ménages très modestes pour l’achat d’un bien immobilier. En 2007, les taux d’impayés ont augmenté fortement. La montée des impayés concerne les subprimes à taux variable - les 2/3 du total - soit 1 200 milliards dollars ; le montant des emprunts dont les taux seront révisés culminera en mars 2008. «Les pertes latentes sur le marché du subprime seraient - selon nos hypothèses - de l’ordre de 10 à 50 milliards de dollars, soit 0,1 % à 0,4 % du total du crédit hypothécaire américain», commente Philippe Brossard, directeur de la recherche Euler Hermes SFAC avant d’ajouter : «La crise immobilière est devenue une crise bancaire. La diffusion du risque à travers la titrisation en cascade a donné un effet de levier mondial à ces pertes potentielles, à défaut de pouvoir les localiser. La tension anormale entre le taux directeur des banques centrales et les taux interbancaires atteignant 70 points de base en zone euro, trahit une défiance mutuelle des banques commerciales».
Des disparités en Europe
En Europe, les prix moyens des maisons individuelles sont très variables passant de 100 K€ au Portugal à 304 K€ en Irlande. Quant aux prix de l’immobilier, ils ont plus que doublé en 10 ans dans 5 pays européens : l’Irlande (206%), Royaume-Uni (162%), Norvège (120%), Espagne (119%) et Suède (116%).Concernant l’endettement des ménages, il est très variable d’un pays à l’autre. Ainsi, le pourcentage d’endettement est inférieur à 50 % en Italie alors qu’il atteint près de 90 % aux Pays-Bas. A noter qu’en France, les ménages qui empruntaient il y a 5 ans sur 15 ans, le font maintenant sur 20 ans.
L’étude Euler Hermes a également réalisé un indice mesurant la tension du marché immobilier. Il en ressort qu’au Royaume-Uni, il n’y a pas de signes sensibles de ralentissement des prix malgré les hausses de taux de la Banque d’Angleterre. En Irlande, où un rythme élevé de construction a été durablement constaté, les prix ont commencé à baisser sur un rythme de 5 % par an.
Baisse de la rentabilité en France
« En 2007-2008, les mesures du paquet fiscal n’auront qu’un impact limité sur l’activité du résidentiel. Les déductions fiscales seraient équivalentes à une baisse de taux de 40 points de base ; elles compenseraient la hausse des taux des 6 derniers mois...», explique Nicolas de Buttet, arbitre Euler Hermes SFAC.
L’entretien et l’immobilier d’entreprises devraient porter l’activité du gros œuvre en 2007 et 2008 en France. Toutefois, la croissance des coûts est plus rapide que celle de l’activité. La baisse de la rentabilité devrait continuer en 2007 et 2008. Après 5,6 % en 2006 et 5 % estimés en 2007, le résultat avant impôt passerait à 4,7 % en 2008 soit en dessous du niveau de 2003 (5%).
« A fin août 2007, la croissance des défaillances était de 12 % pour le secteur sur les 12 mois. Les défaillances sont sur un rythme de 12 000 par an. La remontée de la sinistralité date de fin 2006 avec une baisse au deuxième trimestre, mais une remontée très sensible depuis lors », conclut Laurent Bonhoure, conseiller sectoriel Euler Hermes SFAC.
